內(nèi)容摘要：徐涇鎮(zhèn)小淶港西側(cè)52-20地塊住宅項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)公示，位于虹橋主城副中心南側(cè)，規(guī)劃套數(shù)674套，容積率1.2，為低密度住宅項(xiàng)目。

西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊區(qū)位圖

近日，青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)公示。

小淶港西側(cè)52-20地塊位于徐涇鎮(zhèn)謝衛(wèi)路與淶浪路交匯處東北，板塊上隸屬于徐涇虹橋主城片區(qū)。

小淶港西側(cè)52-20地塊是今年首批“土拍”青浦區(qū)的3幅出讓地塊之一。最終該幅熱門地塊由華潤置業(yè)旗下上海泓喆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)30.152億元摘得，溢價(jià)率8.96%，成交樓面價(jià)39769元/平方米。

該項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：

建設(shè)單位：上海淶涇置業(yè)有限公司

工程名稱：青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊項(xiàng)目

建設(shè)用地位置：徐涇鎮(zhèn)7街坊，四至范圍東至：小淶港，南至：規(guī)劃地塊，西至：淶浪路，北至：小淶浪

規(guī)劃用地性質(zhì)：二類住宅組團(tuán)用地

總用地面積：63182.30平方米

容積率：1.2

總建筑面積：123448.95平方米

其中:地上建筑面積81478.95平方米

地下建筑面積：41970平方米

建筑層數(shù)：最高7層

建筑高度：最高22.35米

建筑密度：28%

綠地率：35%

建筑高度：室外地坪至女兒墻高度最高為24米

公示期限：2023年5月17日至2023年5月26日

52-20地塊住宅項(xiàng)目總平面圖

下面我們來詳細(xì)解讀一下該項(xiàng)目：

住宅樓棟

該公示圖則顯示，52-20地塊住宅項(xiàng)目一共規(guī)劃了22棟住宅樓，其中普通商品房共20棟，并規(guī)劃了2棟保障性住房，分別是位于項(xiàng)目東南角的第24號(hào)和26號(hào)樓棟。

根據(jù)該地塊出讓文件規(guī)定，該項(xiàng)目內(nèi)須配建保障性住房建筑面積應(yīng)占該出讓宗地規(guī)劃總住宅建筑面積的 5%以上，計(jì)3790.94平方米以上。并按規(guī)定無償移交給青浦區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)或者公共租賃住房運(yùn)營機(jī)構(gòu)。

住宅樓層

該公示圖則顯示，住宅樓層有兩個(gè)規(guī)格，分別是總高6層或7層，其中7層：#3、#4、#5、#6、#8、#1-2、#16-2、#18、#19、#20、#21、#23、#24（保障房）、#25；

6層：#7、#9、#11、#12、#13、#15、#22、#26（保障房）。

另外圖則顯示，所有住宅樓一樓均規(guī)劃了3.6米層高的架空層，實(shí)際居住空間從二樓起算。

這樣的設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)自然是住宅底樓（實(shí)際二樓）的視野更好了，另外，住戶的非機(jī)動(dòng)車等都集合在一樓室內(nèi)，小區(qū)整體外部環(huán)境更整潔；但缺點(diǎn)也顯而易見，就是喜歡住一樓需要自家院子的住戶，體驗(yàn)不到出門就是院子的感覺了。

住宅高度

該公示圖則顯示，住宅規(guī)劃高度一共有5個(gè)規(guī)格，其中6層住宅樓有兩類高度，分別是18.75米或19.3米；而7層住宅樓有三種高度，分別是21.75米、22.05米、22.35米。

產(chǎn)品類型

本項(xiàng)目地塊為二類住宅組團(tuán)用地，容積率僅為1.2，這已決定性了該物業(yè)產(chǎn)品為低密度住宅。

根據(jù)上海市《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)范顯示，本項(xiàng)目基本屬于多層住宅。

按照該地塊出讓文件規(guī)定，本地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的?60%，計(jì)45491.26平方米以上，中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為“多層住宅”建筑面積不大于90平方米。

（中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米）。

從上述信息我們也可以推算出另外2個(gè)數(shù)據(jù)：

該項(xiàng)目的住宅總建筑面積為75818.77平方米；

中小套型住宅套數(shù)約為505套（以90平方米/套計(jì)算，中小套型住宅建筑面積45491.26平方米）。

另外，該地塊出讓文件顯示，地塊規(guī)劃住宅套數(shù)下限為674套。也就是說項(xiàng)目剩余住宅建筑面積為30327.51平方米（去掉中小套型住宅建筑面積后），對(duì)應(yīng)的剩余住宅套數(shù)為169套。

這意味著剩余這169套住宅套均建筑面積約在179平方米左右，所以，本項(xiàng)目產(chǎn)品類型，除了上述的低密度多層洋房外，個(gè)人判斷還有疊墅產(chǎn)品（從樓層上排除了聯(lián)排的可能性）。

（上述中小套型套數(shù)，剩余住宅套數(shù)和套均面積均以中小套型面積“頂格”90平方米推算的，有存在小于90平方米的可能性，故存在變量的可能性，最終數(shù)據(jù)請(qǐng)以開發(fā)商報(bào)規(guī)后的數(shù)據(jù)為主，本文數(shù)據(jù)僅為例舉說明，僅供參考）

交付標(biāo)準(zhǔn)

該地塊出讓文件規(guī)定，本項(xiàng)目為全裝修交付的住宅項(xiàng)目（包括保障房）。

社區(qū)配套

公示圖則顯示，在小區(qū)淶浪路出入口南側(cè)的16-1號(hào)樓為規(guī)劃的小區(qū)商業(yè)設(shè)施，該建筑規(guī)劃為2層樓，總高7.6米。出讓文件顯示，該商業(yè)設(shè)施建筑面積不應(yīng)小于300平方米。

其他社區(qū)配套盡管公示圖則上尚未展示，但出讓文件中有這樣的規(guī)定：

應(yīng)設(shè)置建筑面積不少于1700平方米的公共服務(wù)設(shè)施（部分為不計(jì)容面積），包括：老年活動(dòng)室（約200平方米），生活服務(wù)點(diǎn)（約100平方米），文化活動(dòng)室（約100平方米）、衛(wèi)生服務(wù)站（約200平方米）、黨群服務(wù)站點(diǎn)（約150平方米）、新時(shí)代文明實(shí)踐特色陣地（約150平方米）、室內(nèi)健身點(diǎn)（約300平方米），居委會(huì)用房（300平方米），日間照料中心（200平方米）。

停車位

該項(xiàng)目為人車分流的低密度住宅小區(qū)，主要停車位集中于地下室，但公示資料并沒有展示或說明地下室總計(jì)幾層。

另外，在淶浪路北側(cè)入口附近規(guī)劃了少量的地面訪客停車位。

小區(qū)出入口

該住宅項(xiàng)目小區(qū)出入口均設(shè)置于地塊西側(cè)的淶浪路上。公示圖則顯示，52-20地塊共設(shè)置了4個(gè)出入口，其中2個(gè)為機(jī)動(dòng)車出入口，1個(gè)為消防出入口，一個(gè)為人行出入口。

特別約定

項(xiàng)目地塊出讓文件規(guī)定，開發(fā)商須出資代建項(xiàng)目西側(cè)52-26地塊幼兒園，土地面積6326.6平方米，容積率0.8，規(guī)模為12班（包含9個(gè)幼兒班、3個(gè)托班），40個(gè)地下停車位，并須與住宅項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)同步建設(shè)同步驗(yàn)收，建成后無償移交給青浦區(qū)教育局。

另外，需開發(fā)商出資代建的還有52-24、52-21地塊公共綠地、其中52-24地塊土地面積2798.2平方米，52-21地塊土地面積5451.7平方米，建成后無償移交給青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)人民政府。

房地聯(lián)動(dòng)價(jià)

小淶港西側(cè)52-20地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為69500元/平方米，其創(chuàng)出了青浦區(qū)房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的新高。

該價(jià)格比同期出讓的同板塊龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊要高出5500元/平方米，后者房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為64000元/平方米。

另外，去年同屬虹橋主城區(qū)板塊的“會(huì)卓路南側(cè)52-04地塊”房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為63000元/平方米。

不過，三幅住宅地塊容積率也不盡相同，小淶港西側(cè)52-20地塊容積率僅1.2，而上述提到的另外兩幅地塊容積率均不低于1.8。

周邊配套

項(xiàng)目周邊配套

區(qū)位與板塊：小淶港西側(cè)52-20地塊周邊配套成熟。板塊上，其隸屬于虹橋主城片區(qū)，位于虹橋主城副中心的南側(cè)，直線距離約1.5公里。

公辦教育配套：根據(jù)已批復(fù)的上位規(guī)劃顯示，除了上面提到的項(xiàng)目西側(cè)52-26地塊幼兒園，在項(xiàng)目附近諸光路兩側(cè)還規(guī)劃了一所小學(xué)（47-07地塊）和一所初中（52-22地塊）。其中這所初中官方已決定盡快推動(dòng)建設(shè)。

待上述提到的周邊教育資源都建成后，52-20地塊住宅項(xiàng)目真是妥妥的“學(xué)區(qū)房”啊。

另外，根據(jù)今年公布的青浦區(qū)公辦學(xué)校招生計(jì)劃，并參照周邊小區(qū)對(duì)口學(xué)區(qū)劃分，該項(xiàng)目現(xiàn)有對(duì)口公辦學(xué)校分別為徐涇第三幼兒園、徐涇小學(xué)、徐涇中學(xué)。

民辦教育配套：世界外國語學(xué)校（幼兒園-高中），愛菊幼兒園。

商業(yè)配套：蟠龍?zhí)斓?，虹橋主城副中心?nèi)的虹橋天街、首位奧特萊斯及建設(shè)中聯(lián)美匯項(xiàng)目、百老匯項(xiàng)目等。

交通設(shè)施：現(xiàn)狀最近的地鐵站為直線距離1.8公里之外的2號(hào)線徐涇東站。另外規(guī)劃的25號(hào)線其中一版選線方案沿諸光路布局，并在諸光路與滬青平公路交匯處設(shè)置站點(diǎn)（存在不確定性，點(diǎn)擊查閱詳情，僅供參考）。

另外，根據(jù)已批復(fù)的上位規(guī)劃顯示，項(xiàng)目地塊南側(cè)的謝衛(wèi)路未來將向東延伸，與規(guī)劃中的迎賓三路銜接。

徐涇虹橋主城區(qū)同期開發(fā)樓盤

徐涇虹橋主城區(qū)同期開發(fā)樓盤

徐涇虹橋主城片區(qū)同期約有6個(gè)住宅樓盤正在開發(fā)建設(shè)，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)在60000元/平方米-64000元/平方米不等，詳見附圖。

上市供應(yīng)時(shí)間

根據(jù)住宅項(xiàng)目常規(guī)開發(fā)周期推算，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在今年四季度或明年上半年供應(yīng)市場(chǎng)。

上述就是我們對(duì)小淶港西側(cè)52-20地塊的全面解讀。

如果你正計(jì)劃置業(yè)，會(huì)選擇這里嗎？

歡迎分享你的觀點(diǎn)。

資料：青浦區(qū)政府網(wǎng)

編輯：大青浦房談