城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產價值評估應用案例

（圖片來源網絡）

估價對象概況：浙江省某機械制造有限公司工業(yè)房地產，土地于上世紀80年代取得，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)域，主要經營紡織機械制造，土地使用權面積9335.7平方米，建筑面積19506.7平方米，土地使用權終止年限為2048年3月27日。

估價對象實際使用情況為沿街一層用作商業(yè)店面，出租經營。現(xiàn)政府為了收回該工業(yè)房地產，委托估價機構對該工業(yè)房地產價值進行評估，估價時點為2007年9月5日。

一、企業(yè)經營利潤的測算

企業(yè)在經營過程中獲得企業(yè)經營利潤的計算公式是，企業(yè)經營利潤=產品銷售收入－產品生產成本－產品銷售費用－產品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用。

根據調查了解估價對象同一區(qū)域類似企業(yè)近三年來的經營狀況，選取了三個比較案例進行測算。

案例一：

浙江某機械制造有限公司，廠房建筑面積19789平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為13563.67萬元，產品生產成本為8352.18萬元，產品銷售費用為678.18萬元，產品銷售稅金附加為881.64萬元，管理費用為1724.76萬元，財務費用為591.33萬元。

企業(yè)利潤總額＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33

＝1335.58萬元

案例二：

諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積21107平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為14563.17萬元，產品生產成本為9002.13萬元，產品銷售費用為728.16萬元，產品銷售稅金附加為946.61萬元，管理費用為1837.36萬元，財務費用為611.38萬元。

企業(yè)利潤總額＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38

＝1437.53萬元

案例三：

諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積15762平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為10761.63萬元，產品生產成本為6539.28萬元，產品銷售費用為538.08萬元，產品銷售稅金附加為699.51萬元，管理費用為1424.26萬元，財務費用為501.35萬元。

企業(yè)利潤總額＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35

＝1059.15萬元

二、確定房地產租金

1．計算正常經營情況下經營者的行業(yè)利潤

根據調查了解和查閱相關行業(yè)信息，紡織機械行業(yè)利潤率為8%。那么，

案例一企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝13563.67×8%=1085.09萬元

案例二企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝14563.17×8%=1165.05萬元

案例三企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝10761.63×8%=860.93萬元

2．企業(yè)所能支付的房地產租金

案例一企業(yè)所能支付的房地產租金＝1335.58-1085.09=250.49萬元

案例二企業(yè)所能支付的房地產租金＝1437.53-1165.05=272.48萬元

案例三企業(yè)所能支付的房地產租金＝1059.15-860.93=198.22萬元

3.每平方米建筑面積租金

案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米

案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米

案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米

取三個案例的簡單算術平均數(shù)作為估價對象工業(yè)房地產的租金，即：

(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米

三、工業(yè)房地產價值的測算

根據以上測得的房地產租金，利用收益法測算工業(yè)房地產價值。

1．報酬率的確定。通過安全利率加上風險調整值的方法來求取。根據2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，確定安全利率為3.60%，風險調整值根據影響估價對象房地產的社會經濟環(huán)境等因素，確定風險調整值為4.52%，估價對象房地產的報酬率為8.12%。

2．收益期限的確定。工業(yè)房地產法定最高使用期限為50年，計算法定年限下工業(yè)房地產的價值。

3．測算收益價格。

＝1534元/平方米

4．年期修正。估價對象土地使用權終止年限為2048年3月27日，距估價時點2007年9月5日剩余使用期限為40.56年。估價對象收益價格為：

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＝1500元/平方米

5、確定估價對象房地產價值。

19506.7×1500=2926.01萬元

文章來源網絡綜合整理/侵刪

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