老城區(qū)的房子改造的成本十分高，更不用說是把老房子給拆掉重新建，就是給小區(qū)做個(gè)路面或是外墻的整改，就要花費(fèi)不少的資金。加上這些年 ，大市場的經(jīng)濟(jì)走下坡路，政府在基建方面也收緊的褲腰帶。

因此，一些老舊的沒有小區(qū)，沒有綠化，又沿著街面的房子就無法得到改善。這類型的房子已經(jīng)不適合當(dāng)下人們對住房品質(zhì)的追求，如果沒有學(xué)區(qū)的劃片，它未來大概率會(huì)呈現(xiàn)繼續(xù)下跌的情況。

三十年前住房的傳統(tǒng)觀念

三十年前，也就是九十年代初期，城市才開始慢慢的從民房走向單元房的過渡。率先住進(jìn)單元房的第一批人都是各個(gè)單位的編制人員，商品房還未興起之時(shí)，所有進(jìn)入單位的職工住房問題，均由單位自行安排解決?，F(xiàn)在大家在各大城市里所看到的某某單位宿舍，均是在九十年代建設(shè)交付使用。

聽一個(gè)長輩說，當(dāng)初城市道路上基本看不到私家小汽車，沒有城市綜合體，幾乎每個(gè)小區(qū)樓下都有商店，便于人們生活購物所需。買房也要買到沿街的地方，這樣生活更熱鬧，也更加的方便。小區(qū)內(nèi)沒有綠化也屬于正?，F(xiàn)象，大家對住房基本上只要能解決生理需求就可以，這也是我們所說的第二代住房。

城市化進(jìn)程被加速推進(jìn)，改革開放初期，越來越多人背井離鄉(xiāng)到城市里務(wù)工與發(fā)展，人口的爆發(fā)性增加，商品房從此開始走向房地產(chǎn)的黃金發(fā)展時(shí)期。每十幾年的時(shí)間，房地產(chǎn)就發(fā)生一次大轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)的觀念當(dāng)中只要能住即可，到現(xiàn)在不是為了住，更是為了能夠給居家?guī)砀囝~外的服務(wù)。

無任何配套的小區(qū)依然存在

不論是小縣城，還是在農(nóng)村，或者是一二線大城市里，依然有很多很多沒有小區(qū)，沒有綠化，沒有電梯的老房子。這種房子在不同地方，體現(xiàn)出來的價(jià)值也不同，我們看看在不同區(qū)域的老舊小區(qū)，它們的價(jià)格也出現(xiàn)了巨大的差異。

在我們老家的小鎮(zhèn)上，只有一條街，那里的房子都是我們父母的自建房，沿著見面的房子，一樓不僅可以出租，生活也十分的方便，所以同一個(gè)鎮(zhèn)上，沿街的自建房價(jià)格要遠(yuǎn)超其他房子。

從我們老家南平的延平區(qū)來看，集中在中心區(qū)域的老房子都是沿著山坡而建，別提有小區(qū)綠化了，就是停一輛車進(jìn)去都十分的困難。當(dāng)然，也有許多房子是沒有小區(qū)名稱，而是叫做某某路幾號(hào)，單獨(dú)一棟樓的房子還有非常的多?，F(xiàn)在這種房子的價(jià)格，越來越低，大家都更喜歡搬遷到遠(yuǎn)一些的地方，也就出現(xiàn)了一種市中心的房價(jià)竟然比外圍郊區(qū)的房價(jià)低。

一二線城市，老破舊的最大價(jià)值還是體現(xiàn)在學(xué)區(qū)屬性上。今天我就看了一套房子，1990年的小區(qū)只有一棟樓，樓下配套了一排雜物間，沒有綠化，沿著馬路，沒有停車位。它的產(chǎn)權(quán)77平米，業(yè)主掛牌價(jià)格200萬，致使這種房子還能保持這么高的價(jià)位，還是因?yàn)閯澠瞬诲e(cuò)的教育配套的學(xué)校。

對于城市的這種房子，往往都是有條件的家長買完后，再把房子拿出來出租，為了就是一個(gè)學(xué)校的名額，你們說，這樣房子能買嗎？

不是因?yàn)闆]錢，這類房子別碰

以現(xiàn)在的房地產(chǎn)走勢來看，我建議大家盡量不要去買這種小區(qū)，即使它屬于學(xué)區(qū)房。隨著時(shí)代的變化，人們對小區(qū)的環(huán)境追求越來越高，現(xiàn)在買入，無異于是新的接盤俠。

最近幾年不少的購房者都會(huì)有一個(gè)聲音：房子都這么破了，還要賣這么貴？

以福州的金泉公寓為例，小區(qū)總共就只有2棟樓，沒有綠化，沒有小區(qū)，沒有停車位，沿著二環(huán)路，它還是一個(gè)煙草局的單位宿舍。過去二十年前，福州二環(huán)路的車流量還沒有這么多，沿著街面出行也十分的方便，現(xiàn)在車流量增加后，房子的噪音非常大，朝南面的陽臺(tái)更是用玻璃窗包起來，否則三兩天就能鋪上一層灰。

這種小區(qū)，遇到下行的市場，房源量暴增的時(shí)候，它即便是價(jià)格下跌到很低很低，都沒有人愿意去選擇購買。

總結(jié)一點(diǎn)，現(xiàn)在的房源庫存量很高，城市的發(fā)展節(jié)奏很快，更新替代的速度也是肉眼可見。房地產(chǎn)也在不斷的迭代當(dāng)中，有些小區(qū)以品質(zhì)高端作為賣點(diǎn)，有些小區(qū)以地鐵作為賣點(diǎn)，有些小區(qū)以學(xué)區(qū)作為賣點(diǎn)。

當(dāng)一套房子沒有賣點(diǎn)的時(shí)候，價(jià)格就是最大的吸引力，所以此類房源的價(jià)格需要低于市場價(jià)較多的情況下，才會(huì)有人愿意購買。

房產(chǎn)教練周小方，做客戶的房產(chǎn)教練；

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