中駿集團(tuán)銷售金額成功超過千億，但“增收不增利”，債務(wù)壓力仍然巨大。更重要的是，中駿集團(tuán)的“一體兩翼”戰(zhàn)略以商業(yè)勾地模式收獲了大多數(shù)的土地儲(chǔ)備，但這些土儲(chǔ)多地處三四線城市，這大概率為未來埋下了隱患。

來源：中訪網(wǎng)

中駿集團(tuán)銷售金額成功超過千億，但“增收不增利”，債務(wù)壓力仍然巨大。更重要的是，中駿集團(tuán)的“一體兩翼”戰(zhàn)略以商業(yè)勾地模式收獲了大多數(shù)的土地儲(chǔ)備，但這些土儲(chǔ)多地處三四線城市，這大概率為未來埋下了隱患。

中駿集團(tuán)“增收不增利”

3月30日晚，中駿集團(tuán)發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告。2020年中駿集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額人民幣約1015.37億元，增長(zhǎng)約26.1%，且成功超過千億；合同銷售面積約737萬平方米，同比上漲16.5%；合同銷售均價(jià)約14000元/平方米，同比上漲8.2%；營(yíng)收增長(zhǎng)約 52.42% 至約325.73億元；歸母凈利潤(rùn)增加約8.4%至38.03億元。

值得注意的是，在規(guī)模擴(kuò)張、銷售金額破千億的同時(shí)，中駿集團(tuán)也出現(xiàn)了利潤(rùn)增速放緩、盈利能力下降等問題。

2020年，中駿集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)52.4%，而歸母凈利潤(rùn)同比僅增長(zhǎng)8.1%，呈現(xiàn)“增收不增利”局面。此前的2017年至2019年，中駿集團(tuán)的歸母凈利潤(rùn)增速分別為37.07%、19.2%、3.69%，整體呈現(xiàn)大幅下降趨勢(shì)。

近年來，中駿集團(tuán)的凈利和毛利水平也在連年下降。2018年至2020年，中駿集團(tuán)的凈利潤(rùn)率分別為20.57%、18.83%、13.65%。同步，中駿集團(tuán)銷售毛利連年下滑，利潤(rùn)空間不斷被壓縮，2018年至2019年其毛利率分別為34.6%、27.6%。2020年度，毛利率為24.1%，進(jìn)一步下降了約3個(gè)百分點(diǎn)。

現(xiàn)金流凈額連續(xù)兩年凈流出，債務(wù)壓力巨大

截止2020年末，中駿集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.7%，凈負(fù)債率降至59.2%，現(xiàn)金短債比為1.3，“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)。

但是中駿集團(tuán)債務(wù)壓力仍然巨大。

2019年底，總負(fù)債為1190.96億，負(fù)債較上一年增加50%。其中，流動(dòng)負(fù)債為850.49億，較上一年542.26億增加57%。2020年底，總負(fù)債為1314.62億，負(fù)債較上一年增加10%。其中，流動(dòng)負(fù)債為940.53億，較上一年850.49億增加11%。

同時(shí)，中駿集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額已經(jīng)連續(xù)兩年凈流出，2019年和2020年該指標(biāo)分別為-70.88億和-33.78億元。

4月12日，標(biāo)普確認(rèn)中駿集團(tuán)的“B+”長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，以及對(duì)該公司未償高級(jí)無抵押票據(jù)的“B”長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)，展望“負(fù)面”。標(biāo)普認(rèn)為，由于中駿集團(tuán)廣泛的土地收購(gòu)、投資性地產(chǎn)的大量資本支出以及盈利能力的減弱，未來12個(gè)月內(nèi)其杠桿率可能不會(huì)顯著降低。

“一體兩翼”戰(zhàn)略以商業(yè)勾地模式埋隱患？

區(qū)別于多數(shù)房企，中駿集團(tuán)自2017年以來落地以地產(chǎn)開發(fā)為主體、FUNWORLD購(gòu)物中心和FUNLIVE長(zhǎng)租公寓為兩翼的“一體兩翼”戰(zhàn)略。2020年中駿集團(tuán)購(gòu)入38幅土地，其中23幅為“一體兩翼”協(xié)同戰(zhàn)略的綜合性用地，可見中駿集團(tuán)對(duì)商業(yè)勾地的倚重。

但這種以商業(yè)勾地的戰(zhàn)略可以降低一定的土地成本，但弊端也很明顯。目前國(guó)內(nèi)的一二線城市的購(gòu)物中心已經(jīng)超過1000家，空置率上漲，已經(jīng)趨于飽和。因此中駿集團(tuán)利用商業(yè)勾地的項(xiàng)目多地處三四城市及低能級(jí)二線城市，這就造成中駿集團(tuán)的土地儲(chǔ)備集中在低線城市。

財(cái)報(bào)顯示，中駿集團(tuán)投資主要集中在二線和三四線，所占土地儲(chǔ)備成本分別達(dá)22.4%和69.7%，一線城市僅7.9%。隨著棚改落下帷幕，三四線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)橫盤甚至部分下跌，少數(shù)三四城市已經(jīng)推出“救市”政策，三四線城市樓市前景黯淡。中駿集團(tuán)土儲(chǔ)過于集中在三四線城市，為未來埋下了隱患。

同時(shí)，在電商等線上商業(yè)擠壓下，實(shí)體門店經(jīng)營(yíng)壓力巨大。三四線城市消費(fèi)力相對(duì)較弱，一些上客率較高的知名連鎖品牌商在三四線城市的入駐是非常謹(jǐn)慎。同時(shí)目前二三線城市中已經(jīng)布局了不少新城吾悅廣場(chǎng)、萬達(dá)商場(chǎng)等競(jìng)對(duì)購(gòu)物中心，中駿集團(tuán)未來的100座購(gòu)物中心，不僅要面臨三四線消費(fèi)需求的風(fēng)險(xiǎn)，同行的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)較為激烈。