這兩天，后臺(tái)有粉絲問小帥小縣城的房子還可不可以入手做投資，強(qiáng)烈要求做一期縣城房?jī)r(jià)相關(guān)的內(nèi)容。

今兒咱就來說一說。

縣城是中國社會(huì)的底色，中國有2800多個(gè)縣，這里曾經(jīng)是電商平臺(tái)們攻城略地的主戰(zhàn)場(chǎng)，也是各家巨頭公司攻略的新藍(lán)海。

在市容建設(shè)上，很多縣城的建設(shè)速度一日千里，一片片高新區(qū)，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，一棟棟大樓，綜合商超都起來了。

浙江和江蘇多地有縣城房?jī)r(jià)過萬的新聞，甚至一些都市圈內(nèi)的縣城核心地帶房?jī)r(jià)可以到兩萬。

但冰火兩重天的是，鶴崗等小城的房?jī)r(jià)已經(jīng)觸底，五萬塊就能買一套大平層。

也有很多博主吐槽，現(xiàn)在結(jié)婚啥也別管，沒人住農(nóng)村，起碼“一動(dòng)不動(dòng)”先給安排上。

啥是“一動(dòng)不動(dòng)”？一動(dòng)是汽車，不動(dòng)則是城區(qū)房產(chǎn)，需求那么多，還敢說沒未來？

現(xiàn)象那么多，這小縣城的房子到底能不能買？小縣城的房?jī)r(jià)到底有沒有未來？

一句話，自住，只要是有錢在縣城生活，想怎么買怎么買。

但是，指著投資縣城房產(chǎn)賺錢的，勸你要謹(jǐn)慎。

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先理清一個(gè)基本概念，避免杠精，我們只討論小縣城房?jī)r(jià)：

不包含江蘇省、廣東省、浙江省三個(gè)省份縣城房?jī)r(jià)，不包含大城市都市圈之內(nèi)的縣城房?jī)r(jià)，不包含大城市衛(wèi)星城縣城房?jī)r(jià)。

無論是大城市房產(chǎn)還是縣城房產(chǎn)，決定城市房?jī)r(jià)未來的是什么？是高質(zhì)量人口流入。

說白了是接盤俠，為什么深圳可以出現(xiàn)一套千萬的房產(chǎn)依然是剛需房，為什么杭州上海學(xué)區(qū)房屢屢刷新成交記錄？

原因是這些地方每年有源源不斷的高質(zhì)量人口流入，人才引進(jìn)取得顯著成效。大學(xué)畢業(yè)生趨之若鶩。

他們?cè)诖蟪鞘泄ぷ魃?、安家落戶、結(jié)婚生子。

他們是新的接盤俠，深圳的樓市價(jià)格高還有另一層因素是供需關(guān)系不平衡。

城市建設(shè)規(guī)劃上商業(yè)用地多，住宅用地少，每年轉(zhuǎn)讓出去的土地的量不夠。

學(xué)區(qū)房則是中產(chǎn)階層為了保護(hù)自己的階級(jí)地位不得不為之的事情，更是供不應(yīng)求。

那再來看縣城呢？別說流入了，大量的縣城存在的問題是失血，是人口凈流出。

根據(jù)國家的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2016年以來，中西部地區(qū)人口流出速度進(jìn)一步加快，并且呈現(xiàn)出了新特點(diǎn)。

以前是勞動(dòng)人口的遷移，大多是農(nóng)民工進(jìn)城打工；2016年之后出現(xiàn)了部分回流，但是在高質(zhì)量人口、技術(shù)型人口的流出上，中西部地區(qū)更加明顯。

在城市等級(jí)上，一二線城市人口普遍凈流入，五六線縣城普遍全國有六成在凈流出。其中東北地區(qū)，問題突出。

走的人去哪兒了？看一個(gè)河南省的數(shù)據(jù)，《河南省統(tǒng)計(jì)年鑒2017》統(tǒng)計(jì)2016年鄭州市市轄區(qū)常住人口加總?cè)丝跒?71.1萬。這里就是流向，都去了一二線城市。

以省份的人口流出數(shù)量來看，則更能說明問題，凡是那些沒有大型都市圈的省份，人口都在凈流出。

2019年，貴州省戶籍人口流出數(shù)量達(dá)到925萬人，四川省是725萬人。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平的觀點(diǎn)更加直接：一二三線城市常住人口未來仍將持續(xù)流入，而五六線城市人口將繼續(xù)大幅流出。

根據(jù)中國的人口普查數(shù)據(jù)則更明顯，中國土地上有三分之一的地方人口密度在下降，下降的全部都是鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處的人。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)可以解釋為大規(guī)模的城市化，村里的人都去了城里，那街道辦事處呢？街道辦事處可就是實(shí)實(shí)在在的小縣城人口快速流失了。

不可否認(rèn)的是，中國正在出現(xiàn)大量的空心村，也在出現(xiàn)大量的空心城市。

看，人都走了，首付再便宜管啥用，配套設(shè)施建設(shè)再好管啥用，開發(fā)商畫得大餅又大又圓，你也得能消化得了。

人都走了，建那么多房子，給誰?。靠h城的房?jī)r(jià)炒得再高，買了之后誰來接盤？留在老家的人當(dāng)然也有消費(fèi)能力，可他們不能人手三四套房子吧？

新區(qū)建設(shè)起來了，樓蓋起來了，一個(gè)個(gè)配套設(shè)施起來了，可小縣城無產(chǎn)業(yè)支撐，無持續(xù)發(fā)展能力的固定問題依然存在。

如此小縣城的房?jī)r(jià)談何有未來？

2

買房有句順口溜這么說，中期看政策，長期看人口。長期的我們說明白了，我們?cè)賮砜纯凑叩内厔?shì)。

國家當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)的定調(diào)非常明確，房住不炒，即去其金融產(chǎn)品屬性，盡量削減投資屬性，壓制炒房行為，讓樓市回歸健康理性。

今年上半年國家對(duì)于樓市的調(diào)控動(dòng)作非常集中，無論是對(duì)于經(jīng)營貸的限制還是集中約談，各種動(dòng)作多達(dá)一百多次。

釋放的信號(hào)十分明顯，讓錢到實(shí)業(yè)上去，到產(chǎn)業(yè)升級(jí)上去。

不要再做之前靠著房?jī)r(jià)上漲發(fā)財(cái)?shù)拇呵锎髩?mèng)，整個(gè)國家意志層面很清晰，中國大城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)足夠高，保持樓市大而不破非常重要，讓房?jī)r(jià)軟著陸，緩慢增長，釋放壓力是政策的根本。

對(duì)于小城市，國家出臺(tái)的政策更加重磅。上個(gè)月29號(hào)，住建部出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)的通知（征求意見稿）》。

直接指出，各地要限制縣城居住建筑高度，縣城的新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應(yīng)不低于75%。確需建設(shè)18層以上居住建筑的，應(yīng)嚴(yán)格充分論證，并加強(qiáng)消防應(yīng)急、市政配套設(shè)施等建設(shè)。

這份通知的分量是劃時(shí)代的，它直接打斷了縣城的大拆大建。

從正面上說，踐行綠色經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)低碳建設(shè)這啥毛病都沒有，我們不搞大拆大建那一套了。

說得再直白點(diǎn)：五六層的樓挺舒服，以后就別想著搞什么三十多層的高層住宅了。建完也賣不掉。增加庫存壓力。

忽如一夜春風(fēng)來，小城樓市大變天。

他透露出的國家意志是，在繼續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和繼續(xù)推進(jìn)城市化的過程中，小縣城會(huì)繼續(xù)人口流失，在政策層面已經(jīng)在做相關(guān)準(zhǔn)備，或者說，這個(gè)現(xiàn)狀已經(jīng)被接受。

我們抓大放小，城市的虹吸效應(yīng)既然不可逆轉(zhuǎn)，那就讓中國的大型城市，大型都市圈搞得多多的，縣城搞得少少的。

這就意味著，前一個(gè)十年，隨便來個(gè)南方開發(fā)商，劃個(gè)新區(qū)，吹吹概念，吵吵學(xué)區(qū)房弄點(diǎn)配套就能撈一筆的模式已經(jīng)完全過去了。

通知中還提到：縣城人口密度應(yīng)控制在每平方公里0.6萬至1萬人，縣城建成區(qū)的建筑總面積與建設(shè)用地面積的比值應(yīng)控制在0.6至0.8。發(fā)展綠色建筑與優(yōu)化公共空間。

控制密度說白了就是控制樓宇數(shù)量，人口密度都追求了，還要追求什么高樓嗎。

而所謂綠色建筑等宜居考慮就更直白，反正也不讓你們建高樓，當(dāng)然還是要搞得好看一些，最好每一座小城市都是綠水青山，人與自然和諧相處。

當(dāng)然，一切和諧的前提都是人口數(shù)量偏少，或者說是適宜的。

靴子已經(jīng)落地，政策已經(jīng)明晰，這份通知之后，小縣城的房?jī)r(jià)免不了又是一場(chǎng)大變局。

3

那有人說了，這大城市房?jī)r(jià)尤其是熱點(diǎn)大城市，幾乎每年都會(huì)有一定的上漲，他不會(huì)輻射帶動(dòng)嗎？

醒醒吧，最終決定一個(gè)城市房?jī)r(jià)的本質(zhì)一定是本身城市的價(jià)值，而不是附加價(jià)值。

如環(huán)北京周邊的幾個(gè)縣城曾經(jīng)都走上過高位，現(xiàn)在呢？

當(dāng)年那些直接all in準(zhǔn)備大賺一筆的都成了高位接盤俠，如今只能揮淚血虧大甩賣，價(jià)格已經(jīng)腰斬，除了房?jī)r(jià)直接打斷腿售賣之外，別無他法。

燕郊房主

北京周邊況且如此，離著大城市天高海遠(yuǎn)的小縣城就不用想了。

說了那么多，如果還是沒說服你，那你就去投資。

隨便找小縣城投資，只要你錢多，那些雜牌開發(fā)商一定敲鑼打鼓地歡迎你。

當(dāng)然，也歡迎把小帥對(duì)這個(gè)話題的點(diǎn)評(píng)轉(zhuǎn)發(fā)給你身邊還在糾結(jié)的親朋好友。

如果真的還在糾結(jié)，一定想買，那就去浙江江蘇的縣城，還能看一看。

錢可在你兜里，要謹(jǐn)慎。