我們都知道，征地拆遷關(guān)系到被征收人的切身利益，同時(shí)也關(guān)系到國(guó)家利益及社會(huì)公共利益，所以在征收過程中，組織征收的相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)要依法依規(guī)的進(jìn)行，并給予被征收人被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、安置補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)、搬遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、補(bǔ)貼等之類的費(fèi)用。

　　其中，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償原則上來說是不能低于房屋征收決定作出之日被征收房屋周邊房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。也就是說，如果被征收房屋周邊房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是每平方米一萬，那么給予被征收人的補(bǔ)償原則上來說也是不能低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的，當(dāng)然被征收人到底能拿到多少補(bǔ)償，仍然需要評(píng)估機(jī)構(gòu)結(jié)合實(shí)際的情況來評(píng)估確定。

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

　　所以，大家在征地拆遷中，對(duì)于評(píng)估環(huán)節(jié)這一塊一定要注意了，比如評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定程序是否正確，評(píng)估方式是否有利于被征收人，評(píng)估機(jī)構(gòu)人員在評(píng)估房屋時(shí)有沒有入戶查勘等等，這些都是導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果是否公平、合理的重要因素，所以大家對(duì)此一定要認(rèn)真對(duì)待。那么關(guān)于評(píng)估方式，一共有幾種呢？哪一種評(píng)估方式才是有利于被征收人得呢？

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中的規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　從上述的規(guī)定中我們可以看到，實(shí)踐中常見的評(píng)估方法一般有四種，分別為市場(chǎng)比較法、收益法和成本法以及假設(shè)開發(fā)法。而評(píng)估機(jī)構(gòu)則需要結(jié)合被征收房屋具體的情況以上述評(píng)估方法為主，選擇有利于被征收人的一種或是多種評(píng)估方法對(duì)被征收房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。下面我們就上述幾種評(píng)估方法為大家簡(jiǎn)單的來淺析一下，希望會(huì)對(duì)大家有用。

　　第一種、市場(chǎng)比較法

　　市場(chǎng)比較法一般是對(duì)被征收人最為有利的一種評(píng)估方式，如果被征收的房屋性質(zhì)為住宅，那么選用市場(chǎng)比較法則是最有說服力的。因?yàn)槭袌?chǎng)比較法可以很直接的反映出被征收房屋具體的價(jià)值。因此，實(shí)踐中如果評(píng)估機(jī)構(gòu)以成本法等其他方法對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，被征收人一定要問清楚原由，倘若他們目的不純，如以成本法來降低被征收人的補(bǔ)償，那么被征收人一定要向上一級(jí)有關(guān)部門反映，或是直接申請(qǐng)復(fù)核、鑒定，或是依法采取法律措施來確定他們的行為違法等。

　　另外，需要注意的是，市場(chǎng)比較法一般需要考慮到被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)沒有實(shí)際考慮到這些因素，甚至都沒有入戶評(píng)估，那其結(jié)果肯定是不合理的，這點(diǎn)大家一定要注意。

　　總之，大家記住一句話，市場(chǎng)比較法是最有利于被征收人的一種評(píng)估方法，尤其被征收的是住宅時(shí)，所以，大家一定弄清楚自己家究竟是以什么評(píng)估方式進(jìn)行評(píng)估的，避免拿到不合理的補(bǔ)償。

　　第二種、成本法

　　成本法一般根據(jù)評(píng)估對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。簡(jiǎn)單點(diǎn)來就是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象的方法。相對(duì)于市場(chǎng)比較法來說，以成本法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估是不利于被征收人的。但實(shí)踐中，卻常常有評(píng)估機(jī)構(gòu)以成本法對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估，尤其是農(nóng)民自建房，所以，這點(diǎn)大家一定要注意了，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)選取的評(píng)估方法明顯不利于被征收人，被征收人一定要注意了。

　　第三種、收益法

　　一般來說，收益法針對(duì)的是經(jīng)營(yíng)性用房，也就是有收益的房屋，比如被征收的房屋為小商店、加工廠，大小型企業(yè)等。

　　從實(shí)踐過程中來看，收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或是價(jià)值。

　　第四種、假設(shè)開發(fā)法

　　假設(shè)開發(fā)法是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。在運(yùn)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)，不用扣除利潤(rùn)部分。

　　總之，凱諾律師最后需要告訴大家的是，對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，必須要結(jié)合實(shí)際的情況，選擇有利于被征收人的評(píng)估方式來進(jìn)行評(píng)估，實(shí)踐中，一旦被征收人發(fā)現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估程序不合法，有意侵害被征收人合法權(quán)益時(shí)，被征收人一定要及時(shí)地采取法律措施來維護(hù)自己的權(quán)益。