才剛剛感受到了樓市復蘇的“暖意”，這邊貝殼便又接到了降低中介費用的監(jiān)管要求。

5月8日，由住建部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)的《關于規(guī)范房地產經紀服務的意見》在收盤后突然出臺，文件就二手房中介費過高、操縱經紀服務收費等問題作出規(guī)范，其中一項關于降低中介費的要求更是引發(fā)了市場熱議。

作為房產中介領域的“一哥”，毫無疑問貝殼將會是這份監(jiān)管文件下受影響最大的房產中介；從股價走勢來看，文件發(fā)布后貝殼股價有所回落，其港股在5.9日一度大跌6%，最終收盤下跌5.01%；截至5月27日收盤，在美股上市的貝殼股價報收15.04美元/股，和2020年的高點79.4美元/股相比已經“膝蓋斬”，市值較高點蒸發(fā)超5000億。

近幾年來，受到房地產市場持續(xù)走弱的影響，作為房產中介龍頭的貝殼表現一直不太理想。

根據2022年的財報數據顯示，目前貝殼已經連續(xù)兩年出現業(yè)績虧損的情況，其中2022年貝殼的虧損達到了13.86億，同比大幅下滑了164.45%，基本面明顯惡化；而據侃見財經梳理發(fā)現，雖然近兩年貝殼一直都在積極求變，例如推出了“一體兩翼”戰(zhàn)略，以求尋找新的增長業(yè)務，還有持續(xù)的降本增效，但效果都不是太過明顯。

如今，雖然樓市開始逐步復蘇，但降低中介費的“黑天鵝”又突然襲來，貝殼會受到怎樣的影響？股價持續(xù)下滑、業(yè)績連虧兩年后，作為地產中介龍頭的貝殼距離成功“過冬”到底還有多遠？

降低中介費，對貝殼的影響有多大？

在新發(fā)的文件中，最引人關注的莫過于“要求房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用”。

具體內容方面，文件明確鼓勵中介費按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價；此外，文件還提出要引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用，而此前二手房交易的中介費一直是由受買方承擔的，變化不可謂不大。

當然，由于并未有明確的費率下調規(guī)定，所以這一次降低中介費的要求對貝殼最終會產生多大的影響還不得而知。

不過，根據財報數據分析，截至2022年年底貝殼的二手房交易占總營收的比例約為40%，是其核心業(yè)務之一；若最終中介的費用大幅下調，對貝殼的營收將產生巨大影響，而這或許也是在文件出臺后，貝殼股價大跌的重要原因之一。

實際上，由于中介費數額龐大，市場對于中介費的討論一直都存在。據侃見財經梳理發(fā)現，目前貝殼找房中介服務費為1個點，但需要另外支付1個點的貸款服務費，中介費合計為總交易費用的2%；而另一中介巨頭安居客的中介費用則更高，大部分城市的中介費用已經上調到了2.5%，而且中介費用基本都是由買家來進行支付。

在北上廣等一線城市，一套二手房的總價動輒數百萬；以500萬的價格來進行計算，按照2%的費率，成交一套房子需要給到的中介費用高達10萬元；而部分數千萬甚至上億的豪宅，中介費則可能高達數十萬，這也是為什么文件會鼓勵“中介費按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價”的原因。

當然，這一份規(guī)范文件除了對貝殼產生影響之外，對貝殼旗下數以萬計的中介同樣也會產生巨大的影響。

根據深圳房地產中介協(xié)會此前發(fā)布的白皮書顯示，2012年深圳房地產經紀人員年人均簽單量曾高達4.1單/人，隨后的2013年微降至3.9單/人，2014年驟降至2.0單/人，2015年回升至2.8單/人，2016年又減半降至1.4單/人，而到2019年時僅為0.9單/人，換而言之，在2019年每一個中介每年簽約賣出的房子還不足一套。

由于二手房市場是一個低頻交易的市場，隨著房價的升高，交易的頻次將逐漸下降，房產中介只能祈禱“三年不開張、開張吃三年”的情況出現；而如果降低了中介費用，或者是按照文件提到的“按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價”執(zhí)行，那么對于房企中介而言，本就為數不多的二手房傭金還會進一步減少。

當下，二手房市場的體量龐大，規(guī)范地產中介服務、引導降低中介費自然能推動行業(yè)向好發(fā)展，不過作為地產中介龍頭的貝殼，就要尋找新的增長點了。

虧損加劇，業(yè)績“惡化”

近兩年，隨著整個地產市場集體“入冬”，新房、二手房交易量大幅下滑，作為地產中介巨頭的貝殼也受到了巨大的影響。

根據財報數據顯示，2022年貝殼全年的總交易額為2.61萬億元，同比大幅下降了32.3%；實現營收為607億，同比大幅下滑了24.9%；凈利潤為虧損13.86億，同比大幅下滑了164.45%。

目前，貝殼主營業(yè)務共分為存量房業(yè)務、新房業(yè)務、家裝家居業(yè)務、新興業(yè)務及其他四大部分，其中主要的核心業(yè)務仍然是存量房業(yè)務和新房業(yè)務，2022年分別實現營收為241億元和287億元，同比分別下滑了24.5%和38.3%。

當然了，自進入2023年一季度以來，伴隨著房地產市場的回暖，貝殼的業(yè)績也有所回升。

此前貝殼曾預計2023年第一季度凈收入總額將介乎于180億元至185億元之間，較上一年同期增幅為43.4%至47.4%，業(yè)績開始逐步回暖。不過正如開頭提到的那樣，貝殼這才剛剛感受到了樓市復蘇的“暖意”，這邊便又接到了降低中介費用的監(jiān)管要求，未來業(yè)績能否持續(xù)回暖，其實存在著巨大的不確定性。

除了業(yè)績下滑、深陷虧損泥潭之外，由于多家房企陸續(xù)出現“暴雷”的情況，貝殼還存在著巨大的壞賬風險。

根據媒體統(tǒng)計的數據顯示，截至2022年6月30日，貝殼累計壞賬準備余額已經高達22.1億元，而這直接導致貝殼上半年出現了24.85億元的巨額虧損。為了降低壞賬的風險，貝殼主動加強了跟更具有實力的國企開發(fā)商合作，截至2022年四季度，貝殼新房成交金額中的國企占比已達45%，相比第一季度提升了15%，然而在另一方面，由于減少了與民企的合作，貝殼的營收出現了大幅下滑的情況，比整個行業(yè)的“跌速”還要高出超過10%。

面對不斷惡化的業(yè)績和遲遲難以回暖的房地產市場，貝殼也只能通過“降本增效”的方法來應對。

根據媒體統(tǒng)計的數據顯示，截至2022年12月31日，貝殼平臺的經紀人總數為394,020人，與2021年同期相比下滑13.3% ，相當于減少超過了6萬人；貝殼平臺門店數量為40516家，較上年減少20.6%；活躍門店數量為37446家，較上年減少17.4%。整體來看，在不景氣的大環(huán)境下，貝殼正在持續(xù)“縮編”。

積極推進新業(yè)務，貝殼何時爬出谷底？

除了持續(xù)的降本增效之外，近兩年貝殼還推出了“一體兩翼”戰(zhàn)略，以求尋找新的增長曲線。

所謂的“一體兩翼”戰(zhàn)略，其“一體”指的是房產經紀事業(yè)群，包括二手和新房交易服務，這是貝殼的傳統(tǒng)優(yōu)勢賽道；而“兩翼”則分別為整裝大家居事業(yè)群與惠居事業(yè)群。從名字其實就能看出，目前貝殼是想要通過其在房地產中介領域的優(yōu)勢，來協(xié)助和推動家裝家居業(yè)務的發(fā)展，最終讓家裝家居業(yè)務成為公司新的增長曲線。

而從財報來看，兩翼業(yè)務也成了貝殼2022年財報中為數不多的亮點。根據財報數據顯示，2022年貝殼的家裝家居業(yè)務可比口徑合同額為69億元，同比提升31%，新興業(yè)務及其他業(yè)務凈收入為28億元，同比增長33.4%。

不過，相比于存量房和新房兩大主營業(yè)務，貝殼的兩翼業(yè)務體量尚小。根據財報顯示，2022年貝殼的家裝家居收入為50億元，只占到總收入的1/12。租房業(yè)務的全年在管規(guī)模突破12萬間，但收入占比尚不明顯。

實際上，雖然兩翼業(yè)務看似很美好，但這兩個領域的競爭也很激烈，貝殼想要將業(yè)務發(fā)展壯大也沒有那么容易。

在家裝家居業(yè)務方面，目前已經上市的家裝家居企業(yè)就已經有很多，像歐派家居、顧家家居、尚品宅配等都是家裝家居領域的龍頭，此外很多的互聯(lián)網大廠和大型企業(yè)都曾有入局家裝家居領域的大打算，例如阿里推出過家居家裝App“躺平家”、國美推出了家居家裝App“打扮家”，但這些嘗試最后都以失敗告終，由此可見想要成功拓展家裝家居業(yè)務難度頗大。

而在租房業(yè)務方面，不可否認國內的租賃市場確實非常龐大，但其實想要成功開展房屋租賃業(yè)務的難度也很大。目前，只有少數像龍湖冠寓、萬科泊寓等龍頭成功實現盈利，但這些房屋租賃企業(yè)都有成熟的物業(yè)公司作為配套，還有龐大的地產業(yè)務作為支持，而僅以中介身份切入房屋租賃市場，貝殼的前景顯然存在著巨大的不確定性。

從目前來看，雖然樓市在年初有所回暖，但規(guī)范文件的出臺或將對貝殼的二手房業(yè)務造成一定的沖擊；再加上由于擔心壞賬風險將新房的合作鎖定在了國企開發(fā)商上，以及寄予厚望的兩翼業(yè)務還尚不成熟，貝殼的未來充滿了不確定性，想要成功“過冬”或許還要等待一段時間才行了。