“對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅?！?/p>

通俗地說就是，在二手房買賣中，買賣雙方都不需要繳納印花稅和土地增值稅，而賣方房產(chǎn)滿2年免增值稅，滿5年且唯一的話，還將免除個人所得稅。

2、如何節(jié)稅？

我們假設(shè)張先生在2018年2月1日購買了一套商品房，屬于普通住宅，而張先生當時的購買價格為700萬，2020年1月1日，張先生將該商品房轉(zhuǎn)讓給李先生，價格為700萬。

那么張先生需要繳納增值稅及其附加1000÷（1+5%）×5.6%=53.33萬元，同時需要繳納個人所得稅（1000-700-53.33）×20%=49.33萬元，那么總計就要繳納53.33+49.33=102.66萬元。

而李先生需要繳納契稅1000÷（1+5%）×1%=9.52萬元。

但我們通過購買與賣出時間發(fā)現(xiàn)，張先生實際已經(jīng)擁有該房產(chǎn)1年零11個月，如果再持有1個月，那么張先生就能免增值稅，節(jié)約53.33萬。

我們假設(shè)張先生此時必須出售該房屋的話怎么辦呢？

可以考慮雙方先簽訂借款抵押合同，即張先生向李先生借款1000萬，而張先生以該房屋折價1000萬抵償李先生的債權(quán)。而為了保障李先生的利益，可以在合同中約定，如果張先生不以該房屋折價抵償李先生的債權(quán)，則應(yīng)該支付100萬元的利息。

并且雙方可以辦理房屋抵押登記，如有必要可以進行公證，并在2020年2月1日，以1000萬的價格過戶并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

此時，張先生就只需要繳納個人所得稅：（1 000-700）×20%=60萬元即可，而李先生稅費不變。

3、特別注意

這里需要特別說明的是，雖然“滿二”的房屋可以免增值稅，但隨著國家堅持“住房不炒”的原則，打擊炒房行為，對免增值稅的原則進行了更改。

以成都為例，2020年9月，成都市人民政府發(fā)布《成都市人民政府辦公廳關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，通知第十一條規(guī)定：“發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。”

也就是說原本滿2即可免增值稅的優(yōu)惠政策，在成都住房新政的調(diào)整下，將滿2變成了滿5。

所以在買賣二手房以前，最后都查看一下當?shù)刈》空撸蛘咦稍冃×?/p>

最后，請大家記住“節(jié)稅方法千萬條，用錯一條就要糟”。

另外，依法納稅是我們每個中國公民應(yīng)盡的義務(wù)。而企業(yè)在經(jīng)營過程中，一定要謹慎處理好各類稅務(wù)問題，做好稅務(wù)籌劃，也可私信柳哲節(jié)稅！