作者：芊芊

來源：GPLP犀牛財經(jīng)（ID:gplpcn）

毗鄰CBD的北京地標級爛尾樓項目中弘大廈，4年后終于迎來復工。

3月31日，中海晟融（北京）資本管理集團有限公司（下稱“中海晟融”）在慈云寺6號樓項目（前身中弘大廈）現(xiàn)場舉行了開工儀式。而且，中植企業(yè)集團、中海晟融、中建三局、東方資產(chǎn)等單位的相關(guān)負責人均出現(xiàn)在開工慶典上。

2020年4月8日，阿里司法拍賣平臺曾對中弘大廈進行拍賣，當時競得方是項目最大債權(quán)人的子公司。不過，對于該項目的真正接盤人業(yè)內(nèi)一直存在爭議。而隨著項目的復工，接盤者的傳聞終于塵埃落定?！爸兄蚕怠弊呦颉芭_前”。

而占據(jù)北京黃金地段的中弘大廈，為何會淪為爛尾樓？“中植系”接盤后又能否重獲新生？

中弘大廈爛尾4年易主

提及中弘大廈，曾經(jīng)也是地產(chǎn)圈備受關(guān)注的項目。然而卻因其開發(fā)公司中弘股份頻頻“爆雷”，導致項目停滯不前。

2011年，中弘股份以7.2億元的價格收購了三能達所持有的北京中弘大廈所在地塊。此項目在5年后才開始動工。2016年6月，中弘大廈正式被推向市場，作為當時CBD少數(shù)對外散售的寫字樓項目，其銷售均價為9萬元/平方米，戶型在160至1200平方米之間。

出乎意料的是，開工后不久中弘大廈就出現(xiàn)了因資金問題導致的建設(shè)緩慢問題。中弘股份更是多次為其提供借款擔保，而抵押物即是中弘大廈項目全部在建工程。

2017年，中弘股份流動性危機爆發(fā)，年報被事務所出具保留意見、子公司大額債務違約、控股股東股權(quán)被司法凍結(jié)以及高管離職潮等負面事件，股價暴跌。截至2017年底，中弘股份負債合計367.13億元，公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計為114.64億元。而中弘大廈也于2017年宣布停工。

臨近退市邊緣，為了自救的中弘股份曾尋求合作。自2018年起，中弘股份先后同深圳港橋基金、新疆佳龍旅游發(fā)展股份有限公司，以及加多寶集團聯(lián)系在一起，然而3次“自救”的方案最終都以失敗告終。

雖然在退市前一個月，與中植企業(yè)集團旗下的宿州國厚簽署了合作協(xié)議，但簽署協(xié)議一周后，中弘股份就觸發(fā)了連續(xù)20個交易日股價低于1元/股的退市規(guī)則。2018年11月8日中弘股份退市，成為A股股價低于1元/股強制退市第一股。其實控人王永紅也鋃鐺入獄。

中弘股份退市后，遺留了一大筆實質(zhì)性債務，以及不少待處理的資產(chǎn)，其相關(guān)資產(chǎn)逐漸進入拍賣流程，中弘大廈就是其中之一。

2020年4月8日，阿里司法拍賣平臺對中弘大廈進行拍賣，起拍價為22.62億元。15輪競價過后，北京植晟云廈物業(yè)管理有限公司（下稱“植晟云廈”）以33.12億元競得該項目。

值得注意的是，接手中弘大廈的植晟云廈，是一家成立不足半年的公司，它的母公司是東富嘉吉投資管理中心。同時也是中弘大廈司法拍賣的執(zhí)行申請人。在已披露的逾期債務中，東富嘉吉可謂是中弘大廈最大的債主，整個債務金額達到了33.64億元。這也意味著，這場競拍實質(zhì)上是“以資抵債”。

此外，股權(quán)穿透之后，植晟云廈的實際控制人是東銀發(fā)展。東銀發(fā)展是東方資產(chǎn)在香港設(shè)立的全資子公司，主要做不良資產(chǎn)處置，經(jīng)手過的各類不良資產(chǎn)整體規(guī)模超過萬億元。

不過，值得一提的是，在成功競得中弘大廈后，東方資產(chǎn)一直未向外界公布對這個項目的處置計劃。而彼時，也有相關(guān)人士質(zhì)疑，東方資產(chǎn)雖然擅長處理不良資產(chǎn)，但對于地產(chǎn)項目的處理此前并未接手過，中弘大廈的真正接盤者或許另有其人。

大債主變身買家，本就讓這宗拍賣備受矚目。而競拍成功后，東方資產(chǎn)長期的“沉默”更是讓背后的真相撲朔迷離。

中植系高調(diào)“接盤” 中弘大廈重生困難重重

沉寂多年后，中弘大廈有了新的動態(tài)。只不過這一次它換了個名字，改為了慈云寺6號樓項目。

4月1日，中海晟融在官方公眾號上發(fā)表了一篇名為“慈云寺6號樓項目開工儀式順利舉行”的文章。文章顯示，3月31日上午，中海晟融在慈云寺6號樓項目現(xiàn)場舉行了隆重的開工儀式，中植企業(yè)集團、中海晟融、中建三局、東方資產(chǎn)等單位相關(guān)領(lǐng)導出席了開工盛典。

來源：中海晟融官方公眾號

天眼查APP顯示，中海晟融成立于2014年，控股股東為中海晟豐（北京）資本管理有限公司和解直錕，分別持股99.93%和0.07%，股權(quán)穿透后其實際控制人為解直錕，持股100%。也就是說，中海晟融實質(zhì)上是“中植系”旗下的公司。

不僅是官宣復工，中海晟融表示將慈云寺6號樓項目作為該公司在城市不良資產(chǎn)盤活業(yè)務中的典型投資案例。由此可以看出，中海晟融在此次資產(chǎn)盤活中占據(jù)主導地位。自此，中弘大廈的最終接盤手也落定。

同時，中海晟融還表示，在2020年，中海晟融就通過和東方資產(chǎn)合作的方式入主了中弘大廈，通過司法拍賣竟得該項目。

停滯4年的項目再度復工，這件事并不簡單。

中海晟融表示，自2020年4月以來，中海晟融在各方支持配合下，陸續(xù)進行了該項目原建設(shè)方債務糾紛的解決及與小業(yè)主的溝通協(xié)商工作，目前已完成相關(guān)協(xié)議簽署并取得復工手續(xù)。此外，中海晟融將結(jié)合地理位置、周邊配套、區(qū)域特點、功能屬性等因素，對項目進行重新定位與設(shè)計。

不過，對于中海晟融來說，”算盤“不能打得太早。無論是從這快土地還是整個行業(yè)環(huán)境的變化來看，都存在不少隱憂。

公開資料顯示，截至2020年，中弘大廈的商業(yè)土地剩余使用年期僅為24.86年，辦公、地下車庫、地下倉儲土地剩余使用年期為34.86年，其在土地使用權(quán)年限方面并不具有優(yōu)勢。

尤其是，在經(jīng)歷2020年疫情的沖擊后，北京的寫字樓市場大受打擊，在2020年創(chuàng)下了極高的空置率。雖然2021年第一季度有好轉(zhuǎn)，但是這種趨勢仍未改變。

目前來看，接盤中弘大廈后，“中植系”能否實現(xiàn)盈利？該項目能否重生？都充滿太多不確定性。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風險自擔）。