從課堂走向?qū)嵺`往往意味著一個法學(xué)生開始逐步將所學(xué)運用于工作、生活之中，而對于很多法學(xué)生來說，這樣的一個過程是較為陌生與艱澀的。通過閱讀本文作者的分享，相信大家一定能夠更好地了解律師辦案中的流程、技巧、關(guān)鍵點，為您未來走向職業(yè)之路提供幫助！

作者簡介：鐘舒丞，211法本，現(xiàn)于西政讀碩，研究方向以民商事和勞動法為主。曾有3段實習(xí)經(jīng)歷，接觸過刑事、民商事、勞動法、非訴等業(yè)務(wù)，樂于積累實習(xí)經(jīng)驗以提高自身實務(wù)能力。日常愛好：讀書、旅游、健身、羽毛球。

正如法學(xué)名諺所言：“法律的生命在于經(jīng)驗而非邏輯?！遍L年身處象牙塔內(nèi)的法學(xué)生初入法律行業(yè)時常常面臨困惑和窘境。唯有多實習(xí)，總結(jié)不同崗位上的心得體會，方可盡快融入社會，成為自己心目中的法律精英。本篇分享是本人在律所實習(xí)協(xié)助律師承辦房屋租賃合同糾紛案件的心得體會，為尚處于觀望狀態(tài)或初入律所實習(xí)的在校法學(xué)生們提供觀望視角。

一、背景&案情簡介

我的帶教律師（以下簡稱M律）是某個房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡稱Z公司）的常年法律顧問。在律所實習(xí)過的可能對常年法律顧問有所了解，此類收費除了前期服務(wù)費用，還包括合同存續(xù)期間服務(wù)單位發(fā)生糾紛所產(chǎn)生的訴訟費用，可以說，服務(wù)單位是大多數(shù)律師的金主。

如今，Z公司已經(jīng)過了開發(fā)階段，處于運營、維護(hù)階段，主要業(yè)務(wù)是收租。自然而然，欠租的租戶自然不在少數(shù)。在Z公司催告支付欠付租金未果的情況下，此時即需要由律師介入了。

為便于敘事和寫作，以下將在不同辦案階段僅穿插介紹案件梗概，不作過多具體內(nèi)容的陳述。

二、準(zhǔn)備起訴階段

一般來說，承租方長期欠租，出租方會要求律師向承租方發(fā)出律師函，或催討或解約。而一旦律師發(fā)出解約律師函，基本上算是進(jìn)入準(zhǔn)備起訴階段了，需要做一些前期工作：

（一）前期準(zhǔn)備工作

首先，需要搜集案件資料，包括但不限于《房屋租賃合同》《主體變更轉(zhuǎn)讓三方協(xié)議》（如有）《房屋租賃合同之補充協(xié)議》（如有）。畢竟，案件后續(xù)情況的推進(jìn)需要嚴(yán)格按照合同主體簽訂的合同著手。

其次，關(guān)注解約律師函的送達(dá)時間。解約律師函的送達(dá)時間關(guān)乎著很多訴求，包括但不限于合同解除時間、累計欠付租金的計算、逾期支付房款的利息（資金占用費）、房屋占用費等。此外，解約律師函的送達(dá)時間也需要注意，應(yīng)當(dāng)以合同中約定的送達(dá)地址收取律師函之日為準(zhǔn)。

最后，對案件情況進(jìn)行前期梳理。梳理出合同約定的租賃期限、每年/月租金、每個周期租金支付日期（關(guān)乎逾期支付租金的利息計算）、是否有租金優(yōu)惠期、保證金的交還條件、房屋交還、違約金、欠付租金情況。

（二）立案階段

經(jīng)過上述前期準(zhǔn)備工作，基本上可以梳理出需要提出哪些訴訟請求，以下將較為詳細(xì)地介紹訴訟請求的設(shè)計。

1、訴狀之訴求設(shè)計

（1）確認(rèn)合同解除日為解約律師函送達(dá)對方之日。此項訴求為其他訴求之前提，無合同解除后續(xù)違約金、房屋占用費等訴求則欠缺基礎(chǔ)。規(guī)范的《房屋租賃合同》會約定一方經(jīng)催告仍未支付租金則另一方享有單方解除權(quán)的條款，此處亦提示合同起草、審查時務(wù)必關(guān)注合同解除、終止、變更條款；

（2）主張欠付租金。此項不必贅述；

（3）以欠付租金為基數(shù)，主張逾期支付利息違約金。一般來說，此項訴求的計算以合同中約定的逾期利息計算方式為準(zhǔn)。若合同中沒有約定，則需要結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第18條的規(guī)定以及央行公布的LPR進(jìn)行計算。需要注意的是，在合同沒有約定逾期支付違約金計算方式的情況下，若欠付租金的行為在2019年8月20日之前，并一直持續(xù)到2019年8月20日后，那么此時逾期利息的計算需要分段計算，結(jié)合央行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率以及LPR分段計算，避免出現(xiàn)錯誤；

（4）違約金。以合同中約定的違約金數(shù)額為準(zhǔn)，如果合同中僅有“一方違約，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”等模糊的違約責(zé)任條款，那么此時不能主張違約金。此處提示，日后若是擬定合同時，需要盡量避免模糊的條款內(nèi)容，避免應(yīng)得的權(quán)益落空；

（5）房屋占用費。該項訴求的款項計算期間為：自合同解除之日起至案涉房屋返還之日止，計算方式則視合同中是否有約定而有所不同。有約從約；無約，實踐中則將日租金等同于日房屋占用費，即：日租金=（月租金*12）/365（天）。

（6）約定訴訟費用由被告承擔(dān)。實踐中也有讓對方承擔(dān)律師費用的訴求，可選擇寫上。

Ps.：

①訴訟小技巧：若起訴時承租方尚未交還案涉房屋，在起訴狀中訴求則應(yīng)為：請求判令被告支付自x年x月x日起至其交還房屋之日止的房屋占用使用費，暫計至x年x月x日（此處為起訴前后日期即可）。“暫計至”三字可以避免后期被告交還房屋后需要變更該項訴訟請求。

②管轄法院則優(yōu)先查看是否有協(xié)議管轄條款。

③格式：起訴狀的末尾切勿使用“具狀人：”的不規(guī)范寫法，務(wù)必寫“起訴人：”，并由委托人簽字/蓋章。

2、證據(jù)清單的制作

事實上，證據(jù)清單的制作較為簡單，圍繞著訴訟請求形成一條完整的證據(jù)鏈即可。需要注意的是，制作證據(jù)清單時不可一味只陳列對方違約的內(nèi)容，己方全面地履行合同義務(wù)的內(nèi)容亦須羅列，避免證據(jù)鏈出現(xiàn)瑕疵、遺漏處。各訴訟主體的身份信息材料是應(yīng)有之義，不必贅述。

（1）《房屋租賃合同》《主體變更三方協(xié)議》（如有）《租賃合同之補充協(xié)議》（如有）。證明目的則結(jié)合訴訟請求撰寫即可；

（2）房屋交付清單。證明己方全面履行合同義務(wù)，按照合同約定如期交付房屋；

（3）催款憑證，可以是出租人出具的催收函、催款律師函。證明己方多次催告對方仍未支付欠款，符合行使單方解除權(quán)的條件；

（4）解約律師函。證明合同關(guān)系解除時間；

（5）各項權(quán)利主張及其函件送達(dá)的憑證，包括催收函、解約律師函的送達(dá)快遞信息，多以EMS回單和快遞公司官網(wǎng)查詢的郵件送達(dá)情況結(jié)合為主。畢竟，確定對方簽收方可產(chǎn)生法律效力，各個時間點的起算方可有所依據(jù)。

（6）如有約定律師費由對方承擔(dān)，則需要將委托代理合同和律師費發(fā)票附上。

3、立案

（1）材料準(zhǔn)備：本案為法人間合同糾紛，因此此處以法人間訴訟的立案材料為例。

①委托書。委托書僅需委托人簽字/蓋章單方面出具即可，無需律所蓋章或其他要件；

②委托人身份材料。法人信息三件套，營業(yè)執(zhí)照副本、法人出具的法定代表人身份證明、法定代表人身份證復(fù)印件；

③律師事務(wù)所函；

④律師執(zhí)業(yè)證復(fù)印件；

⑤起訴狀。需委托人簽字/蓋章；

⑥證據(jù)材料。依照證據(jù)清單的制作按順序排列即可。

ps.：起訴狀和證據(jù)材料需按照被告人數(shù)準(zhǔn)備，即法院留一份、被告一人一份、自己留一份，其他立案材料一式一份即可。

三、訴訟階段

1、訴訟保全申請

鑒于訴前保全的工作較為繁瑣，實踐中多以訴中保全為主。成功立案后，便可提交訴訟保全申請書了。保全金額以訴訟請求中所列的金額為準(zhǔn)，其后需附上被申請人的財產(chǎn)線索。

一般而言，《房屋租賃合同》中的收款銀行賬號可作為法人的財產(chǎn)線索之一。此外，如不動產(chǎn)、車輛等財產(chǎn)線索無法輕易獲取，一般需要委托人提供或者律師申請調(diào)查令后調(diào)查取得。

2、庭審準(zhǔn)備

庭審準(zhǔn)備較為簡單，僅需將訴訟請求的內(nèi)容結(jié)合合同條款詳細(xì)展開即可，不再贅述。

需要注意的是，涉及款項的訴求，需要將計算過程陳列，制作Excel表格圖示化，便于后期核對，亦有助于帶教律師庭審時有條不紊地陳述觀點。

3、代理詞

事實上，代理詞僅是庭審準(zhǔn)備的整合，與其并無二致，此處不再贅述。

以上為本人在辦理數(shù)個法人間房屋租賃合同糾紛案件的經(jīng)驗。受限于個人水平，分享內(nèi)容難免存在不足、改進(jìn)之處，望讀者多多海涵。