內(nèi)容摘要：今年上海第三批“土拍”清單公布，青浦區(qū)3幅，再次成為供應(yīng)量大戶(hù)，本期包含西岑科創(chuàng)中心5幅商務(wù)辦公住宅組團(tuán)混合用地。

近日，《上海市2023年擬出讓住宅用地清單信息公示和出讓預(yù)告（三）》發(fā)布，即今年上海第三批“土拍”住宅地塊清單。

為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，本市將根據(jù)年度供地計(jì)劃，分批公布擬出讓的商品住宅用地項(xiàng)目清單，第三批公布的擬供商品住宅用地共涵蓋了上海16個(gè)行政區(qū)域中的12個(gè)，即浦東新區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、靜安區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、金山區(qū)、徐匯區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)。

本批次地塊數(shù)量方面，青浦區(qū)與浦東新區(qū)最多，均為3幅地塊。但用地面積青浦區(qū)高達(dá)22.75公頃，這意味著青浦區(qū)繼今年第一批“土拍”供地量最大后，再次成為本批次土地供應(yīng)量最多的市轄區(qū)，浦東新區(qū)緊隨其后，為15.25公頃。

第三批擬供商品住宅用地項(xiàng)目清單如下：

本市擬于9月7日-9月8日期間，發(fā)布7幅住宅用地出讓公告（清單序號(hào)1-7號(hào)），10月中旬開(kāi)始組織交易活動(dòng)；擬于9月19日-20日期間，發(fā)布10幅住宅用地出讓公告（清單序號(hào)8-17號(hào)），10月底開(kāi)始組織交易活動(dòng)。

接下來(lái)我們重點(diǎn)分析一下青浦區(qū)的3幅地塊。本批次青浦區(qū)3幅住宅地塊用地面積為22.75公頃（包括商業(yè)等），未來(lái)將向市場(chǎng)新增供應(yīng)至少3056套普通商品房。

1、青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)西岑社區(qū)06-01、06-08、07-01、06-11、07-07、18-06、19-01、19-06、19-11、19-13、19-14、20-06地塊以及18-05、19-05公共綠地、澤立路、蘭科路、厚澤路、云騰路、聚云路地下空間（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“金澤鎮(zhèn)西岑社區(qū)06-01地塊等”）

金澤鎮(zhèn)西岑社區(qū)06-01地塊等區(qū)位圖

青浦區(qū)“金澤鎮(zhèn)西岑社區(qū)06-01地塊等”是由多達(dá)14幅地塊和多條道路地下空間組成的“超級(jí)”打包地塊，其面積高達(dá)了19.75公頃。

“金澤鎮(zhèn)西岑社區(qū)06-01地塊等”位于金澤鎮(zhèn)西岑科創(chuàng)中心的西片區(qū)，該科創(chuàng)中心東片區(qū)就是大名鼎鼎的華為研發(fā)基地。

這次打包的14幅地塊中，沒(méi)有純住宅用地。其中，5幅地塊為商務(wù)辦公住宅組團(tuán)混合用地（住宅占比80%，商務(wù)辦公占20%），分別是06-08、07-07、06-11、19-14、20-06地塊，這5幅地塊規(guī)劃用地總面積122689平方米，根據(jù)三類(lèi)住宅用地占比80%，算出普通商品房用地面積約為98151.2平方米，規(guī)劃住宅套數(shù)下限為1829套。

另外，值得關(guān)注的是，根據(jù)已批復(fù)的“上位規(guī)劃”中“特定條文規(guī)定”，上述5幅商務(wù)辦公住宅組團(tuán)混合用地，應(yīng)在商務(wù)辦公比例內(nèi)配建不低于20%的商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施，商務(wù)辦公住宅組團(tuán)混合用地為開(kāi)放式街區(qū)，不設(shè)置圍墻。

這5幅商務(wù)辦公住宅組團(tuán)混合用地規(guī)劃指標(biāo)：

06-08地塊：

用地面積：38754平方米

容積率：2.0

建筑高度：50米

住宅套數(shù)：549套

06-11地塊：

用地面積：11306平方米

容積率：2.0

建筑高度：50米

住宅套數(shù)：160套

07-07地塊：

用地面積：8171平方米

容積率：2.0

建筑高度：50米

住宅套數(shù)：116套

19-14地塊：

用地面積：21906平方米

容積率：2.2

建筑高度：50米

住宅套數(shù)：341套

20-06地塊：

用地面積：42552平方米

容積率：2.2

建筑高度：50米

住宅套數(shù)：663套

14幅打包地塊中還包括了2幅純商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，分別為06-01、07-01地塊，用地面積為8186平方米。另外，5幅是商業(yè)、商務(wù)辦公混合用地（占比均為20%:80%），分別是18-06、19-06、19-01、19-11、19-13地塊，用地面積合計(jì)約66671平方米。

這7幅商業(yè)、商務(wù)用地規(guī)劃指標(biāo)如下：

06-01地塊：

用地面積：5980平方米

用地性質(zhì)：商業(yè)服務(wù)業(yè)用地

容積率：1.5

建筑高度：30米

07-01地塊：

用地面積：2206平方米

用地性質(zhì)：商業(yè)服務(wù)業(yè)用地

容積率：1.5

建筑高度：30米

18-06地塊：

用地面積：16735平方米

用地性質(zhì)：商業(yè)（20%）、商務(wù)辦公混合用地（80%）

容積率：3.0

建筑高度：50米

19-06地塊：

用地面積：12721平方米

用地性質(zhì)：商業(yè)（20%）、商務(wù)辦公混合用地（80%）

容積率：2.0

建筑高度：30米

19-11地塊：

用地面積：16203平方米

用地性質(zhì)：商業(yè)（20%）、商務(wù)辦公混合用地（80%）

容積率：2.3

建筑高度：50米

19-13地塊：

用地面積：16203平方米

用地性質(zhì)：商業(yè)（20%）、商務(wù)辦公混合用地（80%）

容積率：2.0

建筑高度：30米

另外，這14幅打包地塊中，還包括了2幅公共綠地，分別是18-05、19-05地塊，用地面積合計(jì)31394平方米。

并涉及澤立路、蘭科路、厚澤路、云騰路、聚云路5條道路地下空間。

周邊配套：

西岑科創(chuàng)中心生活配套示意圖

根據(jù)已批復(fù)的“上位規(guī)劃”定位，西岑科創(chuàng)中心將打造世界級(jí)科創(chuàng)小鎮(zhèn)，所以規(guī)劃生活配套十分完善。

教育設(shè)施：規(guī)劃了2所幼兒園，分別是06-10、23-02地塊，1所九年一貫制學(xué)校（12-05地塊）。

商業(yè)設(shè)施：除了上文已提到了商業(yè)、商務(wù)用地外，另外在軌交站片區(qū)還規(guī)劃了大量的商業(yè)、商務(wù)用地。

文化設(shè)施：規(guī)劃了1處文化活動(dòng)中心（19-12地塊），用地面積達(dá)13876平方米。

體育設(shè)施：規(guī)劃了1處體育活動(dòng)中心（19-02地塊），用地面積達(dá)15048平方米。

交通設(shè)施：建設(shè)中的17號(hào)線西岑站和示范區(qū)線西岑站。

醫(yī)療設(shè)施：規(guī)劃了一處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。

我們判讀，上述配套設(shè)施大部分應(yīng)該與本期擬出讓地塊同期開(kāi)發(fā)，特別是基礎(chǔ)教育設(shè)施等。

2、朱家角鎮(zhèn)閣游路北側(cè)D11A-01a、D11B-01a地塊

閣游路北側(cè)D11A-01a、D11B-01a地塊區(qū)位圖

閣游路北側(cè)D11A-01a、D11B-01a地塊位于淀園路、閣游路西北，板塊上隸屬于朱家角新鎮(zhèn)片區(qū)，兩幅地塊用地面積為4.57公頃。其中，D11A-01a地塊用地面積為27887平方米，規(guī)劃住宅套數(shù)為348套；D11B-01a地塊用地面積為17820平方米，規(guī)劃住宅套數(shù)為223套。兩幅地塊其他指標(biāo)均一致，用地性質(zhì)均為二類(lèi)住宅組團(tuán)用地，容積率也都為1.25，建筑高度24米。

3、青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳環(huán)路東側(cè)B2-01地塊

趙巷鎮(zhèn)佳環(huán)路東側(cè)B2-01地塊位于佳環(huán)路與佳采路東北，用地面積3公頃，規(guī)劃用地性質(zhì)為三類(lèi)住宅組團(tuán)用地，容積率2.2，建筑限高60米，規(guī)劃住宅套數(shù)656套。

看完上述報(bào)道，你對(duì)上述哪幅地塊更有興趣呢？歡迎分享你的觀點(diǎn)。

資料：上海市土地市場(chǎng)

編輯：大青浦房談