開工前，甲方工程部必須搞明白的問題！
工程開工前
甲方工程部必須想清楚哪些問題？
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?工程牽頭，各個(gè)部門要思考如下問題：
1、甲方工程部需要預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)：
當(dāng)?shù)厥┕ご蟓h(huán)境，政府部門的套路，外圍施工條件是否有可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)；
地形地貌，周邊道路、河流、湖泊、村莊、周邊建筑物；
場內(nèi)拆遷、遷墳、林地；市政、管網(wǎng)（ 含電力、通訊通道）等對工程有利和不利因素收集調(diào)研；
詳細(xì)了解周邊地塊的市政配套（臨水臨電）、市政道路、拆遷、管線預(yù)埋情況；
當(dāng)資源考察情況、資源選定情況、是否存在壟斷、資源地址與項(xiàng)目距離等內(nèi)容描述；
根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r自行梳理氣候、政策影響工期因素，結(jié)合集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工期編制說明，匹配到項(xiàng)目實(shí)際工期進(jìn)度；
對影響情況進(jìn)行分析；
針對各項(xiàng)不利因素，制定解決措施，相應(yīng)的推進(jìn)步驟、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、責(zé)任部門、責(zé)任人等進(jìn)行梳理。取得初勘報(bào)告；
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案內(nèi)部評審?fù)ㄟ^；
項(xiàng)目定位、開發(fā)計(jì)劃已經(jīng)審批通過；
項(xiàng)目地理位置、地塊情況，地址水文情況、周邊道路運(yùn)輸、規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃道路規(guī)劃指標(biāo)、項(xiàng)目重難點(diǎn)分析、項(xiàng)目業(yè)態(tài)體量分期分批參建單位，所有參建單位都要考慮可替代單位；
分期分批注意樁基機(jī)械的可進(jìn)入場地性。
風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判的因素有：
政府重要活動：兩會召開，閱兵、論壇，需要封閉施工儲備材料和預(yù)防勞務(wù)流失；
季節(jié)因素：雨季到來之前搶工地下室，肥槽早回填用雨水沉土防塌陷，冬施對質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)影響高的項(xiàng)目，對施工節(jié)奏提前預(yù)判，用穿插施工或者壓后施工進(jìn)行處理；
地下車庫盡快封頂可以合理的規(guī)劃加工區(qū)和材料堆放場地，夜間可以合理運(yùn)料以節(jié)省白天的運(yùn)料和施工的穿插，考慮地下車庫負(fù)一層提前收拾出來堆料。
二級響應(yīng)實(shí)現(xiàn)六個(gè)百分百，裸露土覆蓋到位，霧炮、沖洗池常態(tài)化。
2、甲方工程部牽頭，開發(fā)、配套部門需要配合的：
配套資源：梳理給水、排水、中水、電力、熱力、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)、道路等資源，是否滿足的需求，提出解決措施（施工階段、交付階段）；
五證辦理及后期驗(yàn)收計(jì)劃：完善從前期到交付的所有證照、結(jié)果文件完成時(shí)間；
資金監(jiān)管取用計(jì)劃：對地方資金監(jiān)管要求進(jìn)行梳理，注明是否可溝通、條件；
梳理（建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)保、城管、市容委等其他部門、配套專業(yè)局、專業(yè)驗(yàn)收）等部門的證照辦理前置條件、流程及周期、特殊規(guī)定、問題梳理及解決措施；
證照辦理與現(xiàn)場施工結(jié)合的風(fēng)險(xiǎn)梳理。
3、甲方工程部牽頭，需要研發(fā)設(shè)計(jì)配合主要事項(xiàng)有：
專業(yè)方案選擇：方案選擇要符合地區(qū)特點(diǎn)，從設(shè)計(jì)上考慮合約規(guī)劃的需求、減少工程風(fēng)險(xiǎn)。（如土護(hù)降及樁基方案選擇、外立面、裝配式、抹灰、節(jié)能、干法地采暖，工程介入方案選擇，便于施工）；
設(shè)計(jì)方案的各個(gè)專業(yè)系統(tǒng)設(shè)計(jì)要與工程分區(qū)分期和交付分期相匹配，先期交付分期功能要完備，重要功能滿足先期小系統(tǒng)完備，后期可整合的原則，避免前一個(gè)交付分區(qū)的功能需后交付分區(qū)完成方可實(shí)現(xiàn)的情況。全部專業(yè)的施工圖出圖計(jì)劃；
4、甲方工程部牽頭，需要招采和成本部門配合事項(xiàng)有：
總包和主要分包標(biāo)段劃分，合約成本和工程應(yīng)充分溝通。
合約全景計(jì)劃：包含全部專業(yè)的施工、材料類各種招標(biāo)模式、做好區(qū)分；
施工界面劃分和招標(biāo)技術(shù)要求：界面劃分需與成本部、設(shè)計(jì)部共同制定招標(biāo)方式及施工范圍。
對于特殊方案（如幕墻、基坑支護(hù)、裝配式構(gòu)件的合同，是否包含圖紙深化及安裝指導(dǎo)內(nèi)容等）需考慮有利現(xiàn)場施工、便于管理的角度進(jìn)行劃分。
合約規(guī)劃問題匯總及解決方案；
不滿足招標(biāo)條件（如設(shè)計(jì)出圖滯后、外部條件變化、地方壟斷等）的預(yù)案。
研發(fā)招采成本工程擰成一股繩，明確出圖計(jì)劃和招采計(jì)劃，甲方工程部做好承包范圍的精度進(jìn)行切分（土方、樁基與總包，總包和材料商，總包和精裝等），做好技術(shù)標(biāo)撰寫工作，并注意施工單位的工作面交接時(shí)間、最晚進(jìn)場時(shí)間、最晚定標(biāo)時(shí)間、最晚出圖時(shí)間。
02
總平策劃要點(diǎn)
總平布置可以在招標(biāo)時(shí)進(jìn)行明確要求：明確雨污水排放方式，沉砂池洗車池排水溝具體做法，臨時(shí)路的斷面做法、鋼板鋪路的鋼板厚度長度租賃期間、各種臨時(shí)設(shè)施所涉及到的機(jī)械型號規(guī)格，布置要求，材料堆場形式面積等等，這些都可以在措施費(fèi)中采用清單報(bào)價(jià)的方式進(jìn)行報(bào)價(jià)，減少現(xiàn)場簽證。
1、總平布置原則主要有：
1）根據(jù)不同施工階段，如土護(hù)降、地下階段、主體、裝修景觀進(jìn)行動態(tài)布置；
2）避免交叉作業(yè)干擾：在滿足土建、機(jī)電安裝、裝修等施工條件下，合理布置，方便各種施工材料堆放方便組織場內(nèi)運(yùn)輸，
3）重視垂直運(yùn)輸：合理布置塔吊和施工電梯、利用場地內(nèi)道路，合理布置材料堆放場地，減少二次搬運(yùn)和運(yùn)輸費(fèi)用；
4）細(xì)化臨時(shí)設(shè)施布置：臨水臨電設(shè)施布置合理，減小對周邊環(huán)境影響。
2、總平策劃主要內(nèi)容：
1）辦公臨時(shí)板房：設(shè)計(jì)符合集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)
2）生活設(shè)施：宿舍食堂廁所淋浴間等
3）生產(chǎn)設(shè)施：倉庫、實(shí)驗(yàn)室、鋼筋模板加工及堆放，各種材料堆放場地、標(biāo)識標(biāo)牌布置等；
4）機(jī)械設(shè)備：塔吊布置和外掛電梯的布置，外掛電梯基礎(chǔ)是在肥槽上還是在地庫頂板，對沉降的影響
5）出入大門和周邊的道路條件，現(xiàn)場圍墻的封閉，
6）現(xiàn)場馬道的布置對運(yùn)輸?shù)缆返挠绊懜鞣N臨時(shí)路的做法硬化的做法；
7）臨時(shí)給排水對水泵或者雨污水排放，市政接口的留設(shè)，做到在項(xiàng)目建設(shè)過程中永臨結(jié)合（墊層能否做臨時(shí)路？消防道提前建設(shè)做臨時(shí)路？）不拆遷不反建不影響周邊各期建設(shè)。施工動線推演包括基礎(chǔ)、主體、幕墻、屋面、機(jī)電、室外、裝修等板塊推演，對工作面交接目標(biāo)達(dá)成和資源調(diào)配達(dá)成共識。比如，先搶首批次主樓預(yù)售，會不會對樁基大型設(shè)備進(jìn)場造成影響？推演一般分為：確定施工順序，分析不利因素，確定資源需求和施工節(jié)奏，確定場平布置
3、土護(hù)降階段土方平衡，出土動線，土護(hù)降方案需要單獨(dú)做匯報(bào)，因?yàn)樯婕暗桨踩葐栴}。渣土如果賣不上價(jià)，土方單位出土慢怎么辦？一般土方單位都是當(dāng)?shù)氐牡仡^蛇，你不用還不行，所以，在工程開始時(shí)將合同說清楚，獎罰措施，雙方承擔(dān)的責(zé)任白紙黑字寫清楚最好。
4、樁基階段注意打樁機(jī)器在樓座里面的動線，不要發(fā)生次第開工的樓座把機(jī)器搞個(gè)大包圍機(jī)器出不來的情況。
5、地下結(jié)構(gòu)階段：需考慮鋼筋卸貨方式（塔吊、吊車等）以及通道的匹配；建議“工程樁→地下結(jié)構(gòu)→正負(fù)零”各個(gè)區(qū)塊推演進(jìn)行聯(lián)動表達(dá)，同步將相應(yīng)的鋼筋加工車間、道路、塔吊等推演完成，避免二次搬運(yùn)。馬道留置位置是否對后續(xù)工序有影響；
6、地上施工階段一二次結(jié)構(gòu)、外檐、裝修階段的材料堆放和各工序垂直穿插配合，樓層做截水處理利于精裝和土建的穿插配合；
7、機(jī)電安裝階段地下設(shè)備房施工、功能房移交及實(shí)施計(jì)劃、外部五通工程計(jì)劃、地上機(jī)電安裝施工；
8、室外配套工程和景觀工程主要是到底總包頂板回填交給市政是什么時(shí)間？
03
甲方工程部的管控動作
向施工單位交底此項(xiàng)工程甲方的具體要求，大面積施工前進(jìn)行樣板點(diǎn)評，施工過程中通過設(shè)置停止點(diǎn)驗(yàn)收和現(xiàn)場巡視來進(jìn)行過程管控。明確管理內(nèi)容：明確總平布置，進(jìn)度、質(zhì)量、安全到底要達(dá)到什么樣的檔次，做到有據(jù)可依；確定對施工單位的獎罰依據(jù)：明確合同中的考核依據(jù)：1、品質(zhì)：第三方測評不觸及紅線，各個(gè)分項(xiàng)排名前多少名？2、安全：安全文明生產(chǎn)第三方測評達(dá)標(biāo)且不出事故；3、監(jiān)理單位分為月度考核季度考核，使得監(jiān)理單位變成甲方的眼睛和手。4、甲方工程部的人員配置需要專業(yè)齊全，分工職責(zé)崗位明確；5、進(jìn)度三大目標(biāo)中供貨搶預(yù)售、竣備、交付，這些重要節(jié)點(diǎn)完成率達(dá)到多少？
04
計(jì)劃管理
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：銷售示范區(qū)研發(fā)出圖、招標(biāo)采購按計(jì)劃落地、前期各種手續(xù)辦理、售樓處施工按期開放是重點(diǎn)管控指標(biāo)，示范區(qū)位置、與大區(qū)的關(guān)系、動線、樣板間設(shè)置位置、預(yù)售時(shí)間、開放時(shí)間，示范區(qū)是否影響后期地塊開發(fā)？如果影響該什么時(shí)間拆除，什么時(shí)間搬家？
2、銷售推盤階段：全力搶示范區(qū)，并做好大區(qū)開工各項(xiàng)準(zhǔn)備；
3、項(xiàng)目實(shí)施階段：關(guān)鍵線路為土方、樁基、地下、主體、二構(gòu)、裝修、室外、竣備。該階段對人材機(jī)等資源的調(diào)配要求很高。人員考慮麥?zhǔn)涨锸盏燃竟?jié)性影響政策性停工的人員流失要提前儲備，材料考慮當(dāng)?shù)鼗炷凉?yīng)商是否受到環(huán)保部門停工的壓力，各種材料供應(yīng)是否收到環(huán)保部門停工壓力，機(jī)械不管是自有還是租賃都要提前考慮。這樣才能達(dá)到鋁模板5天一層的進(jìn)度目標(biāo)。里程碑可以設(shè)置為：正負(fù)零、預(yù)售部位、封頂、二構(gòu)完成、主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、單體竣備、綜合竣工驗(yàn)收等；4、 鋁模深化需要總包深度參與才能做到零變更率?？旖ù┎逍枰侠韺?shí)施。
05
品質(zhì)策劃
品質(zhì)策劃考慮因素：
老生常談的人機(jī)料法環(huán)，人的因素主要是做好交底，材料的因素主要是見證送檢，材料復(fù)試，進(jìn)場驗(yàn)收等，機(jī)械的因素主要是合理的運(yùn)用各種施工機(jī)械，新的工藝功法要專家論證確保對品質(zhì)不會造成風(fēng)險(xiǎn)。
品質(zhì)管理的依據(jù)主要有制度標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)圖紙、施工合同、管理目標(biāo)等，所以這些文件對品質(zhì)的要求就必須明確。施工圖紙下發(fā)后需要立即讀圖講圖、甲指甲供材料進(jìn)行封樣管理。在熟悉標(biāo)準(zhǔn)的前提下，甲方人員要對標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行宣貫交底，該封樣得要封樣，樣板引路驗(yàn)收之后，要在大面積施工階段進(jìn)行周月巡檢、整改之后要閉環(huán)、一些重要的停止點(diǎn)檢查要甲方重點(diǎn)參與管控。
06
安全管理
雖然安全管理沒有重點(diǎn)拎出來說，但是安全尤其是大型機(jī)械仍然是項(xiàng)目保證生產(chǎn)順利地第一要務(wù)，一旦出事將對品牌力造成不可估量的損失。
07
總結(jié)
想清楚這些事，對工程后續(xù)展開有重要意義，因?yàn)橄氲妹靼祝悴拍軐κ┕挝徽f得明白，才能讓他們干的堅(jiān)決：
1、對售樓處示范區(qū)和各批次開發(fā)節(jié)奏能夠支持銷售目標(biāo)達(dá)成
根據(jù)銷售給工程提供的供貨節(jié)奏，保證首開盤和后期陸續(xù)供貨的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，階段性的搶預(yù)售；（分期由于受拆遷、征地影響，現(xiàn)場實(shí)際開工是否有批次劃分）；
2、對總分包進(jìn)場時(shí)間編排和材料供應(yīng)的節(jié)奏滿足整體開發(fā)的要求
先確定施工單位進(jìn)場時(shí)間，再反推算需要的施工圖紙和施工單位的定標(biāo)時(shí)間，需要穿插施工的尤其要注意提前組織招投標(biāo)和圖紙?jiān)O(shè)計(jì)工作；
3、各個(gè)施工階段的總平面圖布置
總平布置是避免各個(gè)分包打亂仗，避免甲方到時(shí)候溝通協(xié)調(diào)成本的重要一環(huán)；
4、各階段的品質(zhì)管控動作使得品質(zhì)目標(biāo)落地5、方案比選和成本優(yōu)化：
對研發(fā)出圖、材料封樣、成本招標(biāo)計(jì)劃提出要求。
