以中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)【2020】40號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱40號(hào)文）為標(biāo)志，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs正式從理論探索開(kāi)始走向?qū)嶋H操作。截止2023年5月末，全國(guó)在上交所、深交所共上市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs產(chǎn)品27個(gè)，當(dāng)前市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到893.01億元，如下。

注：根據(jù)上交所和深交所數(shù)據(jù)整理。

基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs是REITs大家庭中的一員，REITs首先產(chǎn)生于美國(guó)（1960年）經(jīng)濟(jì)衰退和房地產(chǎn)低潮時(shí)期，最初是為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，拯救房地產(chǎn)而開(kāi)展的金融創(chuàng)新產(chǎn)品（一種將房地產(chǎn)和股票投資的最佳屬性相結(jié)合的方式），一方面基于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)周期性，用以解決投資資金不足的問(wèn)題，另一方面通過(guò)制度設(shè)計(jì)（稅收優(yōu)惠、分紅比例高等）來(lái)籌集更多的長(zhǎng)期資金，從而達(dá)到資金運(yùn)用和資金來(lái)源的期限匹配，客觀上給普通投資人帶來(lái)較大的紅利。REITs的底層資產(chǎn)也從最初的房地產(chǎn)行業(yè)，擴(kuò)大到辦公、工業(yè)、零售、住宅、酒店、倉(cāng)儲(chǔ)、基建、醫(yī)療、數(shù)據(jù)中心等。REITs的發(fā)展給商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)模式產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，需引起重視，加強(qiáng)研究應(yīng)對(duì)。

一、我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs的特點(diǎn)

（一）我國(guó)開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs的背景。

2020年突如其來(lái)的新冠肺炎疫情席卷全球，我國(guó)政府從保護(hù)人民利益出發(fā)，對(duì)核酸檢測(cè)和治療采取免費(fèi)政策，大量的醫(yī)療支出，導(dǎo)致中央和地方的財(cái)政呈現(xiàn)不同程度的緊張狀況，整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢，個(gè)別地區(qū)甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。應(yīng)對(duì)疫情的需要，一方面，政府需要采取各種方式提振經(jīng)濟(jì)，給民眾以信心，另一方面要采取措施緩解日益緊張的財(cái)政危機(jī)。

在全球性的新冠疫情影響下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車之一進(jìn)出口首先受到直接的沖擊；為防止疫情擴(kuò)散采取的封控政策引起中小企業(yè)的倒閉、員工的失業(yè)等一系列問(wèn)題，捂緊錢袋子是百姓的自然選擇；面對(duì)疫情造成的經(jīng)濟(jì)困局，深入挖掘國(guó)內(nèi)市場(chǎng)潛力、激發(fā)內(nèi)需市場(chǎng)活力成為主要應(yīng)對(duì)策略，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資再次起到中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定器的作用。

不可否認(rèn)，龐大的投資市場(chǎng)對(duì)資金供給與期限匹配的要求與日益捉襟見(jiàn)肘的國(guó)有資金（包括財(cái)政資金和國(guó)有企業(yè)資金）形成尖銳的矛盾，利用債務(wù)（包括信貸資金和政府債券）推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不僅不具持續(xù)性（債務(wù)是有邊界的），而且還會(huì)進(jìn)一步加重地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)（地方政府債務(wù)問(wèn)題雪上加霜），也不符合國(guó)家供給側(cè)改革的政策導(dǎo)向。國(guó)家選擇在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開(kāi)展REITs成為解決上述問(wèn)題的首選，也是當(dāng)前形勢(shì)下的最優(yōu)選擇，開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs不僅可以帶來(lái)增量投資資金、降低地方政府債務(wù)，而且可以給居民儲(chǔ)蓄資金提供投資渠道，發(fā)揮儲(chǔ)蓄資金的作用，一舉兩得。

（二）我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs的特點(diǎn)。

1、行政色彩濃厚。

繼中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)40號(hào)文之后，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)資委、證券業(yè)協(xié)會(huì)、上交所和深交所以及各地方政府和部門陸續(xù)發(fā)布推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs的相關(guān)文件，尤其是2021年國(guó)家發(fā)改委連發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）》（發(fā)改投資【2021】）958號(hào)）和《關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）》（發(fā)改辦【2021】1048號(hào)），可見(jiàn)我國(guó)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs上具有明顯的行政色彩，在不到2年時(shí)間里，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs規(guī)模就接近900億元。

國(guó)家發(fā)改委958號(hào)文第一點(diǎn)之（二）要求“各地發(fā)展改革委要充分發(fā)揮在發(fā)展規(guī)劃、投資管理、項(xiàng)目建設(shè)等方面的經(jīng)驗(yàn)，做好項(xiàng)目?jī)?chǔ)備?！?；第一點(diǎn)之（六）要求“充分發(fā)揮政府投資引導(dǎo)作用，……支持回收資金投入的新項(xiàng)目加快開(kāi)工建設(shè)”。國(guó)家發(fā)改委1048號(hào)文第一（四）要求“加強(qiáng)與證監(jiān)、行業(yè)管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃、自然資源、生態(tài)環(huán)境、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)資監(jiān)管等部門的溝通協(xié)調(diào)?！痹谥醒胝咭龑?dǎo)下，各地紛紛就加快基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs項(xiàng)目的選擇、準(zhǔn)入和推薦等制定措施，例如《廣州市支持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展措施》（穗發(fā)改〔2021〕89號(hào)），不僅成立了市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域（REITs）工作領(lǐng)導(dǎo)小組，而且對(duì)各有關(guān)部門提出工作要求。

基礎(chǔ)設(shè)施投資是當(dāng)前和未來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)“穩(wěn)投資”乃至“穩(wěn)增長(zhǎng)”，是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)盡快擺脫疫情影響和邁向高質(zhì)量發(fā)展的必然途徑。政府行政推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs是政府貫徹供給側(cè)改革政策，放棄傳統(tǒng)新增債務(wù)的投資模式，實(shí)現(xiàn)投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的明智之舉，由于地方政府可以借此降低政府債務(wù)規(guī)模，因而深受地方政府歡迎，從各地紛紛推出鼓勵(lì)和支持REITs的文件可見(jiàn)，地方政府有著較強(qiáng)的積極性。

2、模式單一、功能簡(jiǎn)單。

基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs采用“公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)模式，底層資產(chǎn)較為單一?！蹲C券投資基金法》第七十二條，基金財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)用于下列投資：（一）上市交易的股票、債券；（二）國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)規(guī)定的其他證券及其衍生品種。目前公募基金直接投資企業(yè)股權(quán)尚存在法律限制，因此采用了嵌入資產(chǎn)證券化（即ABS）的模式，通過(guò)設(shè)立資產(chǎn)支持證券，從而實(shí)現(xiàn)間接投資基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的目的?！豆_(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)公告〔2020〕54號(hào)）要求，80%以上的基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有全部份額；基金通過(guò)資產(chǎn)支持證券持有項(xiàng)目公司全部股權(quán)以及項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利；其余基金資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)依法投資于利率債、AAA級(jí)信用債、貨幣市場(chǎng)工具?？梢?jiàn)，目前的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs主要投資的是底層資產(chǎn)，收益也主要來(lái)源于單一底層資產(chǎn)，結(jié)構(gòu)較為簡(jiǎn)單，也不利于分散風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)內(nèi)首只公募REITs基金--鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉型混合型發(fā)起式證券投資基金于2015年6月發(fā)行，該基金將不高于基金總資產(chǎn)的50%投資目標(biāo)公司的股權(quán)，獲取深圳萬(wàn)科前海企業(yè)公館項(xiàng)目的租金收益，將不低于50%的基金資產(chǎn)投資于股票和債券等。與之相比，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs基金與底層資產(chǎn)“一對(duì)一”的形式不僅限制了REITs的運(yùn)作效率，而且單個(gè)底層資產(chǎn)的價(jià)值和現(xiàn)金流波動(dòng)性較大，具有一定的順周期性，在經(jīng)濟(jì)向好時(shí)，收入能力增強(qiáng)、資產(chǎn)價(jià)格上升，反之則下降?；痫L(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的高度相關(guān)性，不能通過(guò)資產(chǎn)組合來(lái)達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的，這種模式更像是通過(guò)分散化的資金來(lái)源替換單一的原始投資，從而置換出更多的資金用于新的投資，其功能和作用較為單一。

3、缺少稅收優(yōu)惠。

財(cái)政部稅務(wù)總局《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》（2022年第3號(hào)）規(guī)定，在REITs設(shè)立前，資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)過(guò)程中不確認(rèn)所得，不征收企業(yè)所得稅；REITs設(shè)立階段，轉(zhuǎn)讓時(shí)的評(píng)估增值，遞延繳納；REITs運(yùn)營(yíng)、分配等環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)的稅收，按現(xiàn)行稅收法律法規(guī)執(zhí)行。由此可見(jiàn)，在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs實(shí)行初期，欠缺稅收優(yōu)惠，這會(huì)導(dǎo)致REITs的稅負(fù)較重，影響REITs的發(fā)展。下圖為美國(guó)等典型國(guó)家對(duì)REITs的稅收規(guī)定。

資料來(lái)源：NAREIT、EPRA

在現(xiàn)行市場(chǎng)與稅務(wù)情況下，較高的重組成本不能鼓勵(lì)發(fā)起人創(chuàng)設(shè)REITs，需要監(jiān)管部門充分認(rèn)識(shí)到REITs的積極作用，依據(jù)國(guó)際慣例給予REITs合理的稅收優(yōu)惠待遇。

（三）適應(yīng)金融供給側(cè)改革，對(duì)銀行資產(chǎn)端和負(fù)債端影響深遠(yuǎn)。

長(zhǎng)期以來(lái)，間接融資模式占據(jù)主導(dǎo)地位，見(jiàn)下圖：

注：上述資料來(lái)源于中國(guó)人民銀行發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

如果用股票市場(chǎng)市價(jià)總值代表直接融資，各項(xiàng)貸款代表間接融資，則間接融資與直接融資比例為2.72﹕1，間接融資占整個(gè)融資的73%。間接融資中的信貸資金大量集中在房地產(chǎn)、地方投融資平臺(tái)以及電力、水務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域（中長(zhǎng)期貸款占各項(xiàng)貸款的比重達(dá)到65.34%，不包括明為投資，實(shí)為貸款的“通道業(yè)務(wù)”），雖然疊加了各類“通道業(yè)務(wù)”，但資金來(lái)源仍然主要是銀行資金，導(dǎo)致金融體系長(zhǎng)期存在明顯的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。金融要服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，在當(dāng)前金融供給側(cè)改革中，通過(guò)金融結(jié)構(gòu)的調(diào)整、金融產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新，來(lái)提高勞動(dòng)力、土地和資本的配置效率，推進(jìn)技術(shù)進(jìn)步和體制機(jī)制創(chuàng)新，助力發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。以往國(guó)內(nèi)的高速增長(zhǎng)，高強(qiáng)度、大規(guī)模投資主要依靠銀行中長(zhǎng)期貸款方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，但債務(wù)增長(zhǎng)是有邊界的，在一個(gè)債務(wù)驅(qū)動(dòng)型增長(zhǎng)方式下，要控制債務(wù)，就要犧牲增長(zhǎng)速度，這是政府不愿意看到的，尤其是地方政府。政府（通過(guò)貸款和發(fā)債）依靠債務(wù)方式雖然可以迅速獲得大量支配社會(huì)資源的能力，短期來(lái)看可以更快實(shí)現(xiàn)政策目的，但債務(wù)是一個(gè)跨時(shí)期、跨周期的資源配置，是有成本的，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)生很大的影響。

適應(yīng)金融供給側(cè)改革，需要重視發(fā)展資本市場(chǎng)，把更多的債務(wù)資金轉(zhuǎn)變成權(quán)益資金，把短期資金變成長(zhǎng)期資金，從而根本解決期限錯(cuò)配問(wèn)題。基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs的發(fā)展是提高直接融資比例的一種模式創(chuàng)新，它把銀行信貸市場(chǎng)與資本市場(chǎng)連接起來(lái)，實(shí)現(xiàn)間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變。REITs規(guī)模的擴(kuò)大，對(duì)銀行的資產(chǎn)端和負(fù)債端的影響也越來(lái)越顯現(xiàn)。在資產(chǎn)端方面，銀行面臨著中長(zhǎng)期信貸市場(chǎng)的逐步退出、部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的流失，過(guò)分依賴簡(jiǎn)單信貸和同業(yè)業(yè)務(wù)的銀行將會(huì)逐步邊緣化；在負(fù)債端方面，國(guó)外REITs的平均收益達(dá)到10%以上，顯著高于標(biāo)普500指數(shù)等主流股指收益率，且REITs分紅比例高達(dá)90%以上，相較其他資本市場(chǎng)產(chǎn)品，具有很強(qiáng)的吸引力，居民儲(chǔ)蓄會(huì)逐漸向投資轉(zhuǎn)化，從而導(dǎo)致銀行儲(chǔ)蓄存款的流失。

二、對(duì)商業(yè)銀行的影響和銀行轉(zhuǎn)型

REITs連接了信貸市場(chǎng)和資本市場(chǎng)，對(duì)銀行業(yè)的沖擊是全方位的，短期來(lái)看，影響有限，在REITs市場(chǎng)尚未達(dá)到一定程度的階段，信貸市場(chǎng)仍然占到主導(dǎo)地位；長(zhǎng)期來(lái)看，銀行業(yè)的分層和轉(zhuǎn)型無(wú)可回避。

1、短期影響有限，但長(zhǎng)期影響深遠(yuǎn)。

REITs的發(fā)展涉及制度保障、稅收政策等配套措施、投資者思維轉(zhuǎn)換等因素，短期來(lái)看影響有限。資本市場(chǎng)上已有的產(chǎn)品定價(jià)模型不太適用REITs產(chǎn)品，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs產(chǎn)品更是圍繞著項(xiàng)目定價(jià)，而這種定價(jià)方式，既不同于股票定價(jià)中的市盈率、市凈率等指標(biāo)的運(yùn)用，也不同于債券定價(jià)中主體信用兜底，在加上國(guó)內(nèi)采用“公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加了產(chǎn)品的成本，這種成本是需要反映在產(chǎn)品定價(jià)中，容易造成定價(jià)過(guò)高或收益率下降，從而影響發(fā)行的效果。另外基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs暫無(wú)稅收優(yōu)惠制度，對(duì)于底層資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，涉及諸多稅務(wù)問(wèn)題，也會(huì)影響到REITs的發(fā)行和定價(jià)。鑒于目前REITs產(chǎn)品還存在諸多尚未解決的根本性問(wèn)題，因而短期內(nèi)對(duì)銀行影響有限。

從長(zhǎng)期看，REITs運(yùn)行的領(lǐng)域、稅收優(yōu)惠、投資限制、模式創(chuàng)新等問(wèn)題得到根本的解決和放開(kāi)，對(duì)商業(yè)銀行的影響是深遠(yuǎn)的。2021年全球主要國(guó)家REITs市值及相關(guān)權(quán)重的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下圖：

REITs占GDP比重最高的是新加坡，美國(guó)占8.1%，整個(gè)新興市場(chǎng)國(guó)家平均占比0.3%，而我國(guó)僅占到0.1%。2022年我國(guó)GDP總量為1210207億元人民幣（按平均匯率折算為18萬(wàn)億美元），按照新興市場(chǎng)0.3%和全球市場(chǎng)3.2%計(jì)算，我國(guó)REITs總量將達(dá)到3630.62億元和38726.62億元，截止2023年5月末，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品規(guī)模不到900億元（不含封閉型混合型發(fā)起式證券投資基金），市場(chǎng)前景廣闊。REITs是連接信貸市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的紐帶，其規(guī)模的擴(kuò)大，將產(chǎn)生對(duì)信貸資金的替代，尤其是對(duì)銀行中長(zhǎng)期借貸資金的替代，同時(shí)REITs市場(chǎng)的擴(kuò)大，給儲(chǔ)蓄資金提供了出路，會(huì)導(dǎo)致儲(chǔ)蓄向投資的轉(zhuǎn)化。商業(yè)銀行實(shí)行資產(chǎn)負(fù)債管理，要考慮資產(chǎn)端的影響，也要考慮負(fù)債端的影響，銀行資產(chǎn)負(fù)債的變化將導(dǎo)致銀行分層和轉(zhuǎn)型。

2、對(duì)銀行資產(chǎn)端的影響。

一直以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的投資資金主要來(lái)源于商業(yè)銀行的信貸資金，大量信貸資金則投向了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域，這些資產(chǎn)雖然整體上屬于比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，但其期限較長(zhǎng)，與銀行資金來(lái)源的期限容易形成錯(cuò)配，如何盤活沉淀資產(chǎn)成為銀行機(jī)構(gòu)亟待解決的問(wèn)題?；A(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs提供了資產(chǎn)退出渠道，有效盤活存量基建信貸資產(chǎn)，減少基建類資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給銀行體系帶來(lái)的脆弱性。同時(shí)，我們也要看到銀行基建信貸資金的退出，會(huì)給銀行體系帶來(lái)較大的挑戰(zhàn)，銀行要么需要把替代出的資金再投放出去，這取決于可以信貸投放的機(jī)會(huì)；要么就要降低資金來(lái)源成本，即降低存款，實(shí)現(xiàn)銀行資產(chǎn)和負(fù)債相匹配。

首先，銀行需要從傳統(tǒng)的重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)換。面對(duì)REITs對(duì)銀行資產(chǎn)端的影響，銀行需要積極參與REITs的全過(guò)程，因?yàn)殂y行在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、盡職調(diào)查等方面具有自身優(yōu)勢(shì)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原始權(quán)益人大多是銀行的客戶，其底層資產(chǎn)也多為商業(yè)銀行持有的基建項(xiàng)目，銀行對(duì)項(xiàng)目情況以及原始權(quán)益人的了解具有先天優(yōu)勢(shì)，憑借這種優(yōu)勢(shì)，銀行可以通過(guò)組織旗下的信托、資管、基金等關(guān)聯(lián)公司成為基金管理人，積極參與REITs的運(yùn)營(yíng)和管理，自身也可以作為托管人參與其中。這類方向主要適合為綜合性較強(qiáng)的金融集團(tuán)，旗下包括銀行、資管、證券、基金、信托、保險(xiǎn)、租賃等綜合業(yè)務(wù)。

其次，對(duì)于較為單一的商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，比較適合于與券商、基金公司建立深層次的合作關(guān)系，利用基金方和銀行分別在標(biāo)準(zhǔn)化+非標(biāo)準(zhǔn)化制度設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，使得商業(yè)銀行能夠憑借自身充足的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和非標(biāo)管理經(jīng)驗(yàn)，更好的參與REITs業(yè)務(wù)。

再次，商業(yè)銀行可以與基建客戶建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，共同搭建“前期開(kāi)發(fā)階段信貸支持+中期收益權(quán)貸款+后期REITs出表+新的開(kāi)發(fā)階段信貸支持”閉環(huán)式深度合作模式，銀行在其中起到了“孵化器”的作用。這種模式適合所有銀行類金融機(jī)構(gòu)，但這種模式仍然屬于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式，在自身不具有金融集團(tuán)優(yōu)勢(shì)的情況下，與基建客戶建立深度合作，也是一種比較好的選擇。

最后，商業(yè)銀行可以利用自有資金參與REITs的承銷業(yè)務(wù)，參與戰(zhàn)略配售等，拓展了銀行資金的出路，此時(shí)銀行扮演金融中介和投資人的角色，不再贅述。參與REITs相關(guān)業(yè)務(wù)也符合銀行風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)的投資偏好，對(duì)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的資產(chǎn)收益、為長(zhǎng)期負(fù)債匹配較高收益的長(zhǎng)期資產(chǎn)以及平滑資產(chǎn)收益波動(dòng)起到積極作用；同時(shí)商業(yè)銀行作為托管行，履行托管、監(jiān)管、擔(dān)保人等傳統(tǒng)職責(zé)時(shí)，可以增加中間業(yè)務(wù)收入。

3、對(duì)銀行負(fù)債端的影響。

REITs分紅較其他投資工具高且相對(duì)平穩(wěn)，我國(guó)目前基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs產(chǎn)品因其持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)而吸引了包括銀行在內(nèi)的眾多投資者，在經(jīng)歷了網(wǎng)貸（P2P）、高風(fēng)險(xiǎn)金融產(chǎn)品（如原油寶等）、非法集資等風(fēng)險(xiǎn)事件后，大眾投資者更偏向于購(gòu)買和持有安全、穩(wěn)定、收益高的金融產(chǎn)品，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs產(chǎn)品能夠滿足居民投資需要。據(jù)中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2023年3月末，住戶存款規(guī)模達(dá)到131.11萬(wàn)億人民幣，中長(zhǎng)期貸款規(guī)模150.71億元，中長(zhǎng)期貸款與住戶存款比值達(dá)1.15﹕1，大量的住戶存款不僅為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs產(chǎn)品，也為將來(lái)不同種類REITs產(chǎn)品提供了資金來(lái)源。

證監(jiān)會(huì)【2020】40號(hào)文第（三）聚焦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目第2項(xiàng)要求，“具有成熟的經(jīng)營(yíng)模式及市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、較好的增長(zhǎng)潛力?！蹦壳盎A(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs的底層資產(chǎn)比較優(yōu)質(zhì)，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)已經(jīng)形成較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因而風(fēng)險(xiǎn)較小，隨著越來(lái)越多的人了解到REITs產(chǎn)品，更多的儲(chǔ)蓄資金會(huì)逐步過(guò)渡到持有REITs基金產(chǎn)品以尋求穩(wěn)定的較高收益，這將會(huì)導(dǎo)致銀行儲(chǔ)蓄存款流失。

商業(yè)銀行需要正視儲(chǔ)蓄存款的流失以及由此導(dǎo)致的優(yōu)質(zhì)客戶的流失，一方面，銀行要積極承接基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs的承銷、轉(zhuǎn)讓、撮合等多種業(yè)務(wù)模式，以財(cái)務(wù)投資者身份參與REITs項(xiàng)目，直接使用REITs產(chǎn)品豐富代銷產(chǎn)品貨架，以吸引更多的增量資金，另一方面，銀行要轉(zhuǎn)變思路，改變以往的儲(chǔ)蓄被動(dòng)增長(zhǎng)模式，通過(guò)爭(zhēng)取成為代銷行、托管行等方式，實(shí)現(xiàn)銀行資金來(lái)源的多樣化、規(guī)?；?/p>

需要注意的是，從國(guó)外REITs的發(fā)展過(guò)程看，其在底層資產(chǎn)的種類、REITs運(yùn)營(yíng)的模式、項(xiàng)目的優(yōu)劣、資產(chǎn)組合等方面，國(guó)內(nèi)外存在較大差異，我國(guó)REITs發(fā)展首先在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，長(zhǎng)期以往容易導(dǎo)致投資者誤認(rèn)為REITs是低風(fēng)險(xiǎn)和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的“代名詞”，而忽視底層資產(chǎn)的質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)的分散。銀行擁有龐大的客戶群體，要培育忠誠(chéng)的客戶，就需要培育合格的投資者，不能一味強(qiáng)調(diào)低風(fēng)險(xiǎn)高收益，畢竟REITs是一種兼有債權(quán)和股權(quán)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，從目前上市交易的REITs基金市場(chǎng)表現(xiàn)看，大部分都出現(xiàn)不同程度的持續(xù)下跌，反映出REITs產(chǎn)品的定價(jià)偏高，市場(chǎng)并不認(rèn)同，這不僅將會(huì)對(duì)新的REITs的發(fā)行帶來(lái)不利影響，也容易給投資者（客戶）帶來(lái)?yè)p失、造成客戶流失，銀行聲譽(yù)也會(huì)因此受損。

4、銀行的分層和轉(zhuǎn)型

下圖為2023年4月份銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)份額圖，我們可以看出，大型商業(yè)銀行和股份制銀行資產(chǎn)規(guī)模占到58.2%，這類銀行所屬集團(tuán)，大多形成了綜合性的金融集團(tuán)，其業(yè)務(wù)范圍包括銀行、證券、保險(xiǎn)、基金、租賃、信托等，在參與REITs產(chǎn)品的發(fā)行上占據(jù)了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。而相比之下，其他銀行類金融機(jī)構(gòu)則更多的在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上發(fā)展。

注：資料來(lái)源于國(guó)家金融監(jiān)督管理總局網(wǎng)站。

市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)客戶畢竟是有限的，不論是公司客戶，還是零售客戶，對(duì)金融的需求是綜合性的，這會(huì)導(dǎo)致銀行客戶的逆選擇，優(yōu)質(zhì)客戶將會(huì)從業(yè)務(wù)單一的銀行向綜合性較強(qiáng)的銀行轉(zhuǎn)移，最終導(dǎo)致銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了分層：綜合性強(qiáng)的銀行擁有更多的優(yōu)質(zhì)客戶，而傳統(tǒng)的銀行的客戶要么是一般客戶，要么是對(duì)金融服務(wù)需求不多的客戶，形成恒者恒強(qiáng)、弱者恒弱的局面。那么傳統(tǒng)的銀行金融機(jī)構(gòu)是否能夠?qū)崿F(xiàn)轉(zhuǎn)變呢？答案取決于多重因素，包括自身的定位、人才儲(chǔ)備、公司治理等。對(duì)于一個(gè)區(qū)域性的銀行來(lái)說(shuō)，與其他非銀行金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的兼并重組，是個(gè)切實(shí)可行選擇，但由于區(qū)域覆蓋面有限，客戶基礎(chǔ)亦非常之有限，面對(duì)綜合性強(qiáng)的銀行業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)，還是顯得力不從心。

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【結(jié)束語(yǔ)】網(wǎng)絡(luò)上流傳著這樣一句話：“時(shí)代拋棄你時(shí)，連一聲再見(jiàn)都不會(huì)跟你說(shuō)”，大意是說(shuō)科技進(jìn)步一日千里，抱殘守缺的人會(huì)跟不上這種變化。作為金融創(chuàng)新產(chǎn)品的REITs，已經(jīng)在中國(guó)生根發(fā)芽，特別是在政府行政推動(dòng)下的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs產(chǎn)品，其發(fā)行的速度和規(guī)模將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)現(xiàn)有任何一種金融產(chǎn)品，從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs到更加市場(chǎng)化的REITs，一如中國(guó)股票市場(chǎng)的發(fā)展一樣不可阻擋，銀行機(jī)構(gòu)如果不能積極應(yīng)對(duì)REITs產(chǎn)品對(duì)銀行業(yè)的挑戰(zhàn)，等到被拋棄的時(shí)候，就真的聽(tīng)不到一句“再見(jiàn)”了！