在一項工程即將開工之前，甲方工程部至少需要想明白哪些問題？

工程牽頭，各個部門要思考如下問題：

1、甲方工程部需要預(yù)判風(fēng)險：

1. 當?shù)厥┕ご蟓h(huán)境，政府部門的套路，外圍施工條件是否有可能發(fā)生風(fēng)險：

2. 地形地貌，周邊道路、河流、湖泊、村莊、周邊建筑物；

3. 場內(nèi)拆遷、遷墳、林地；市政、管網(wǎng)（ 含電力、通訊通道）等對工程有利和不利因素收集調(diào)研；

4. 詳細了解周邊地塊的市政配套（臨水臨電）、市政道路、拆遷、管線預(yù)埋情況；

5. 當資源考察情況、資源選定情況、是否存在壟斷、資源地址與項目距離等內(nèi)容描述；

6. 根據(jù)當?shù)厍闆r自行梳理氣候、政策影響工期因素，結(jié)合集團標準工期編制說明，匹配到項目實際工期進度，

7. 對影響情況進行分析；

8. 針對各項不利因素，制定解決措施，相應(yīng)的推進步驟、時間節(jié)點、責(zé)任部門、責(zé)任人等進行梳理。取得初勘報告；

9. 項目規(guī)劃設(shè)計方案內(nèi)部評審?fù)ㄟ^；

10. 項目定位、開發(fā)計劃已經(jīng)審批通過。

11. 項目地理位置、地塊情況，地址水文情況、周邊道路運輸、規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃道路規(guī)劃指標、項目重難點分析、項目業(yè)態(tài)體量分期分批參建單位，所有參建單位都要考慮可替代單位。

12. 分期分批注意樁基機械的可進入場地性。

風(fēng)險預(yù)判的因素有：

• 政府重要活動：兩會召開，閱兵、論壇，需要封閉施工儲備材料和預(yù)防勞務(wù)流失；

• 季節(jié)因素：雨季到來之前搶工地下室，肥槽早回填用雨水沉土防塌陷，冬施對質(zhì)量風(fēng)險影響高的項目，對施工節(jié)奏提前預(yù)判，用穿插施工或者壓后施工進行處理；

• 地下車庫盡快封頂可以合理的規(guī)劃加工區(qū)和材料堆放場地，夜間可以合理運料以節(jié)省白天的運料和施工的穿插，考慮地下車庫負一層提前收拾出來堆料。

• 二級響應(yīng)實現(xiàn)六個百分百，裸露土覆蓋到位，霧炮、沖洗池常態(tài)化。

2、甲方工程部牽頭，開發(fā)、配套部門需要配合的：

• 配套資源：梳理給水、排水、中水、電力、熱力、燃氣、網(wǎng)絡(luò)、道路等資源，是否滿足的需求，提出解決措施（施工階段、交付階段）；

• 五證辦理及后期驗收計劃：完善從前期到交付的所有證照、結(jié)果文件完成時間；

• 資金監(jiān)管取用計劃：對地方資金監(jiān)管要求進行梳理，注明是否可溝通、條件；

• 梳理（建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)保、城管、市容委等其他部門、配套專業(yè)局、專業(yè)驗收）等部門的證照辦理前置條件、流程及周期、特殊規(guī)定、問題梳理及解決措施；

• 證照辦理與現(xiàn)場施工結(jié)合的風(fēng)險梳理。

3、甲方工程部牽頭，需要研發(fā)設(shè)計配合主要事項有：

• 專業(yè)方案選擇：方案選擇要符合地區(qū)特點，從設(shè)計上考慮合約規(guī)劃的需求、減少工程風(fēng)險。（如土護降及樁基方案選擇、外立面、裝配式、抹灰、節(jié)能、干法地采暖，工程介入方案選擇，便于施工）；

• 設(shè)計方案的各個專業(yè)系統(tǒng)設(shè)計要與工程分區(qū)分期和交付分期相匹配，先期交付分期功能要完備，重要功能滿足先期小系統(tǒng)完備，后期可整合的原則，避免前一個交付分區(qū)的功能需后交付分區(qū)完成方可實現(xiàn)的情況。全部專業(yè)的施工圖出圖計劃；

4、甲方工程部牽頭，需要招采和成本部門配合事項有：

• 總包和主要分包標段劃分，合約成本和工程應(yīng)充分溝通。

• 合約全景計劃：包含全部專業(yè)的施工、材料類各種招標模式、做好區(qū)分；

• 施工界面劃分和招標技術(shù)要求：界面劃分需與成本部、設(shè)計部共同制定招標方式及施工范圍。

• 對于特殊方案（如幕墻、基坑支護、裝配式構(gòu)件的合同，是否包含圖紙深化及安裝指導(dǎo)內(nèi)容等）需考慮有利現(xiàn)場施工、便于管理的角度進行劃分。

• 合約規(guī)劃問題匯總及解決方案；

• 不滿足招標條件（如設(shè)計出圖滯后、外部條件變化、地方壟斷等）的預(yù)案。

• 研發(fā)招采成本工程擰成一股繩，明確出圖計劃和招采計劃，甲方工程部做好承包范圍的精度進行切分（土方、樁基與總包，總包和材料商，總包和精裝等），做好技術(shù)標撰寫工作，并注意施工單位的工作面交接時間、最晚進場時間、最晚定標時間、最晚出圖時間。

02
總平策劃要點

總平布置可以在招標時進行明確要求：明確雨污水排放方式，沉砂池洗車池排水溝具體做法，臨時路的斷面做法、鋼板鋪路的鋼板厚度長度租賃期間、各種臨時設(shè)施所涉及到的機械型號規(guī)格，布置要求，材料堆場形式面積等等，這些都可以在措施費中采用清單報價的方式進行報價，減少現(xiàn)場簽證。

1、總平布置原則主要有：

1）根據(jù)不同施工階段，如土護降、地下階段、主體、裝修景觀進行動態(tài)布置；2）避免交叉作業(yè)干擾：在滿足土建、機電安裝、裝修等施工條件下，合理布置，方便各種施工材料堆放方便組織場內(nèi)運輸，

3）重視垂直運輸：合理布置塔吊和施工電梯、利用場地內(nèi)道路，合理布置材料堆放場地，減少二次搬運和運輸費用；

4）細化臨時設(shè)施布置：臨水臨電設(shè)施布置合理，減小對周邊環(huán)境影響。

2、總平策劃主要內(nèi)容：

1）辦公臨時板房：設(shè)計符合集團標準

2）生活設(shè)施：宿舍食堂廁所淋浴間等

3）生產(chǎn)設(shè)施：倉庫、實驗室、鋼筋模板加工及堆放，各種材料堆放場地、標識標牌布置等；

4）機械設(shè)備：塔吊布置和外掛電梯的布置，外掛電梯基礎(chǔ)是在肥槽上還是在地庫頂板，對沉降的影響

5）出入大門和周邊的道路條件，現(xiàn)場圍墻的封閉，

6）現(xiàn)場馬道的布置對運輸?shù)缆返挠绊懜鞣N臨時路的做法硬化的做法；

7）臨時給排水對水泵或者雨污水排放，市政接口的留設(shè)，做到在項目建設(shè)過程中永臨結(jié)合（墊層能否做臨時路？消防道提前建設(shè)做臨時路？）不拆遷不反建不影響周邊各期建設(shè)。施工動線推演包括基礎(chǔ)、主體、幕墻、屋面、機電、室外、裝修等板塊推演，對工作面交接目標達成和資源調(diào)配達成共識。比如，先搶首批次主樓預(yù)售，會不會對樁基大型設(shè)備進場造成影響？推演一般分為：確定施工順序，分析不利因素，確定資源需求和施工節(jié)奏，確定場平布置

3、土護降階段

土方平衡，出土動線，土護降方案需要單獨做匯報，因為涉及到安全等問題。渣土如果賣不上價，土方單位出土慢怎么辦？一般土方單位都是當?shù)氐牡仡^蛇，你不用還不行，所以，在工程開始時將合同說清楚，獎罰措施，雙方承擔(dān)的責(zé)任白紙黑字寫清楚最好。

4、樁基階段

注意打樁機器在樓座里面的動線，不要發(fā)生次第開工的樓座把機器搞個大包圍機器出不來的情況。

5、地下結(jié)構(gòu)階段：

需考慮鋼筋卸貨方式（塔吊、吊車等）以及通道的匹配；建議“工程樁→地下結(jié)構(gòu)→正負零”各個區(qū)塊推演進行聯(lián)動表達，同步將相應(yīng)的鋼筋加工車間、道路、塔吊等推演完成，避免二次搬運。馬道留置位置是否對后續(xù)工序有影響；

6、地上施工階段

一二次結(jié)構(gòu)、外檐、裝修階段的材料堆放和各工序垂直穿插配合，樓層做截水處理利于精裝和土建的穿插配合；

7、機電安裝階段

地下設(shè)備房施工、功能房移交及實施計劃、外部五通工程計劃、地上機電安裝施工；

8、室外配套工程和景觀工程

主要是到底總包頂板回填交給市政是什么時間？

03

甲方工程部的管控動作

向施工單位交底此項工程甲方的具體要求，大面積施工前進行樣板點評，施工過程中通過設(shè)置停止點驗收和現(xiàn)場巡視來進行過程管控。明確管理內(nèi)容：明確總平布置，進度、質(zhì)量、安全到底要達到什么樣的檔次，做到有據(jù)可依；確定對施工單位的獎罰依據(jù)：明確合同中的考核依據(jù)：

1、品質(zhì)：第三方測評不觸及紅線，各個分項排名前多少名？

2、安全：安全文明生產(chǎn)第三方測評達標且不出事故；

3、監(jiān)理單位分為月度考核季度考核，使得監(jiān)理單位變成甲方的眼睛和手。

4、甲方工程部的人員配置需要專業(yè)齊全，分工職責(zé)崗位明確；

5、進度三大目標中供貨搶預(yù)售、竣備、交付，這些重要節(jié)點完成率達到多少？

04
計劃管理

1、規(guī)劃設(shè)計階段：銷售示范區(qū)研發(fā)出圖、招標采購按計劃落地、前期各種手續(xù)辦理、售樓處施工按期開放是重點管控指標，示范區(qū)位置、與大區(qū)的關(guān)系、動線、樣板間設(shè)置位置、預(yù)售時間、開放時間，示范區(qū)是否影響后期地塊開發(fā)？如果影響該什么時間拆除，什么時間搬家？

2、銷售推盤階段：全力搶示范區(qū)，并做好大區(qū)開工各項準備；

3、項目實施階段：關(guān)鍵線路為土方、樁基、地下、主體、二構(gòu)、裝修、室外、竣備。該階段對人材機等資源的調(diào)配要求很高。人員考慮麥收秋收等季節(jié)性影響政策性停工的人員流失要提前儲備，材料考慮當?shù)鼗炷凉?yīng)商是否受到環(huán)保部門停工的壓力，各種材料供應(yīng)是否收到環(huán)保部門停工壓力，機械不管是自有還是租賃都要提前考慮。這樣才能達到鋁模板5天一層的進度目標。里程碑可以設(shè)置為：正負零、預(yù)售部位、封頂、二構(gòu)完成、主體結(jié)構(gòu)驗收、單體竣備、綜合竣工驗收等；

4、 鋁模深化需要總包深度參與才能做到零變更率?？旖ù┎逍枰侠韺嵤?。

05
品質(zhì)策劃

品質(zhì)策劃考慮因素：老生常談的人機料法環(huán)，人的因素主要是做好交底，材料的因素主要是見證送檢，材料復(fù)試，進場驗收等，機械的因素主要是合理的運用各種施工機械，新的工藝功法要專家論證確保對品質(zhì)不會造成風(fēng)險。

品質(zhì)管理的依據(jù)主要有制度標準、設(shè)計圖紙、施工合同、管理目標等，所以這些文件對品質(zhì)的要求就必須明確。施工圖紙下發(fā)后需要立即讀圖講圖、甲指甲供材料進行封樣管理。在熟悉標準的前提下，甲方人員要對標準進行宣貫交底，該封樣得要封樣，樣板引路驗收之后，要在大面積施工階段進行周月巡檢、整改之后要閉環(huán)、一些重要的停止點檢查要甲方重點參與管控。

06
安全管理

雖然安全管理沒有重點拎出來說，但是安全尤其是大型機械仍然是項目保證生產(chǎn)順利地第一要務(wù)，一旦出事將對品牌力造成不可估量的損失。

07

總結(jié)

想清楚這些事，對工程后續(xù)展開有重要意義，因為想得明白，你才能對施工單位說得明白，才能讓他們干的堅決：

1、對售樓處示范區(qū)和各批次開發(fā)節(jié)奏能夠支持銷售目標達成

根據(jù)銷售給工程提供的供貨節(jié)奏，保證首開盤和后期陸續(xù)供貨的時間節(jié)點，階段性的搶預(yù)售；（分期由于受拆遷、征地影響，現(xiàn)場實際開工是否有批次劃分）；

2、對總分包進場時間編排和材料供應(yīng)的節(jié)奏滿足整體開發(fā)的要求

先確定施工單位進場時間，再反推算需要的施工圖紙和施工單位的定標時間，需要穿插施工的尤其要注意提前組織招投標和圖紙設(shè)計工作；

3、各個施工階段的總平面圖布置

總平布置是避免各個分包打亂仗，避免甲方到時候溝通協(xié)調(diào)成本的重要一環(huán)；

4、各階段的品質(zhì)管控動作使得品質(zhì)目標落地

5、方案比選和成本優(yōu)化：對研發(fā)出圖、材料封樣、成本招標計劃提出要求。