大家好，我是藍白。

今天我想把怎么解決爛尾樓這件事，徹底聊透。

比如，從房貸風(fēng)波到現(xiàn)在，各方的回應(yīng)和行動有哪些，介入的力度有多大，交房的資金缺口有多大，錢從哪里出，有哪些模式。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，再也經(jīng)不起一丁點的折騰了。

任何一個城市的土地流拍，任何一家房企爆雷，任何社交媒體上的樓盤停工傳聞，任何做地產(chǎn)、做施工，做建材，做家具家電，做裝修五金的收入下降。。。

每一個孤立的個體行為，都會對本就脆弱的樓市情緒，形成群體式的擠兌壓力。

這個時候，需要強力部門站出來，給整個市場注入強大的信心。

7月17日《中國銀行保險報》報道，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責(zé)人接受了采訪，標題是《千方百計推動“保交樓”，有效滿足房企合理融資需求》。

很明顯，這個采訪，是事關(guān)樓市的專題采訪，特意選擇在17號周日晚上放出來，也是為了穩(wěn)定本周的市場情緒。

負責(zé)人強調(diào)了4點：

1，銀行要積極履行自己的職責(zé)，既要遵循市場化、法治化原則，又要主動承擔(dān)社會責(zé)任，千方百計推動“保交樓”。

2，銀行要配合地方，主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進項目快復(fù)工、早復(fù)工、早交付。

3，做好客戶服務(wù)工作，加強與客戶溝通，個性化地滿足居民客戶的不同需求，信守合同，踐行承諾，依法保障金融消費者合法權(quán)益。

4，有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，大力支持租賃住房建設(shè)，支持項目并購重組，更好滿足剛需和改善型客戶住房需求。

請注意這一次采訪，與以往回應(yīng)不同的幾個要點：

首先，在慣例提及“保交樓”的前面，加一個詞：“千方百計”，說明事態(tài)已經(jīng)引起高度重視，保證樓盤的正常施工，這是對所有銀行的要求。

其次，不管樓盤停工的原因是什么，開發(fā)商跑路也好，一房多賣也罷，挪用監(jiān)管資金，無法支付工程款也行，銀行要參與研究解決方案，符合條件就可以給貸款，而不是像以前那樣，單靠地方政府協(xié)調(diào)，銀行做壁上觀。

還有第三條，對業(yè)主房貸問題的寬容態(tài)度。

所謂“個性化”，按藍白的理解，不同城市、不同項目、不同購房者的情況，是不一樣的。

有的樓盤爛尾多年，業(yè)主收入已無力支撐高額房貸。

有的房企躺平擺爛，地方想救也有心無力。

有的只是合作方出問題，股權(quán)收購后就能重啟復(fù)工。

如果針對部分低收入群體，在有標準化流程的前提下，比如低收入證明，街道辦開具的家庭情況說明，跟銀行打申請，類似疫情期間的特殊情況，允許適當(dāng)延期還貸，也是一個折中的處理方案。

大家可以再對比，銀保監(jiān)會第一次針對業(yè)主房貸的回應(yīng)。

有沒有發(fā)現(xiàn)什么不同？

第一次回應(yīng)，是解決保交樓問題的框架，是在預(yù)期之內(nèi)的。

第二次回應(yīng)，是針對銀行更具體的要求。

對停工樓盤業(yè)主房貸暫緩，大型銀行出面提供資金支持，各個城市接下來會加快處置問題樓盤，開發(fā)商的正常融資要支持。

在一個正常的市場里，購房者是需求端，各個城市的土地是供給端，房企是把土地變成房子的“中間商”。

目前的房貸余額，幾乎占據(jù)了金融體系的一半。

房地產(chǎn)貸款，又跟信托、債券、貸款、基建、城投、財政、GDP有千絲萬縷的關(guān)系。

債券違約，還不上錢，就意味著失去了“信用”。

中間商出問題了，土地就賣不出去，房子就建不成。

就會隨處可見灰突突的、像傷疤一樣附在城市軀體上的爛尾樓。

在銀保監(jiān)會連續(xù)兩次回應(yīng)的同時，我們看到，各地都把解決爛尾樓這件事，提上了日程。

澎湃7月19日報道，河南多個地方，正在加快處置問題樓盤。

洛陽的瀍河回族區(qū)7月18號開了問題樓盤化解處置推進會，駐馬店正陽縣是17號開了推進會。

平頂山是15號開會，新華區(qū)9月底前化解完畢，鞏義更是直接說，所有問題樓盤都已經(jīng)化解。

會議內(nèi)容都差不多，類似“一樓一策一專班”，劃出解決的時間表，我就不挨個念了。

大家都知道，這一次的房貸風(fēng)波，河南數(shù)量不少，尤其是鄭州。

鄭州跟省內(nèi)其他地市處置的方法，有很大區(qū)別，如果行之有效，很有可能成為很多城市效仿的模式，值得重點說說。

根據(jù)河南資產(chǎn)管理有限公司官網(wǎng)的消息，7月19號，鄭州地產(chǎn)集團有限公司，要跟河南資管有限公司，共同成立一個“鄭州地產(chǎn)紓困基金”，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

鄭地集團的背后，實控人是鄭州國資委，跟鄭州市土地儲備中心，實行“一套班子，兩塊牌子”，是鄭州“三大投融資集團之一”、“四大投融資平臺之一”、“三大做地主體之一”。

作為一個城市舉足輕重的城投融資平臺，手中握有大量一級開發(fā)的土地，還有最近兩年大量接盤招拍掛二級市場的土地。

而河南資產(chǎn)管理有限公司，大股東是河南投資集團，背后是河南財政廳，是管理規(guī)模近700億的不良資產(chǎn)處置公司。

這兩家聯(lián)手，創(chuàng)立紓困基金，效果值得期待。

身處“風(fēng)暴眼”，河南這么多城市，幾乎步調(diào)一致的行動，也說明這次對根治爛尾樓，下了大決心。

還有四川綿陽鹽亭縣、廣東茂名電白區(qū)、廣東河源、重慶高新區(qū)、陜西咸陽，都在7月份有行動，也都是專班處置，科室?guī)头?，劃定時間表。

交房，不僅是事關(guān)業(yè)主們的民生問題，更是提振購房者信心，幫助房地產(chǎn)走出陰霾的關(guān)鍵。

我們來看看最新的銷售情況。

中信證券陳聰?shù)臄?shù)據(jù)，7月上旬，跟蹤樣本城市新房銷售5.9萬套，同比下降45.2%。

一樣是同比，6月份只下降了11.2%，45%的降幅，降到了和5月一樣的水平。

新房不行，二手房是妥妥的現(xiàn)房總可以吧？

也不行。

7月上旬，樣本城市二手房銷售是2萬套，同比下降14.4%，而6月的降幅只有2%。

國盛證券的數(shù)據(jù)，7月上旬，30城商品房成交面積，同比下降了39%。

為什么今年各種寬松措施都上了，解除限購、限貸和限售，現(xiàn)金和稅費補貼，房貸利率降到4.25%的水平，數(shù)百個城市都在放松樓市調(diào)控，樓市還是沒有起色？

因為，停工爛尾的消息發(fā)酵，互聯(lián)網(wǎng)加速信息傳播，導(dǎo)致大家沒有購房的信心。

如果停工樓盤問題不處理好，任憑利率和首付降的再低，限購門檻多低，補貼有多猛，都無濟于事。

你很難讓那些一邊刷著停工短視頻的剛需，另一邊又掏空六個錢包，就為了省那么點月供和首付，就沖進樓市買房。

任何一個頭腦清醒的人，都不會這么做。

大家看到的表態(tài)，銀行說風(fēng)險可控，房貸逾期額度很小，高層已經(jīng)要求，銀行要配合地方，給項目輸血，不少城市也都在開會，加快問題樓盤的處置，開發(fā)商這邊，也都拍著胸脯說要保交付。

信心是有了，情緒也穩(wěn)定了，咱們需要算一個實際的賬：

拯救爛尾樓，盤活停工項目，到底需要多少錢？錢從哪來？

華創(chuàng)宏觀張瑜有一份報告，算的很清楚，可以作為參考。

先算哪些開發(fā)商現(xiàn)在缺錢。

4月份的時候，針對12家房企紓困，金融管理部門已分別對6家國有銀行、12家股份行以及5家AMC公司開會指導(dǎo)，12家房企包括恒大、世茂、融創(chuàng)、富力、中梁、中南建設(shè)、綠地、陽光城等。

這些開發(fā)商的體量有多大呢？

2021年，12家房企的銷售，占全國出險房企，也就是爆雷房企銷售額的75%。

占百強房企的22%，占全國商品房銷售額15%。

順便說一句，去年全國商品房的銷售額超過了18萬億。

這些開發(fā)商想復(fù)工，有些錢是必須要花的。

按欠款對象，可以分為“四座大山”：

1、欠業(yè)主的錢，也就是保交樓的建安施工成本。

對應(yīng)在財報里，就是已售商品房未支出的建安成本。

假設(shè)建安成本占房價的比例是30%，那就是已經(jīng)賣出去了多少房子，也就是合同負債，即預(yù)售資金的30%。

這筆錢，粗略估算，需要5400億。

2、欠金融機構(gòu)的錢，本金和利息，一個都跑不了。

這筆錢，比保交樓成本高的多，因為債主太多。

銀行的開發(fā)貸，信托入股的本息，境內(nèi)債，美元債。

本金方面，是短期借款+1年內(nèi)到期非流動性負債。

利息方面，用這些開發(fā)商的負債總額，乘以加權(quán)平均債務(wù)成本。

這個數(shù)字，高達7500億。

3、欠供應(yīng)商的錢。

這筆錢，對應(yīng)的是應(yīng)付票據(jù)，也就是開發(fā)商打給供應(yīng)商的“白條”，余額達到了3400億。

顯然，3400億的數(shù)字，是低估的。

還有大量施工方、材料商的墊資，除了供應(yīng)商，還有員工工資，甚至不少公司搞的有跟投和自融，大量占用上下游合作伙伴甚至自家員工的錢。

平時稱兄道弟，有事了誰都不是兄弟。

姑且只算3400億的商票吧。

4、其他欠款，包含增值稅還有企業(yè)所得稅，加起來也有3700億。

所以，張瑜團隊的測算結(jié)果是：紓困房企的短期剛性支出，達到了2萬億。

這個數(shù)字，我覺得還是很靠譜的，基本把開發(fā)商資金缺口的各個方面，都兼顧到了。

可以再參考一份數(shù)據(jù)。

天風(fēng)證券的中期展望里，也測算過類似的數(shù)據(jù)，只不過沒這么細。

15家違約房企，2021年全口徑銷售金額是2.74萬億。

總資產(chǎn)7.80萬億元，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)總計的7.3%；

總負債6.56萬億元，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債總計的7.7%。

這些已經(jīng)躺下的開發(fā)商，存貨達到了4.2萬億，賬上的貨幣資金只有0.7萬億，二者合計，相比總負債的資金缺口，達到了達1.7萬億，跟華創(chuàng)證券的數(shù)字，差不了多少。

其實，這些基于公開財報的數(shù)字計算，只能算出個大概，而且很容易低估一些沒有公開的負債。

比如這些違約開發(fā)商，賬上趴著的貨幣資金表面有0.7萬億，可他們能動用的錢，可能連一半都沒有。

比如一開始信托違約的世茂，銷售簽約金額是2578.9億元，賬面資金余額是690億。

將近700億的現(xiàn)金里，項目預(yù)售監(jiān)管資金529億都動不了。

還有花樣年和當(dāng)代，中報賬面上百億的貨幣資金，付不起幾個億的美元債。

除了項目預(yù)售監(jiān)管資金受限，還有各類擔(dān)保資金，因涉訴被凍結(jié)的資金，都不能用。

阿創(chuàng)更厲害，去年中報的貨幣資金是1231億，還放話，“除了我們以外都有可能暴雷?！?/p>

去年7月到今年4月，3600多億的銷售額，還有各種處置資產(chǎn)、配股、大股東無息借款，也將近400億了。

這加起來都5000多億了，最后愣是0.3億美元債利息都付不起。

神奇不神奇？

開發(fā)商賬上的錢，都是虛的。

別說這些開發(fā)商，幾乎所有開發(fā)商，只要融不到錢，銀行信托這些債主又上趕著抽貸，財報里的貨幣資金，除了壯膽，沒什么大用。

好了，我們說回保交樓這件事。

姑且就算兩萬億吧，怎么堵這么大的窟窿？誰來補？

首先考慮的，肯定是市場化手段。

第一，預(yù)售資金。

按理說，這筆錢是全額進入監(jiān)管賬戶的，封頂提取一部分，竣工才能全部提取。

但是眾所周知的原因，這筆錢大量被挪用，大部分城市，從去年下半年開始，才收緊了預(yù)售資金的監(jiān)管。

按合同負債的10%保守測算，如果這些紓困房企，足額完成未來一年的保交樓任務(wù)，能釋放重點監(jiān)管資金，只有1700億。

第二，假如還有人買這些開發(fā)商的房子，用權(quán)益銷售額*銷售回款率，再乘以非重點監(jiān)管比例的60%，能釋放1000-3000億。

這一條，我覺得，想多了。

第三，收并購，也是最被寄予厚望的措施。

銀行給其他房企并購貸的額度，上半年并購貸+并購債發(fā)行規(guī)模約2500億，按60%頂格使用推算未來一年，疊加40%房企自有資金，可撬動并購資金，就是8300億。

還有五大全國AMC，比如中國信達、中國華融，滿打滿算，能籌集1300~1500億。

還有59家地方AMC，比如浙商資產(chǎn)和浙江房協(xié)共同設(shè)立的100億“并購重組專項資金”，其他省份效仿的話，能籌來300~500億。

加一塊，AMC能籌集2000億。

但問題是，其他開發(fā)商，為啥不去參加招拍掛呢？

現(xiàn)在土拍都是城投在托底，地價越來越低，能不流拍就不錯了，還是凈地，蓋成房子利潤還高，還不用參與停工項目各種股權(quán)、挪用預(yù)售資金的破事，其他房企沒動力這么做。

這樣來看，還有兩個辦法。

一是地方設(shè)立紓困基金，上面提到鄭州的行動，就是典型案例。

這跟剛才提到浙江AMC的“并購資金”，是不一樣的。

張瑜團隊估算，現(xiàn)在全國紓困基金已經(jīng)超過5000億，將近一半都在廣東。

而廣東，恰恰是不少爆雷房企的總部大本營。

這么算來，把預(yù)售資金、未來的銷售額、銀行和AMC的并購，地方的紓困基金，都加一塊，還是不夠怎么辦？

那就只能更高層級出面了。

比如，金融穩(wěn)定保障基金。

現(xiàn)在，咱們有存款保險基金，和保險保障基金，以后還要多一個金融穩(wěn)定保障基金。

前幾個月藍白還專門聊過，我忘了是文章還是視頻了。

這筆錢的來源，有可能是財政輸血，或者金融穩(wěn)定保障基金發(fā)債融資，也有可能來自央行的再貸款。

說白了，還是用貨幣，或者財政手段頂上去。

今年5月，首批的646億已經(jīng)到位，按華創(chuàng)宏觀的計算，參考安邦、包商的動用保險保障基金、存款保險基金規(guī)模，這些需要紓困的開發(fā)商，規(guī)模4倍于安邦、16倍于包商，猜想金融穩(wěn)定保障基金最終動用3000~10000億。

到這個份上的時候，錢，是肯定夠的。

但世事難料，正如2015年，誰都想不到，是棚改這一招，把大量城市停工樓盤給救了。

這一次，也不一定，會按既定的劇本演繹。

過好每一天，走好每一步吧。

希望接下來的幾個月，我們能聽到城市里的建筑工地，都響起叮叮咣咣的聲音。

以前聽起來莫名煩躁，現(xiàn)在再聽起來，甚至?xí)械綈偠?/p>

資料來源：

【華創(chuàng)宏觀·張瑜團隊】缺多少錢？拆解房企流動性困局

中信證券陳聰：房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)再次走弱說明什么？

天風(fēng)2022中期展望 | 房地產(chǎn)：弱復(fù)蘇，軟著陸，強分化

《中國銀行保險報》銀保監(jiān)會：千方百計推動“保交樓”，有效滿足房企合理融資需求

澎湃：河南多地加快處置問題樓盤

新京報：河南資產(chǎn)聯(lián)合鄭州地產(chǎn)集團設(shè)立地產(chǎn)紓困基金 參與問題樓盤盤活