還記得在2月初，北京土拍市場上出現(xiàn)了一匹黑馬嗎？那就是越秀，當時越秀在北京土拍的幾個地塊里，用59億斬獲了兩宗土地，一宗是北部昌平朱辛莊地塊，一宗是西部石景山地塊。

今天我們來看看越秀在石景山打造的項目到底如何。

優(yōu)點：

1、項目位置不錯，位于五環(huán)外，蘋果園和阜石路附近，北京一直有東富西貴的說法，西邊客戶仿佛就是住著很多達官顯貴。

2、交通非常不錯，自駕車很快能夠進入阜石路和五環(huán)主路，交通通達性好，地鐵方面在1公里左右有好幾個站點。

3、商業(yè)不錯，距離京西大悅城、沃爾瑪山姆會員店很近。附近片區(qū)成熟，商業(yè)氛圍已經(jīng)成熟。

4、學校資源豐富，附近有多所幼兒園、小學和中學。

5、綠地資源相對豐富。附近有法海寺、首鋼園、八大處等綠地資源。

不足：

1、價格高，這個項目的指導價是7.48萬/平米，這個區(qū)域7.5萬的房價有些偏高。附近老舊小區(qū)二手房大概在3-5萬/平米，所以新房比二手房高出一倍，那確實讓人糾結(jié)。

2、附近太過于成熟，帶來方便的同時，也帶來很多生活的痛點，比如城市擁擠問題，停車問題，附近無高端商業(yè)配套等現(xiàn)狀。

3、教育資源豐富，但是并不太強，如果對于有好教育需求的家庭來講這是一個不足的地方。

4、未進入西部豪宅區(qū)域，后期成長不足，對于后期轉(zhuǎn)手客群來講，項目處在大部分都處于普通二手房的競爭之中，成長方面不足。

5、戶型規(guī)劃一般，尤其是115平米及以下的104平米、100平米、98平米三居產(chǎn)品和81平米二居產(chǎn)品戶型設計均一般。

客觀來講，越秀雖然和其他開發(fā)商已經(jīng)在北京聯(lián)合操盤開發(fā)過一個項目，但是這次自己獨立操盤是否能夠適合北京客戶的需求，需要市場的檢驗，畢竟在南方廣州可以橫著走的企業(yè)不一定一下子能夠做好北京客戶的需求，這是很多企業(yè)遇到過的問題。

另一個層面講越秀的動作非?？炝耍?月中拿到地，4月就開始排卡，比一般的國企開發(fā)商要快的多。按照目前的說法，越秀·天玥已經(jīng)排卡近300組，按照規(guī)劃，首期開盤是拿出300余套房源進行銷售，從開發(fā)商的營銷安排上講，開發(fā)商是偏謹慎的，因為項目建面大約1.8萬平米，規(guī)劃6棟樓，共有528套房源，這次僅僅拿出一半的房源做銷售可能就不是非常有信心。因為全項目僅僅528套房源，可以一把清策略，也可以小步快跑，落袋為安。

我們再從另一個側(cè)面看，其實石景山尤其是長安街沿線上有好幾個項目在售，對于越秀·天玥來講并不能說是躺著就可以跑贏的，因為它面臨的是中海等大哥的項目。

越秀·天玥項目如果想要用價換量，可能會超出競爭對手，如果保持指導價7.5萬/平米的水平，恐怕面臨大競爭。

我們作為行業(yè)從業(yè)者，客觀評判這個項目的優(yōu)劣勢，更好的為購房者而服務。