我們已連續(xù)4年跟蹤全球一線城市房價(jià)，全球核心城市的房產(chǎn)是投資者大類資產(chǎn)配置中一個(gè)重要選項(xiàng)，2021年我們發(fā)布的《長期抗通脹的三大硬通貨》提到，人口流入的都市圈的房子為硬通貨之一，在全球貨幣超發(fā)的時(shí)代，一線城市核心區(qū)域房產(chǎn)是少數(shù)能夠跑贏印鈔機(jī)的資產(chǎn)之一。 我們選取紐約、倫敦等具有代表性的全球核心城市進(jìn)行對比，在考慮持有成本后，以使用面積算，紐約、倫敦、東京市中心房價(jià)收入比分別為12、18、12，北上廣深分別為55、46、35、32，紐約、倫敦、東京市中心租金回報(bào)率分別為2.5%、2.5%、2.1%，而北上廣深分別為1.5%、1.8%、1.3%、1.0%。中國內(nèi)地一線城市絕對房價(jià)、相對房價(jià)依然位居全球前列，全球前十大高房價(jià)城市，中國占一半。 由于人口持續(xù)流入、土地供給嚴(yán)重不足、優(yōu)質(zhì)公共資源富集以及曾經(jīng)流動性過剩，中國內(nèi)地一二線城市房價(jià)并非由當(dāng)?shù)刂形粩?shù)收入人群決定，而是由全國高收入人群決定；加上中國居民收入統(tǒng)計(jì)不全、高儲蓄率、高經(jīng)濟(jì)增速等情況，使得房價(jià)收入比、租金回報(bào)率不具備國際可比性。 為了落實(shí)中央“房住不炒”，促進(jìn)房地產(chǎn)長期健康發(fā)展，二次房改的關(guān)鍵是城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅。 根據(jù)二十大報(bào)告，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。 相信通過穩(wěn)樓市、住房制度改革等一系列長短結(jié)合的措施，中國房地產(chǎn)有望實(shí)現(xiàn)軟著陸和長期平穩(wěn)健康發(fā)展。 （風(fēng)險(xiǎn)提示：部分地區(qū)數(shù)據(jù)缺失，國際數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)存在偏差等。）

一、中國內(nèi)地核心城市絕對房價(jià)和相對房價(jià)均居全球前列

與西方相比，中國城市行政區(qū)劃內(nèi)面積較大，比如北京達(dá)1.6萬平方公里，廣州、上海、深圳分別為7434、6341、1997平方公里，而東京、倫敦、紐約、巴黎分別為2188、1577、789、105平方公里。為增強(qiáng)可比性，我們分別選擇中心區(qū)以及距離市中心8公里左右的區(qū)域（我們將其定義為外圍區(qū)）進(jìn)行比較。 具體來看，北京中心區(qū)指東城區(qū)和西城區(qū)，外圍區(qū)指四環(huán)與五環(huán)之間區(qū)域；上海中心區(qū)指內(nèi)環(huán)，外圍區(qū)指中環(huán)與外環(huán)之間區(qū)域；紐約中心區(qū)指曼哈頓中城和下城，外圍區(qū)指距離曼哈頓8公里左右區(qū)域；倫敦中心區(qū)指倫敦一區(qū)，外圍區(qū)指三區(qū)與四區(qū)之間。 為保證數(shù)據(jù)口徑統(tǒng)一，市中心與外圍區(qū)房價(jià)數(shù)據(jù)來源于全球最大的生活信息網(wǎng)站Numbeo。我們通過大量搜集各國的房產(chǎn)中介網(wǎng)站公布的中心區(qū)與外圍區(qū)各個(gè)樓盤售價(jià)和租金數(shù)據(jù)驗(yàn)證了Numbeo數(shù)據(jù)的合理性，Numbeo顯示2022年5月紐約市中心房價(jià)為99640元/平方米，市中心1居室房屋租金為22532元/月。 作為驗(yàn)證，我們通過在美國最大的房產(chǎn)中介網(wǎng)站Zillow搜集大量樓盤數(shù)據(jù)得出的紐約市中心房價(jià)和租金分別為97392元/平方米、360元/平方米/月，相差不大。此外，通過房價(jià)對比驗(yàn)證，Numbeo口徑下的“非市中心房價(jià)”指的是外圍區(qū)房價(jià)。

1. 核心城市房價(jià)高和漲幅高是世界普遍現(xiàn)象

2009年Q1-2022年Q1北上廣房價(jià)上漲超3.5倍，高于全國平均。由于新房區(qū)位逐漸外移及限價(jià)等，以二手房衡量房價(jià)漲幅更有效。全國層面缺乏二手房價(jià)數(shù)據(jù)，以新房價(jià)格計(jì)算，2010年6月-2022年4月百城新建住宅價(jià)格指數(shù)從9042元/平方米升至16193元/平方米，上漲0.8倍。 根據(jù)房產(chǎn)中介數(shù)據(jù)，2009年一季度北京、上海、廣州房價(jià)分別為12030元/平方米、14902元/平方米、6986元/平方米，2022年一季度分別上漲到44405元/平方米、51539元/平方米、24630元/平方米，分別上漲2.7倍、2.5倍、2.5倍。其中，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房漲幅達(dá)7倍以上，如北京育才小學(xué)劃片小區(qū)耕天下，2009年2月12900元/平方米，2022年5月達(dá)110201元/平方米，上漲7.5倍。 從國際經(jīng)驗(yàn)看，核心城市房價(jià)高、漲幅高于其他地區(qū)是世界普遍現(xiàn)象。在英國，根據(jù)英國政府網(wǎng)站數(shù)據(jù)，1968年-2022年2月，大倫敦地區(qū)房價(jià)從0.44萬英鎊/套上漲至53萬英鎊/套，英格蘭地區(qū)從0.34萬英鎊/套上漲至29.6萬英鎊/套，全國從0.36萬英鎊/套上漲至27.7萬英鎊/套，倫敦地區(qū)房價(jià)漲幅達(dá)119倍，高于英格蘭地區(qū)的86倍和全國的76倍。 在美國，1975年Q1-2022年Q1，美國、紐約市、紐約-澤西-白原分區(qū)（紐約都會區(qū)分區(qū)之一）、洛杉磯-長灘-格倫代爾分區(qū)（洛杉磯都會區(qū)分區(qū)之一）房價(jià)分別上漲8.6、10.2、13.1、22.4倍。在日本，房地產(chǎn)泡沫破滅前，1975-1991年東京區(qū)部、橫濱、名古屋、京都、大阪、神戶等六個(gè)核心城市地價(jià)上漲4.5倍，其他城市上漲1.7倍。

2. 北上深絕對房價(jià)位居世界前列

換算為可比的使用面積后，北京、上海和深圳市中心及外圍區(qū)房價(jià)均處于世界前列，但頂級豪宅價(jià)格低于國外。國際房價(jià)比較需注意統(tǒng)計(jì)口徑。中國內(nèi)地住房面積統(tǒng)計(jì)口徑為建筑面積，包括使用面積、墻體占用面積、公攤面積，而大多數(shù)國家和地區(qū)是套內(nèi)面積或使用面積。如中國香港采用套內(nèi)面積，套內(nèi)面積=建筑面積-公攤面積；美國、英國、韓國等是使用面積，使用面積=套內(nèi)面積-墻體占用面積。一般而言，套內(nèi)面積約為建筑面積的80%，使用面積約為建筑面積的70%。 在中心區(qū)域，根據(jù)Numbeo數(shù)據(jù)，2022年5月中國香港以218388元/平方米位居第一，首爾以150948元/平方米位居第二，倫敦以113551元/平方米位居第八，紐約以99640元/平方米位居第十四，北京、深圳、上海分別以134796元/平方米、124458元/平方米、124113元/平方米位居全球第四、第五、第六，廣州以92699元/平方米位居第十七。換算為使用面積后，北京、深圳和上海中心區(qū)實(shí)際房價(jià)分別為192566元/平方米、177795元/平方米和177305元/平方米，超過首爾，僅次于中國香港，廣州為132428元/平方米，位居第八。 但中國內(nèi)地一線城市中心區(qū)的頂級豪宅單價(jià)低于國際大都市，比如紐約中心區(qū)最貴的豪宅是位于曼哈頓中城的公園大道432號，俯瞰紐約中央公園，單價(jià)約48.3萬元/平方米。而上海浦東中心區(qū)最貴的豪宅是位于陸家嘴金融區(qū)緊鄰黃浦江的湯臣一品，單價(jià)約25.7萬元/平方米，以使用面積算，單價(jià)為36.7萬元/平方米，浦西中心區(qū)最貴的豪宅是緊鄰太平湖的翠湖，單價(jià)約23.4萬元/平方米，以使用面積算，單價(jià)為33.4萬元/平方米。 在外圍區(qū)域，中國香港以148394元/平方米位居第一，北京以76324元/平方米位居第二，上海、深圳分別以65134元/平方米、51411元/平方米，位居第七、第二十五，依然處于世界前列，但相對中心區(qū)域排名有所后移，廣州以41051元/平方米位居三十八。換算為使用面積后，北京、上海和深圳城市外圍區(qū)房價(jià)分別為109035元/平方米、93048元/平方米和73444元/平方米，位居第二、第三、第五，僅次于中國香港，廣州為58644元/平方米，位居第十六。

3. 中國內(nèi)地一線城市房價(jià)收入比高，租金回報(bào)率不足1.9%

以使用面積算，北上廣深市中心房價(jià)收入比分別為54、45、35、32，高于紐約的7，東京的9，倫敦的14；外圍區(qū)房價(jià)收入比均在10以上，同樣高于紐約、倫敦和東京。Numbeo只公布了全市房價(jià)收入比，我們采用Numbeo公布的房價(jià)平均數(shù)據(jù)和人均可支配收入，以及我們整理的人均住房面積計(jì)算市中心和外圍區(qū)的房價(jià)收入比。 根據(jù)Numbeo，2022年5月，北京、上海、廣州、深圳市中心的房價(jià)收入比分別為38、32、24、22，外圍區(qū)的房價(jià)收入比分別為22、17、11、9，而紐約市中心和外圍區(qū)房價(jià)收入比分別為7、4，倫敦市中心和外圍區(qū)房價(jià)收入比分別為14、6，東京市中心和外圍區(qū)房價(jià)收入比分別為9、6。換算為使用面積后，中國內(nèi)地一線城市實(shí)際房價(jià)收入比更高，北京、上海、廣州、深圳市中心的房價(jià)收入比分別為54、45、35、32，外圍區(qū)的房價(jià)收入比分別為31、24、15、13。

北上廣深市中心租金回報(bào)率不足1.9%，低于紐約的4.6%、倫敦的3.2%、東京的2.8%。租金回報(bào)率是住房每年租金與售價(jià)的比值，租金回報(bào)率低意味著投資房地產(chǎn)的現(xiàn)金貼現(xiàn)率低。根據(jù)Numbeo2022年5月數(shù)據(jù)，在全球主要482個(gè)城市中，市中心的靜態(tài)租金回報(bào)率平均值為5.70%，中位值為4.54%，外圍區(qū)的靜態(tài)租金回報(bào)率平均值為7.46%，中位值為5.29%。 其中，紐約市中心與外圍區(qū)的租金回報(bào)率分別為4.62%、5.82%，倫敦為3.23%、4.60%，東京為2.75%、2.54%，而北京、上海、廣州、深圳市中心租金回報(bào)率分別為1.49%、1.81%、1.34%、1.05%，外圍區(qū)租金回報(bào)率分別為1.61%、1.95%、1.44%、1.28%。我們使用中國房地產(chǎn)協(xié)會旗下中國房價(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證，2022年4月份北京、上海、廣州，全市范圍的租金回報(bào)率分別為1.88%、1.68%、1.63%。

4. 考慮持有費(fèi)用后北上廣深與國際都市相對房價(jià)差距縮小

國際核心城市普遍征收房地產(chǎn)稅、且物業(yè)費(fèi)等較高，持有成本明顯高于中國內(nèi)地。在不考慮房地產(chǎn)稅從個(gè)人收入所得稅中扣除情況下，紐約市房地產(chǎn)稅率為0.8%，市中心物業(yè)費(fèi)約為104元/平方米/月，外圍區(qū)物業(yè)費(fèi)約為80元/平方米/月；除此之外，業(yè)主還需根據(jù)房產(chǎn)面積和檔次的不同，每年繳納1000-5000美元的房屋保險(xiǎn)費(fèi)。 倫敦業(yè)主需要繳納市政稅，約占房價(jià)的0.3%-1.2%，實(shí)際稅率隨房價(jià)上升而下降，倫敦市中心物業(yè)費(fèi)約為44元/平方米/月，外圍區(qū)物業(yè)費(fèi)約為23元/平方米/月。東京業(yè)主每年需要繳納房屋評估價(jià)1.4%的不動產(chǎn)稅和0.3%的市政建設(shè)稅，房屋評估價(jià)約為售價(jià)的20%，市中心和外圍物業(yè)費(fèi)分別為22元/平方米/月、13元/平方米/月。 中國內(nèi)地除上海和重慶作為試點(diǎn)外尚未推出房地產(chǎn)稅，而且物業(yè)費(fèi)較低，北京、上海、深圳市中心的物業(yè)費(fèi)約為4.3元/平方米/月，外圍區(qū)物業(yè)費(fèi)約為3.5元/平方米/月，廣州市中心物業(yè)費(fèi)為2.9元/平方米/月，外圍區(qū)物業(yè)費(fèi)為2.4元/平方米/月。 考慮持有費(fèi)用后，以使用面積算，紐約、倫敦、東京市中心房價(jià)收入比分別為12、18、12，北上廣深分別為55、46、35、32，紐約、倫敦、東京市中心租金回報(bào)率分別為2.5%、2.5%、2.1%，而北上廣深分別為1.5%、1.8%、1.3%、1.0%，差距明顯縮小。各地住房持有成本不同，為較準(zhǔn)確比較實(shí)際的房價(jià)收入比和租金回報(bào)率，我們將房地產(chǎn)稅、各項(xiàng)物業(yè)（管理）費(fèi)等持有階段的費(fèi)用納入考慮。假設(shè)居住30年，將這30年的持有費(fèi)用按照假定5%的折現(xiàn)率計(jì)入房價(jià)，計(jì)算折現(xiàn)后的房價(jià)收入比。 紐約市中心和外圍房價(jià)收入比分別為12、6，倫敦分別為18、8，東京分別為12、7，北京、上海、廣州、深圳市中心的房價(jià)收入比分別為39、32、25、23，外圍區(qū)的房價(jià)收入比分別為22、17、11、9。以使用面積算，北京、上海、廣州、深圳市中心的房價(jià)收入比分別為55、46、35、32，外圍區(qū)的房價(jià)收入比分別為31、24、16、13。 考慮持有費(fèi)用后，紐約市中心和外圍租金回報(bào)率分別為2.53%、3.34%，倫敦分別為2.47%、3.71%，東京分別為2.12%、2.11%，北京、上海、廣州、深圳市中心的租金回報(bào)率分別為1.47%、1.78%、1.32%、1.03%，外圍區(qū)的租金回報(bào)率分別為1.58%、1.91%、1.41%、1.25%。

5. 北上廣深房貸利率和居民房貸壓力較高

北上廣深房貸利率與首付比例高，北上廣深首套房貸利率超4.4%，紐約、倫敦、東京均低于3.6%。從房貸利率看，中國內(nèi)地個(gè)人房貸利率以貸款市場利率報(bào)價(jià)（LPR）來計(jì)算，首先央行給商業(yè)銀行規(guī)定貸款基準(zhǔn)利率，各地商業(yè)銀行根據(jù)基準(zhǔn)利率、銀行額度、客戶資信和風(fēng)險(xiǎn)情況在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮動。 隨著2022年房地產(chǎn)調(diào)整政策的放松，如央行下調(diào)5年期LPR利率等，一線城市房貸利率出現(xiàn)不同程度下調(diào)，北京、上海、廣州、深圳的首套房貸利率為4.45%-5.4%，二套房貸利率為5.2%-5.65%；但仍高于紐約、倫敦、東京的房貸利率（3.0%-3.6%）。 從首付比例看，按商業(yè)貸款計(jì)算，北京首套普通住宅為35%，非普通住宅為40%，二套普通住宅為50%，非普通住宅為70%；上海首套住宅為35%，二套普通住宅為50%，非普通住宅為70%；深圳、廣州首套住宅均為30%，城市無房但有住房或公積金貸款記錄，則首套住宅分別為40%、50%，非普通住宅分別為70%、70%，二套普通住宅分別為70%、70%，非普通住宅為80、70%。紐約為10%-30%，倫敦為5%-15%，北上廣深首付比例較高。 （普通住宅與非普通住宅根據(jù)容積率、單套建筑面積、實(shí)際成交價(jià)格等綜合界定，如廣州普通住宅為容積率在1.0（含）以上、單套住房建筑面積為144平方米（含）以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍（含）以下，反之為非普通）。 北上廣深居民房貸壓力居世界前列，居民抵押貸款占收入比例超280%，是紐約、倫敦、東京的3-4倍。根據(jù)Numbeo定義，抵押貸款占收入比例指每月抵押貸款與家庭收入的比率（越低越好），貸款負(fù)擔(dān)能力指數(shù)指抵押貸款占收入比例的倒數(shù)（越高越好）。 根據(jù)Numbeo的數(shù)據(jù)，2022年在全球主要的482個(gè)城市中，北京、深圳、上海、廣州居民抵押貸款占收入的比例分別為422.78%、353.96%、348.33%、284.27%，分別高居第九、第十三、第十四、第二十六；倫敦、東京、紐約居民抵押貸款占收入的比例分別為92.59%、74.5%、68.09%，排在150名以后。

二、1000萬人民幣能買什么房子？

為增強(qiáng)直觀認(rèn)識，我們從自住出發(fā)，假定有1000萬人民幣預(yù)算，討論在北京、上海、紐約、倫敦核心區(qū)和外圍區(qū)分別能買什么品質(zhì)的住宅以及持有費(fèi)用。為增強(qiáng)可比性，我們將核心區(qū)的選房區(qū)域縮小在距離CBD或金融商業(yè)區(qū)2.5公里內(nèi)范圍，且避開單價(jià)明顯較高的豪宅樓盤。

1. 核心區(qū)能買到的住宅使用面積差距不大

1000萬在北京、上海、紐約、倫敦核心區(qū)域CBD附近能購買的住宅使用面積差距不大，在61-69平方米左右；紐約和倫敦市中心住宅持有費(fèi)用遠(yuǎn)高于北京和上海，紐約超16萬人民幣，倫敦超6萬元，北京和上海不足7000元。 在北京核心區(qū)，可購買西城區(qū)三環(huán)內(nèi)的璽源臺72平方米的二居室（使用面積接近50平方米），均價(jià)14萬元/平方米，北接長安街，南依蓮花河，西連西客站，東望金融街，屬于首都功能核心區(qū)，物業(yè)費(fèi)5461元/年。 在上海核心區(qū)，可購買陸家嘴金融區(qū)的浦江茗園87平方米兩居室（使用面積約61平方米），均價(jià)11.5萬元/平方米，緊鄰各大金融機(jī)構(gòu)，物業(yè)費(fèi)3174元/年。 在紐約核心區(qū)，可購買曼哈頓1 Wall Street公寓64平方米一居室，均價(jià)15.6萬元/平方米，地處金融區(qū)中心，距離華爾街200米，房地產(chǎn)稅8萬元/年，物業(yè)費(fèi)9.2萬元/年，合計(jì)17.2萬元/年。 在倫敦核心區(qū)，可購買London Dock公寓69平方米一居室，均價(jià)14.5萬元/平方米，位于泰晤士河北岸、倫敦金融城和金絲雀碼頭中間，為倫敦的心臟地帶，距離CBD約1公里，步行10分鐘即可到達(dá)火車站，市政稅3萬元/年，物業(yè)費(fèi)3.8萬元/年，合計(jì)6.8萬元/年。

2. 紐約和倫敦的外圍區(qū)能買面積更大的住宅

1000萬在北京、上海外圍區(qū)可購買使用面積在76-124平方米左右的住宅，而在倫敦、紐約外圍區(qū)域可購買的使用面積分別為120、130平方米左右。 在北京外圍區(qū)，可購買南四環(huán)附近國韻村174平方米四居室（使用面積約122平方米），均價(jià)5.7萬元/平方米，周邊公園較多，有旺興湖郊野公園、宣頤公園、碧海公園三大生態(tài)公園，但生活相關(guān)配套相對不完善，物業(yè)費(fèi)7934元/年。 在上海外圍區(qū)，可購買日月光水岸花園109平方米兩居室或三居室（使用面積約76平方米），均價(jià)9.2萬元/平方米，靠近2號線廣蘭路站，物業(yè)費(fèi)2524元/年。 在紐約外圍區(qū)，可購買皇后區(qū)27-28 Thomson Avenue123平方米四居室，均價(jià)8.1萬元/平方米，地鐵30分鐘可到達(dá)曼哈頓中城，房地產(chǎn)稅2.1萬元/年，物業(yè)費(fèi)8.2萬元/年，合計(jì)10.3萬元/年。 在倫敦外圍區(qū)，可購買Beaufort Park公寓127平方米三居室，均價(jià)7.9萬元/平方米，位于倫敦西北四區(qū)，8分鐘步行至地鐵站，是傳統(tǒng)白人居民區(qū)， 市政稅3萬元/年，物業(yè)費(fèi)3.8萬元/年，合計(jì)6.8萬元/年。

三、中國內(nèi)地核心城市高房價(jià)明顯存在泡沫嗎？

1. 中國內(nèi)地核心城市高房價(jià)主要源于什么？

1）人口長期大量向一二線核心城市集聚，近10年一線城市人口年均增速2.37%，人口持續(xù)流入但增速放緩；二線城市人口年均增速1.91%，人口持續(xù)流入且增速小幅上升；三、四線城市人口年均增速0.43%、-0.49%，人口持續(xù)流出。房地產(chǎn)長期看人口，人隨產(chǎn)業(yè)走、人往高處走。 從國際經(jīng)驗(yàn)看，人口不斷從低收入地區(qū)到高收入地區(qū)，從城市化到大都市圈化。中國內(nèi)地核心城市優(yōu)質(zhì)公共資源富集、產(chǎn)業(yè)特別是高端產(chǎn)業(yè)高度集聚，人口長期大量流入?？傮w看，2000-2020年一線、二線人口占比分別由3.7%、19.31%增至5.88%、24.39%，三、四線則由30.87%、42.98%降至30.50%、36.92%。 從趨勢看，2000-2010年、2010-2020年，全國人口平均增速分別為0.57%、0.53%，一線人口年均增速分別為3.42%、2.37%，人口保持集聚，但增速放緩；上述兩個(gè)時(shí)期，二線人口年均增速分別為1.53%、1.91%，人口持續(xù)流入且增速小幅上升；三線人口年均增速分別為0.53%、0.43%，略低于全國平均；四線僅為0.16%、-0.49%，明顯低于全國平均，表明三、四線城市人口仍持續(xù)流出。 2）核心城市優(yōu)質(zhì)公共資源高度富集，戶籍制度使得公共資源與戶口掛鉤、戶口基本與房產(chǎn)掛鉤的情況更加促進(jìn)高收入人群集聚。從教育看，2021年北京、上海一本率分別為43%、22%，分別為全國第一、第十；985大學(xué)數(shù)量分別為8所、4所，合計(jì)占全國的31%；211大學(xué)數(shù)量分別為26所、9所，合計(jì)占全國的29%。 從醫(yī)療看，北京、上海2020年三甲醫(yī)院分別為56、39個(gè)，雖合計(jì)僅占全國的6.9%，但集聚了最頂級的醫(yī)療資源，如協(xié)和醫(yī)院、301醫(yī)院等。在現(xiàn)行戶籍制度下，戶口不僅是單純的戶籍登記，而且附帶了區(qū)域教育醫(yī)療等公共資源。并且，按現(xiàn)行規(guī)定，戶口要么登記于個(gè)人房產(chǎn)下、要么通過單位掛靠于集體戶，這使得戶口與住房基本掛鉤。 核心城市的房子不僅是具有居住功能的建筑物，而且捆綁了一系列的稀缺資源和優(yōu)質(zhì)福利。盡管當(dāng)前部分城市允許租房入學(xué)，但條件較多、且排序一般在戶口和住房均在本學(xué)區(qū)的家庭之后。在國際上，盡管美國也有學(xué)區(qū)制度，但家庭在學(xué)區(qū)擁有居住資格即可，可采用租賃方式；并且，美國的學(xué)區(qū)分布相對均勻，并未主要集中在部分大城市。此外，盡管北京、上海近期人口增長放緩、甚至陷入負(fù)增長，但流出的主要是中低收入人群，高收入人群很可能仍在持續(xù)流入。

3）在土地資源計(jì)劃配置、城鄉(xiāng)二元制度、中小城市戰(zhàn)略等因素影響下，建設(shè)用地在城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村之間配置失衡，城鎮(zhèn)用地在地區(qū)、城市之間配置失衡。中國城鄉(xiāng)二元戶籍制度與土地制度無法調(diào)動了市場對人口和土地的有效配置，導(dǎo)致進(jìn)城不能落戶、遷徙不能定居的農(nóng)民工不愿無償放棄鄉(xiāng)村宅基地，農(nóng)民工群體在城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村“雙重占地”。 2009-2016年人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地僅增長5.8%，而人均鄉(xiāng)村建設(shè)用地增長21.5%。中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略長期存在“控制大城市規(guī)模、積極發(fā)展中小城市”的傾向，與人口遷移趨勢背離。分地區(qū)看，2009-2016年東部城鎮(zhèn)建設(shè)用地增量比例低于城鎮(zhèn)人口增量比例12.9個(gè)百分點(diǎn)；而中部、東北、西部分別高1.7、4.4、6.8個(gè)百分點(diǎn)。分規(guī)模城市看，2006-2018年1000萬人以上城市城區(qū)人口增長46.8%，建設(shè)用地僅增長41.7%；20萬人以下城市人口增長2.1%，建設(shè)用地增長22.9%。 4）貨幣超發(fā)使得廣義貨幣增速多高于名義GDP增長，刺激一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。從國際看，1987-2022年2月英國房價(jià)年均增長6%，雖高于4.1%的名義GDP年均增速，但仍然低于7.1%的廣義貨幣年均增速；1960-2021年美國房價(jià)年均增長4.5%，而名義GDP和M2年均增速分別為6.3%、7.2%。從大都市圈看，在美國，1975-2021年，紐約-澤西-白原分區(qū)房價(jià)年均增長5.8%，低于同期M2的6.9%，與GDP的5.8%相同。 在日本，1975-1991年六個(gè)核心城市地價(jià)年均增長11.2%，其他城市地價(jià)年均增長6.4%，同期M2年均增長約9%。在中國，過去四十年廣義貨幣供應(yīng)量M2年均增速15%，1998年以來全國新建住房銷售均價(jià)年均復(fù)合增速達(dá)7.72%，低于同期M2增速近8個(gè)百分點(diǎn)，而一線城市房價(jià)基本與M2增速持平。

2. 房價(jià)收入比和租金回報(bào)率的國際可比性很差

“房價(jià)收入比4-6是合理區(qū)間的國際慣例”為訛傳，國際并不存在一個(gè)客觀標(biāo)準(zhǔn)。房價(jià)收入比反映的是居民家庭對房價(jià)的支付能力，比值越高，支付能力越低。Weicher（1977）最早使用房價(jià)收入比作為住房支付能力判別指標(biāo)，其房價(jià)收入比為每套房屋銷售價(jià)格中位數(shù)與家庭年收入中位數(shù)之比，計(jì)算了1949-1975年美國房價(jià)收入比，大多數(shù)位于2.8-2.9。 1989年10月香港大學(xué)專家伯納德指出，發(fā)達(dá)國家房價(jià)收入比在1.8-5.5，發(fā)展中國家一般在4-6。后來，伯納德搜集到較多國家房價(jià)收入比資料后，發(fā)現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)落后的發(fā)展中國家房價(jià)收入比遠(yuǎn)高于6。1998年聯(lián)合國統(tǒng)計(jì)了96個(gè)經(jīng)濟(jì)體房價(jià)收入比，最高為30，最低為0.8，平均值8.4，中位數(shù)6.4，徹底否定了4-6倍是國際標(biāo)準(zhǔn)的論點(diǎn)。 然而部分中國學(xué)者和相關(guān)機(jī)構(gòu)在引入房價(jià)收入比概念時(shí)，忽視中國經(jīng)濟(jì)水平、文化傳統(tǒng)、房地產(chǎn)發(fā)展階段等因素，不約而同地引用“4-6”這個(gè)所謂“國際標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行國際比較，這顯然是有問題的。 除土地供給不足外，加上中國居民收入統(tǒng)計(jì)不全、高儲蓄率、高經(jīng)濟(jì)增速等情況，使得房價(jià)收入比、租金回報(bào)率不具備國際可比性。 中國經(jīng)濟(jì)增速在全球較高，核心城市相對房價(jià)高是成長性的反映。如果把經(jīng)濟(jì)體或城市比作一家公司，住房可類似為這家公司的股票，房價(jià)是股價(jià)，租金回報(bào)率是股息率。以中國股市為例，由于成長性不同，主板和創(chuàng)業(yè)板的股票估值不具備可比性。 在主板，公司業(yè)績增長穩(wěn)定但不具備爆發(fā)性，估值一般；在創(chuàng)業(yè)板中，公司業(yè)績增長較快，股票估值較高，高估值是對未來盈利的提前反映。當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)雖從高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，但經(jīng)濟(jì)增速在全球仍較高。核心城市是中國經(jīng)濟(jì)的核心，高端產(chǎn)業(yè)集聚、人口大量集聚，成長性更具優(yōu)勢。 由于人口結(jié)構(gòu)變化，居民消費(fèi)觀念改變等因素，近年中國居民儲蓄率雖有小幅下滑，但仍高達(dá)35%，是歐美發(fā)達(dá)國家2倍以上，高儲蓄率推升房價(jià)收入比，房子也被當(dāng)成儲蓄替代品，同時(shí)中國的文化傳統(tǒng)、婚育觀念等也在一定程度增加對住房需求。 根據(jù)OECD統(tǒng)計(jì)口徑，居民儲蓄率指居民儲蓄余額/可支配收入總額。中國居民儲蓄率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美發(fā)達(dá)國家，2021年中國居民儲蓄率高達(dá)35%，而美國、法國、德國、日本和英國僅僅分別為17%、16%、15%、12%、7%。居民儲蓄率高意味著中國居民的購房資金準(zhǔn)備相對充足，進(jìn)而推升房價(jià)收入比至一個(gè)較高水平。

四、啟示

長期住房制度建設(shè)。根據(jù)我們對《全球房地產(chǎn)》的研究，德國房價(jià)長期穩(wěn)定主因是實(shí)行以居住導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)、有充足穩(wěn)定的住房供給和規(guī)范發(fā)達(dá)的租賃市場、嚴(yán)厲遏制投機(jī)性需求和開發(fā)商暴利行為、穩(wěn)健的貨幣和房貸政策、多核心且均衡發(fā)展的城市體系。 根據(jù)我們對美國、日本、英國、中國香港、德國、新加坡等住房制度和房地產(chǎn)市場的研究，結(jié)合中國住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點(diǎn)，建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅為四大支柱構(gòu)建長期住房制度。 一是推動都市圈城市群戰(zhàn)略。根據(jù)對世界上幾十個(gè)國家上百年的人口大遷移研究發(fā)現(xiàn)，人口往都市圈城市群遷移集聚是基本規(guī)律，人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。符合國際規(guī)律，中國人口持續(xù)向珠三角、長三角城市群集聚。近10年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量超180萬人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65萬人，但東北、西部等區(qū)域近年面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，呈現(xiàn)人口流出趨勢。 分省份來看，中國人口從東北、西北向東南沿海城市群流動，2010-2020年年均常住人口增量前五的省是廣東、浙江、江蘇、山東、河南，此時(shí)期甘肅、內(nèi)蒙古、山西、遼寧、吉林、黑龍江等6省人口萎縮，全部位于北方。具體來看，2000-2010年粵、浙年均常住人口增量分別為191.0萬、85.0萬人，2010-2020年粵、浙分別為216.9萬、101.4萬人，江蘇兩個(gè)時(shí)期分別為56.2萬、60.9萬人。 分城市看，人口持續(xù)向少數(shù)核心城市集聚。近10年深圳、成都、廣州年均常住人口增量超55萬，鄭州、西安、杭州、重慶、長沙年均常住人口增量超30萬。這些城市均為所在都市圈的核心城市，近年城市發(fā)展較為快速、“搶人”力度較大。 長期以來，在“控制大城市人口、積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)、區(qū)域均衡發(fā)展”的小城鎮(zhèn)派思路錯誤影響下，人口向大都市圈集聚，但土地供給向三四線城市傾斜，人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化明顯背離。由此形成了人地分離、土地供需錯配，這是導(dǎo)致一二線高房價(jià)、三四線高庫存的根源。 黨的十九大報(bào)告指出，以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。 二是以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。未來應(yīng)堅(jiān)持都市圈城市群戰(zhàn)略，推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，如東北和西部地區(qū)售賣用地指標(biāo)，可以有效解決目前東北、西部用地指標(biāo)大量浪費(fèi)的問題，以及東南沿海用地指標(biāo)短缺的問題。嚴(yán)格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。豐富商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類的供給形式，形成政府、開發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等多方供給格局。 根據(jù)我們在《哪里的房價(jià)控制得好：長沙篇》中的研究，全國大部分一二線城市房價(jià)大漲的背景下，長沙的房價(jià)、房價(jià)收入比、漲幅在主要城市處較低水平。2021年長沙二手房均價(jià)1.1萬元/平方米，低于武漢、鄭州、南昌等二線城市；近10年長沙房價(jià)收入比維持在6-7，處于全國下游水平；近10年長沙商品住宅年均漲幅低于9.4%，低于大部分二線城市。 長沙房地產(chǎn)調(diào)控得好的原因在于，長沙是典型多中心組團(tuán)空間結(jié)構(gòu)，土地供應(yīng)量大，并且嚴(yán)格限制土地成交溢價(jià)率，設(shè)定商品房“成本+利潤+稅金”價(jià)格構(gòu)成，既確保房企一定的盈利空間，也確保了房價(jià)相對穩(wěn)定。 三是保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。根據(jù)我們在專著《全球房地產(chǎn)》中的研究，“房地產(chǎn)過度金融化”是風(fēng)險(xiǎn)之源。實(shí)行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，穩(wěn)定購房者預(yù)期，支持剛需和改善型購房需求，同時(shí)抑制投機(jī)性需求。規(guī)范房企融資用途，防止過度融資，同時(shí)支持房企合理融資需求，提供一定時(shí)間窗口讓存在問題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機(jī)會，即自身債務(wù)自清。 從德國看，中性穩(wěn)健的貨幣政策與住房金融體系，是德國房價(jià)長期穩(wěn)定的住房制度“三支柱”之一。二戰(zhàn)后，德國央行首要目標(biāo)是保持物價(jià)穩(wěn)定，嚴(yán)格自律不超發(fā)貨幣；德國M2增速與經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，貨幣供應(yīng)水平合理，2020年M2占GDP比重102.9%，在主要發(fā)達(dá)國家中處于中等水平，低于歐元區(qū)126.2%的平均水平。在穩(wěn)健貨幣政策和溫和通脹水平背景下，德國房價(jià)和物價(jià)基本保持長期穩(wěn)定，1970-2020年名義房價(jià)指數(shù)上漲185%，CPI指數(shù)上漲162%，遠(yuǎn)低于同期美國、英國等發(fā)達(dá)國家。 四是穩(wěn)步推動房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。隨著大開發(fā)時(shí)代結(jié)束，存量房時(shí)代下土地出讓金減少、交易環(huán)節(jié)稅收減少，推出房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢所趨。從國際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)稅通常被成熟市場經(jīng)濟(jì)體作為地方財(cái)政收入的重要和穩(wěn)定來源。2021年10月，全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。 但穩(wěn)增長是今年宏觀經(jīng)濟(jì)的頭等大事。財(cái)政部表示，綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。未來有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型評估房地產(chǎn)稅對各方影響。