? ?過去一周時(shí)間，在金融市場(chǎng)可以說是見證歷史的時(shí)刻，先是股市方向-降低證券交易印花稅、縮緊IPO、規(guī)范股東減持、提升融資比例；然后是樓市方向-一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸、下調(diào)存量房貸利率、降低首套和二套房首付；三是轉(zhuǎn)向匯市-直接突襲下調(diào)外匯存款準(zhǔn)備金率。 政策力度之大和密集程度，非常罕見，這宣告高層已經(jīng)展開全方位的金融保衛(wèi)戰(zhàn)。

針對(duì)樓市而言，無數(shù)炒房客還是剛需客都在想一個(gè)問題，那就是：這一次樓市放出三大王炸政策后，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)開始大漲？ 比如有些消息渲染，北京落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”當(dāng)晚，售樓處通宵營(yíng)業(yè)，有些央企樓盤率先漲價(jià)。

——9月1日北京官宣認(rèn)房不認(rèn)貸后，位于通州區(qū)的招商璀璨公園項(xiàng)目立馬發(fā)布海報(bào)：今夜不打烊，所有在售房源價(jià)格明日全線上調(diào)2%！ 這明顯就是掐實(shí)際搞饑餓營(yíng)銷套路！[捂臉]

—— 上海，認(rèn)房不認(rèn)貸首日，中介說當(dāng)天二手房預(yù)約帶看量增長(zhǎng)50%

這一次降存量房貸利率、一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸、首付降到20-30%，房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？ 我們不妨回顧一下2015年那一輪房?jī)r(jià)是如何啟動(dòng)的，再做個(gè)結(jié)論分析。

? ? 1、首先，鷹眼邏輯認(rèn)為這次樓市三大王炸政策，最給力的當(dāng)屬“下調(diào)存量房貸利率”，平均降幅有0.8%，這是實(shí)打?qū)崕椭邪唇曳抠J的中產(chǎn)階級(jí)，二三十年下來，能剩下10幾至幾十萬。（以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)協(xié)商后房貸利率降至4.3%，每年可節(jié)約利息支出超5000元。 20年來算就有10萬，如果貸款在200-300萬，那么剩下的錢就更多了）

—— 解析：下調(diào)存量房貸，是真正的銀行讓利于民，有利于減小房奴壓力，也能一定程度上提振消費(fèi)，省下來的錢多少還是有些轉(zhuǎn)向消費(fèi)的。 很多人認(rèn)為平均0.8%不夠，憑良心說，已經(jīng)很不錯(cuò)了，因?yàn)檫@需要考慮到銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，如果降的太多，銀行利差不足以覆蓋風(fēng)險(xiǎn)管理，也就是久期管理，銀行是容易出問題的。

? ? 2、回顧2015年房?jī)r(jià)是如何啟動(dòng)的？ 2015年上半年是最近15年來股民最幸福的時(shí)刻，牛市造富階段，在融資+場(chǎng)外杠桿之下，A股一路上漲至5178點(diǎn)，但由于信息差問題（管理層低估場(chǎng)外配資，強(qiáng)行清除場(chǎng)外配置）導(dǎo)致A股在那年6月端午節(jié)后開始崩盤；而2014-2015年上半年，樓市已經(jīng)進(jìn)入極度低迷階段，加上股市走牛，大量的資金涌向股市，導(dǎo)致全國(guó)各地庫(kù)存居高不下。 隨即，管理層展開清庫(kù)存、救樓市行動(dòng)：

——第一步與現(xiàn)在一樣，調(diào)降房貸利率，降低首付，當(dāng)時(shí)很多地方貸中貸，實(shí)際首付都10%都有，但房?jī)r(jià)依然不為所動(dòng)。

——第二步，棚改貨幣化，全國(guó)推行棚改拆遷，直接發(fā)錢給拆遷戶，引導(dǎo)拆遷戶去買房；

——第三步，央企入局，炒作地皮，抬高老樓旁邊的土地價(jià)格，直接出現(xiàn)面粉比面包貴的情況！ 也就：當(dāng)時(shí)很多私企房地產(chǎn)商已經(jīng)不太敢拍地皮，只能開始聯(lián)合央企地產(chǎn)商，把周邊地皮價(jià)格炒到比旁邊的樓房?jī)r(jià)格都還高，最終引爆了炒房客。

三部曲推出后，炒房客蜂擁而出，一線城市，房?jī)r(jià)在高基數(shù)基礎(chǔ)上再度暴漲。比如之前我公司周邊萬科、綠城房?jī)r(jià)已經(jīng)在3萬-4萬，算比較高了，但這一波開漲，直接就飆升到頂峰8-10萬，高基數(shù)的漲價(jià)能最大程度激活人類的貪婪。 舉個(gè)簡(jiǎn)單例子：之前3萬一平，100平房子價(jià)格300萬，首付20%，60萬拿下，貸款240萬，結(jié)果一路上漲，漲到1000萬，而你付出的本金只有60萬，高位出手后，轉(zhuǎn)移房貸，能賺700萬，這得有多夸張。 因此炒房客，不遺余力炒房，而中產(chǎn)剛需眼看房?jī)r(jià)一天一個(gè)價(jià)格，咬牙掏空三代人6個(gè)口袋也得買一套。

? ? 做個(gè)總結(jié)：2015年下半年開始，國(guó)人口袋還比較充裕，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也處于上升期，加上城市化進(jìn)程還處于末尾加速階段，當(dāng)時(shí)炒房三部曲推出后，全國(guó)房?jī)r(jià)暴漲，連很多偏遠(yuǎn)地區(qū)的縣級(jí)市房?jī)r(jià)也有過萬的，這是完全透支了未來幾十年的預(yù)期，而現(xiàn)在應(yīng)該是還債的時(shí)刻。 最近這些年，老百姓經(jīng)歷了股災(zāi)、高位掏空口袋接盤樓、，P2P暴雷、遭遇虛擬大宗炸片，當(dāng)前還有理財(cái)暴雷等等，老百姓口袋比以前羞澀多了！

? ? ?回顧2015年之后那一波樓市行情，你會(huì)發(fā)現(xiàn)單純降首付、下調(diào)貸款利率，并不能讓房?jī)r(jià)大漲的，更何況目前“房住不炒”定位并未改變，我預(yù)計(jì)宏觀政策的意圖，大概率是想“激活剛需和改善性住房，穩(wěn)住樓市不斷貸，完成保交樓”！

? ? ?那些幻想房?jī)r(jià)再度大漲的人，要清醒一點(diǎn)。 政策出臺(tái)后，我預(yù)計(jì)大概率會(huì)迎來一小波真正剛需房和改善房，但隨后又會(huì)回歸平淡！ 因?yàn)閲?guó)內(nèi)城市化進(jìn)程、人口因素以及經(jīng)濟(jì)模式都已發(fā)生深刻變化，連最高層會(huì)議都明確了樓市供需結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生根本性變化！ 當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)大戰(zhàn)略，從樓市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向股市經(jīng)濟(jì)已經(jīng)非常明確，地方土地財(cái)政轉(zhuǎn)向股權(quán)財(cái)政也比較清晰。 房?jī)r(jià)走完了將近30年的上漲周期，而股市也穩(wěn)住了16年來3000點(diǎn)波動(dòng)的周期，現(xiàn)在正好是大周期交替的時(shí)刻，未來會(huì)怎樣，有數(shù)了嗎？