一直關(guān)注我們文章的朋友會發(fā)現(xiàn)，市場分析類的報告文章我們基本是每個季度一次，或者半年一次，那為什么在之前的3月份剛寫了一篇報告，現(xiàn)在又要寫一篇，主要是兩個目的的考慮：

1、近期大環(huán)境的樓市變動比較大，我們也會同步寫一篇整體的樓市報告，相當(dāng)于整體市場到個體市場綜合來看，會有比較清晰的了解。

2、近期有蠻多的業(yè)主一直在問嘉里華庭近期交易市場怎么樣，實際成交價格怎么樣；所以為了能夠及時給到消費者一些有用的信息，在第二季度增加了此報告。

本篇我們從成交歷史數(shù)據(jù)、現(xiàn)狀數(shù)據(jù)和分析、未來預(yù)測、總結(jié)四個方面來分享一些個人的心得和體會，供大家參與。

嘉里華庭歷史數(shù)據(jù)
截至2023年5月
小區(qū)的整體成交如下

【嘉里華庭成交價格的變動】

買賣數(shù)據(jù)分析：以上數(shù)據(jù)可以看出，2023年總體的成交量滯后往年的數(shù)據(jù)，和2021年的數(shù)據(jù)持平，但2021年是缺房的情況下導(dǎo)致成交量過低，這次是房過量，雖然都是歷史最低量，背后的原因有整體樓市因素，也有當(dāng)前業(yè)主的心態(tài)有關(guān)。

從成交的戶型來看，也說明最近的買方，基本以自住為主，或者更多追求性價比為主；以后排5號樓146平小3房為例，?實際成交單價僅13萬出頭一點，單純從歷史交易來看，確實出現(xiàn)部分下跌。

放眼整個上海，結(jié)合地段，學(xué)區(qū)，物業(yè)管理等內(nèi)部優(yōu)勢，無論是單價還是總價，幾乎很難有競品，所以近期成交的3套小三房都在非常短的時間成交。

從掛牌業(yè)主情況來看，基本還是以較早的境外業(yè)主為主，主要還是考慮資金和資產(chǎn)配置，今年成交的所有戶型中，早期（超10年）持有的境外業(yè)主占比達(dá)到90%！

租賃分析：2023年，嘉里華庭整體租賃市場很好，包括嘉里華庭二期，實際成交價格大部分有5%—10%的上漲幅度，部分大戶型價位可以達(dá)到20%，主要是前幾年新裝修（二房東或業(yè)主本人）所帶來的效應(yīng)明顯。

部分裝修很好的產(chǎn)品，租金差異幅度達(dá)到30%以上，以前排145平景觀戶型為例，租金高的價位達(dá)到3.7萬/月，低的只有2.5 萬/月，甚至比175平的3+1戶型租金都要高很多。

當(dāng)然導(dǎo)致價格的差異化，有“人為”因素或市場的因素，比如沒有多套同時掛牌時，價格肯定高或碰到不單純以成交為目的的經(jīng)紀(jì)時，業(yè)主的價格壓的不厲害，相對會高一點。

從空置期來說，裝修好的戶型基本都很短，前期的文章中我們做過專門的分析。

02嘉里華庭現(xiàn)狀和分析

買賣掛牌：整個小區(qū)的掛牌，一二期一共目前接近30套，涵蓋了小區(qū)的所有戶型，基本達(dá)到2018年的高峰掛牌數(shù)量。

此次掛牌的業(yè)主中，2010年以后的業(yè)主占比接近50%；為什么需要提到掛牌業(yè)主的時間問題呢？前面成交的數(shù)據(jù)中，也提到實際成交業(yè)主中，境外或10年以上的業(yè)主占比超過80%，這個數(shù)據(jù)和高端的豪宅數(shù)據(jù)是比較符合，我們在單獨豪宅市場分析文章中提到近期豪宅買方的機會在哪里？

早期境內(nèi)外業(yè)主出售的房屋上，這一次是新老業(yè)主的交替，很多優(yōu)質(zhì)的房源基本都是很早一批的境內(nèi)外高端業(yè)主持有，大部分出于資產(chǎn)配置的目的而掛牌出售。由于購入的時間較早，買入價格相對比較低，加之出于對匯率、資產(chǎn)配置等綜合考慮，往往掛牌出售的價格不會太高！而2010年之后的業(yè)主，特別是2015年之后入場的業(yè)主，單純從絕對的房價或置換的角度上考慮，所有掛牌出售的價格相對會比前者高，目前滯留的很多房源也是此類情況。

而以前排175平戶型為例，目前的掛牌在3000萬到3500萬，整體的掛牌價格比2022年初最后一套同戶型成交的價格還高，所以出現(xiàn)掛牌半年，一年賣不掉就再正常不過了，但只要稍微調(diào)整價格，就很快成交了！但對于嘉里華庭的業(yè)主來說，有一點是區(qū)別于普通樓盤的：即買賣雙方的資金是富足的，也沒有換房的壓力，但近期還是有業(yè)主會以價格讓步來達(dá)到快速出售的目的，雖然占比很少。

新掛牌：

1. 嘉里華庭333平，5500萬+雙車位；

2. 底樓帶花園175平3房，3200萬，低區(qū)175平3100萬

3. 153平高區(qū)2500萬，中區(qū)2600萬

租賃掛牌：2023年以來，高端租賃（2.5萬/月及以上）整體市場其實還是很好，雖然部分外國朋友因為工作原因暫時離開，但上海很多公司高端，企業(yè)主都加入到公司租房。另外還有一部分高端改善型買方改為租房，先蓋上居住環(huán)境，再等待好的機會入市豪宅。近期租賃掛牌量反而不是很高，特別是高端的戶型，甚至出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象！

03嘉里華庭未來預(yù)測

一. 買賣：熟悉、依存一座城市，就要去在極具現(xiàn)代化發(fā)展的上海，內(nèi)核還包裹著滬派腔調(diào)的老街道，這就是嘉里華庭地段最具價值的地方。但至于未來的價值會到何種程度，這就要看新舊文化的融合情況和整體的樓市，

隨著整體樓市的變動，掛牌量的上升，是必然！未來整體會趨于平穩(wěn)！所以關(guān)于嘉里華庭的地段價值，在年高的上海人心中，對嘉里華庭所在的華山路一定是有感情的，一個城市的風(fēng)貌都濃縮于此，新一批成長的上海市民需要一定的時間去理解，去感悟，才能懂得老上海地段的魅力所在；以居住舒適性為主的買方，無非是考慮未來幾年上升或下降的幅度問題，沒有一概而論！

二. 租賃：之前已經(jīng)有過表述，未來高端的租賃市場，會跟隨樓市的變動而動，類似產(chǎn)品會相對比較穩(wěn)定，因為裝修房屋的概率會越來越大！

04最后總結(jié)

Meny吳青輝?一座城，一文化，不同的生活態(tài)度。

對于有情懷的業(yè)主來說，嘉里華庭是不可替代的：它不僅是一間高端的商品房，雍容華貴；她更像是一座溫馨的大宅，最大程度給予家的感受。

選擇嘉里華庭，既是選擇享受生活，也是選擇圈層，全文已盡數(shù)提到，這就是嘉里華庭的獨特所在。歷久彌新的嘉里華庭，需要一位懂它、認(rèn)可它的主人。

在人與房的氣質(zhì)向匹配下，真正融入老上海文化，真正走進(jìn)這座歷史悠久的古典海派之城，這就是嘉里華庭的“貴”氣所在。

她不一定會成為價格上的“領(lǐng)頭羊”，但一定是貨幣最穩(wěn)定的堅守者，無論短期市場如何變動，而這一點的優(yōu)勢，對于類似嘉里華庭的小區(qū)同樣具有！