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朝陽(yáng)東四環(huán)外平層+聯(lián)排：御翠園

2023-07-23 09:14 作者:房產(chǎn)的那些事兒 0人讀過(guò) | 我要投稿

御翠園

東四環(huán)朝青板塊姚家園路，李嘉誠(chéng)（和記黃埔地產(chǎn)）開(kāi)發(fā)的逸翠園別墅，久負(fù)盛名。其后有開(kāi)發(fā)了逸翠園南區(qū)、逸翠園北區(qū)、御翠尚府，把整個(gè)片區(qū)打造成了一個(gè)市中心的豪華別墅區(qū)。

御翠園是這個(gè)地塊的最后一塊地，也有說(shuō)是逸翠園別墅的二期。共規(guī)劃26棟樓，高層兩梯兩戶，約1024套房源；聯(lián)排地上三層地下一層，共228戶。2024年年底毛坯交付。

根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站公示，朝陽(yáng)區(qū)姚家園東里1號(hào)院地塊「御翠園」，備案名：逸翠園，已于2023年7月18日取得預(yù)售許可證，準(zhǔn)許銷售9棟住宅，準(zhǔn)許銷售面積：93212.24平米，

該項(xiàng)目本次共有9棟樓取得預(yù)售許可證，其中平層3棟（2#樓、4#樓、5#樓），共396套，預(yù)售面積：66402.07平米，預(yù)售均價(jià)：97932元/平米，總價(jià)1110萬(wàn)起；聯(lián)排別墅6棟（15-20#樓），共77套，預(yù)售面積：26810.17平米，預(yù)售均價(jià)：91386元/平米，總價(jià)3100萬(wàn)起。

價(jià)格很實(shí)惠，畢竟周邊豪宅價(jià)格都14-15萬(wàn)了。

御翠園這塊地就是21年前也就是2001年，和記黃埔與北京市政府簽訂協(xié)議，以7億元出售總建筑面積40萬(wàn)平方米的姚家園地塊，樓面價(jià)約1750元/平方米。

逸翠園一期于2005年開(kāi)發(fā)銷售，2011年售罄，目前二手房成交價(jià)約9萬(wàn)+。二期地塊位于一期地塊的北側(cè)，整體占地面積約為9.78萬(wàn)平米，建筑面積約為33.5萬(wàn)平米，二期最早于2014年進(jìn)行過(guò)工程環(huán)評(píng)公示，此后一直沒(méi)有明顯的進(jìn)展，時(shí)隔5年后，在19年以純新盤短暫亮相過(guò)，正式定名為“御翠園”，目前項(xiàng)目是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)對(duì)外正式銷售，有平層和聯(lián)排產(chǎn)品可以選擇。

該項(xiàng)目位于朝陽(yáng)公園東側(cè)的姚家園板塊，緊鄰朝陽(yáng)體育中心和京城體育休閑公園，

再看周邊同檔次社區(qū)二手房?jī)r(jià)格，如北京星河灣約9.9萬(wàn)元/平米、泛海國(guó)際11萬(wàn)+、觀湖國(guó)際10萬(wàn)+，實(shí)際上御翠園取證均價(jià)基本與同板塊二手房持平，相比位置更靠近東四環(huán)的項(xiàng)目有一定倒掛。

項(xiàng)目信息

御翠園共規(guī)劃有26棟樓，其中平層8棟，總高16-18層，戶型面積：140平米三居、185平米三居，兩梯兩戶，約1024套房源；另外有聯(lián)排別墅18棟，戶型面積：端戶建面約400平米、中間戶建面約345平。聯(lián)排：地上三層地下一層，共228戶。項(xiàng)目預(yù)計(jì)2024年底毛坯交付，物業(yè)費(fèi)平層6.5/月/㎡，聯(lián)排8元/月/㎡。

項(xiàng)目基本信息

項(xiàng)目位置：朝陽(yáng)區(qū)姚家園路甲1號(hào)

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)：和記黃埔地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

占地面積：占地約9.78萬(wàn)平米

建筑面積：建面約33.5萬(wàn)平米

產(chǎn)權(quán)年限：70年產(chǎn)權(quán)商品住宅

建筑類型：平層以及聯(lián)排產(chǎn)品

社區(qū)規(guī)模：8棟高層（16-18）?18棟聯(lián)排別墅

總戶數(shù)：平層1024戶聯(lián)排228戶，共有1252戶

平層總高：總高在16層到18層

聯(lián)排總高：地上三層/地下一層

平層層高：室內(nèi)2.95到2.98米

聯(lián)排層高：挑空4.15米到6.6米

交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2024年年底

交房標(biāo)準(zhǔn)：整體都為毛坯交付

產(chǎn)品單價(jià)：平層9.5萬(wàn)左右，聯(lián)排9.1萬(wàn)左右（具體價(jià)格與優(yōu)惠咨詢戶型圖上售樓員）

平層面積：140平米到185平米

平層總價(jià)：約1300萬(wàn)到1900萬(wàn)

聯(lián)排面積：335平米到445平米

聯(lián)排總價(jià)：約3500萬(wàn)到4000萬(wàn)

梯戶比例：兩梯兩戶/自行安裝

物管費(fèi)用：平層6.5元/聯(lián)排8元

物業(yè)公司：家利物業(yè)

供水供電：市政民水民電

供暖方式：市政集中供暖

車位配比：1：1.2和1：2

項(xiàng)目得房率：79%到82%

項(xiàng)目樓間距：約80米

項(xiàng)目綠化率：30%

項(xiàng)目容積率：2.50

【在售產(chǎn)品】

聯(lián)排：

五室兩廳四衛(wèi)，345平，地上三層地下一層，3500-4000萬(wàn)，6.6米挑空，18米樓間距

高層：

A戶型三室兩廳兩位，140平，1300萬(wàn)，2梯2戶純板樓，層高2.98米，

B戶型三室兩廳兩位，185平，1800萬(wàn)，2梯2戶純板樓，層高2.98米

本次首期開(kāi)售項(xiàng)目視野最好的2號(hào)樓和5號(hào)樓面積185㎡（260）還有4號(hào)樓140㎡總共400套，聯(lián)排別墅最中間的兩排15-20號(hào)樓建筑面積:350/400平，共75套聯(lián)排。

戶型介紹

項(xiàng)目的戶型真的沒(méi)得說(shuō)，確實(shí)又老又差，尤其是經(jīng)過(guò)了最近新盤的對(duì)于戶型的創(chuàng)新后，連以差戶型著稱的華潤(rùn)都已經(jīng)更新?lián)Q代了，這個(gè)項(xiàng)目依然堅(jiān)持自我。(看房咨詢戶型圖上售樓員聯(lián)系方式)

平層140和185都做的3居（且改不了4居），對(duì)于改善居室需求4居客戶來(lái)說(shuō)，很難選擇，不到3米的裸層高，再加上南北不能大通透的設(shè)計(jì)，很難符合現(xiàn)在豪宅對(duì)于房子的標(biāo)準(zhǔn)。

聯(lián)排戶型圖這兩個(gè)戶型圖，均為聯(lián)排別墅南邊四排的戶型圖。

首層層高4.15米，二層層高3.1米，三層層高3.04米，南向四排9-20號(hào)樓地下室挑高6.6米，夾層3.8米；北向兩排21-26號(hào)樓，地下挑高5.44米。

別墅是按套數(shù)賣的，面積范圍335-400平之間，報(bào)價(jià)在3500-4800萬(wàn)之間。

聯(lián)排別墅有邊戶和中間戶兩種，

邊戶7米面寬，390平無(wú)夾層，400平有夾層，只有11套，

中間戶/邊戶6米面寬，335平米無(wú)夾層，345平米有夾層，共有217套，總數(shù)228戶。

聯(lián)排物業(yè)費(fèi)8元/平/月，自采暖，毛坯交付，自己安裝空調(diào)新風(fēng)。

每戶有21平到50平的花園。

樣板間

客廳足夠?qū)?，窗戶足夠大，主臥次臥尺度都比較大?？蛷d餐廳一體化設(shè)計(jì)，等寬餐廳，入戶一種開(kāi)闊大氣的豪宅感覺(jué)。

客廳和餐廳均為大面積開(kāi)窗，均贈(zèng)送飄窗，

進(jìn)門有玄關(guān)設(shè)計(jì)，藏風(fēng)聚氣，港派開(kāi)發(fā)商很注重這個(gè)。

北側(cè)兩個(gè)次臥照片如下。

實(shí)際感受是兩個(gè)臥室都比較大，而且一個(gè)儲(chǔ)藏間可以完美的改造成次臥的一個(gè)衣帽間。

再看看廚房和生活陽(yáng)臺(tái)。

廚房比較小是這個(gè)戶型最大的缺點(diǎn)，不過(guò)有一定的可修正空間，就是把生活陽(yáng)臺(tái)改造后整體作為廚房使用。

實(shí)景圖

其實(shí)項(xiàng)目建設(shè)基本完成了，去年就結(jié)構(gòu)封頂，一月底就在進(jìn)行外立面施工，現(xiàn)在外立面施工基本完成了。預(yù)計(jì)2024年年底交付

周邊配套

御翠園所在區(qū)域整體位于朝陽(yáng)公園板塊的東側(cè)，朝青板塊北側(cè)，樓市里用來(lái)形容豪宅的地域分布素有“東富西貴”的說(shuō)法，那御翠園的地段絕對(duì)算得上是東富里的“富中心”了。

朝青板塊的概念最早誕生于2002年，由于與CBD的近距離和通達(dá)性，被稱為CBD的居住區(qū)，成為當(dāng)時(shí)白領(lǐng)人士的置業(yè)首選之地，隨著區(qū)域日益成熟，整體客群定位上移，誕生了像星河灣、天鵝灣這樣的豪宅項(xiàng)目，同時(shí)也誕生了像朝陽(yáng)大悅城這樣優(yōu)質(zhì)的配套。

朝陽(yáng)公園板塊則更是京城豪宅扎堆兒的區(qū)域，依托亞洲第一大公園——朝陽(yáng)公園，打造了北京版的紐約曼哈頓中央公園居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目幾乎無(wú)一例外全是豪宅項(xiàng)目，棕櫚泉國(guó)際公寓、公園大道、觀湖國(guó)際、泛海國(guó)際、東山墅等項(xiàng)目，吸引力一大批社會(huì)名流、影視明星落戶于此。

【周邊配套】

交通配套：距離地跌3號(hào)線朝陽(yáng)體育中心站(350米)、高鐵北京朝陽(yáng)站、姚家園北431路、姚家園東或平房西口468路、496路、619路、640路和650路等，以及東五環(huán)路、朝陽(yáng)北路、姚家園路等，各種交通方式出行都非常便利.

軌道有正在建設(shè)中的地鐵3號(hào)線，一期工程朝陽(yáng)段在建車站主體結(jié)構(gòu)均已進(jìn)入尾聲階段，預(yù)計(jì)年底將開(kāi)通試運(yùn)營(yíng)，解決核心城區(qū)與東壩之間的聯(lián)絡(luò)，其中體育中心站就在項(xiàng)目東側(cè)350米左右。

商業(yè)配套：姚家園萬(wàn)象城、朝陽(yáng)大悅城、金隅嘉品MALL、活力東方購(gòu)物廣場(chǎng)東館、

朝陽(yáng)區(qū)年后公布了依托朝陽(yáng)站建設(shè)北京萬(wàn)象城的方案。早期寫(xiě)過(guò)這件事。這個(gè)板塊商業(yè)資源豐富，有活力東方購(gòu)物廣場(chǎng)、姚家園萬(wàn)象匯、達(dá)美中心廣場(chǎng)、朝陽(yáng)大悅城、金隅嘉品Mall等商業(yè)，能夠滿足日常需求。萬(wàn)象城建好后，該片區(qū)的商業(yè)氛圍更是花團(tuán)錦簇了。