大家覺(jué)得一個(gè)小目標(biāo)多嗎，如果你月入5000，你一年能夠賺6萬(wàn)塊，差不多要1700年才可以賺夠，而對(duì)于資本而言，錢(qián)其實(shí)就是數(shù)字而已，你欠銀行100萬(wàn)的話，銀行是你大哥，你欠銀行100億，你是銀行大哥，你欠銀行一萬(wàn)億，你是銀行的祖宗了。大家對(duì)恒大的印象一直還是負(fù)債2萬(wàn)億的狀態(tài)，但是人家的財(cái)報(bào)已經(jīng)難產(chǎn)兩年了，到底欠了多少債，這兩年又虧了多少錢(qián)呢，樓市的窟窿能捅多大，今天咱們好好聊聊。

大家好，我是謝暉。恒大的財(cái)報(bào)終于面世了 ，這個(gè)負(fù)可敵國(guó)的一家公司給了大家一個(gè)震驚的數(shù)字，就在7月17號(hào)，恒大發(fā)布的2021和2022年未經(jīng)審計(jì)的財(cái)報(bào)，根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，恒大在2021年凈虧損6862億，2022年凈虧損1258.1億元，兩個(gè)加起來(lái)就是8120.3億元了，這個(gè)虧損是港股地產(chǎn)商同期虧損總額的2.06倍。其實(shí)恒大在去年3月就停牌了，至今已經(jīng)快17個(gè)月了，而現(xiàn)在公布財(cái)報(bào)也是被迫無(wú)奈，因?yàn)楦劢凰?guī)定，在港交所主板上市的企業(yè)若連續(xù)停牌18個(gè)月，有可能被摘牌，如果9月17號(hào)之前恒大還是無(wú)法出具復(fù)盤(pán)指引的話，就會(huì)面臨退市的風(fēng)險(xiǎn)，要想復(fù)牌，其中一條便是公布所有未公布的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。所以這個(gè)公告不是發(fā)給大家看的，是取得復(fù)牌的一個(gè)必選項(xiàng)。

而截止到去年12月31號(hào)，恒大總的負(fù)債超2.4萬(wàn)億元，而手中的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有43.34億元。這個(gè)負(fù)債體量，堪比蘇州一年的GDP了，要知道蘇州市2022年GDP總量為2.39萬(wàn)億元，排名全國(guó)第六，恒大的負(fù)債擠入第五毫無(wú)壓力。而其他房企的虧損，在恒大面前只能說(shuō)只小弟弟，人家都是幾個(gè)億幾十億的虧，恒大都是千億千億的虧，但是賺錢(qián)方面，在樓市最風(fēng)光的2013-2020的八年時(shí)間，恒大的凈利潤(rùn)也才2352億，這家底一下子就敗光了，而且大家都知道，負(fù)債是有成本的，欠的越多，利滾利出來(lái)的話，這個(gè)雪球會(huì)越來(lái)越大，虧損的速度可能連印鈔機(jī)都得加加班了，而到底是啥原因造成了這么大的虧損呢？

主要是三個(gè)方面的虧損，在2021年恒大6862.2億元的虧損中，在年內(nèi)經(jīng)營(yíng)性虧損1137.5億元；第二個(gè)是，撇減發(fā)展中物業(yè)及持作出售之已完工物業(yè)、投資物業(yè)公平值虧損4049.5億元；第三個(gè)是，土地被收回有關(guān)的虧損、金融資產(chǎn)減值損失及其他非經(jīng)營(yíng)性虧損1802.0億元，所得稅抵免126.8億元。這里面最大的虧損還是物業(yè)的貶值，由于這幾年樓市一直在下跌，所以過(guò)往拿的地建的房子在一直縮水，打折賣房已經(jīng)是常態(tài)操作，而現(xiàn)在恒大的資產(chǎn)也才1.84萬(wàn)億，即使完全清算也是不夠還債的。在虧損和負(fù)債重壓下，從年報(bào)中看出來(lái)，恒大在2022年底員工為10.2萬(wàn)人，而2021年底有12.1萬(wàn)人，精簡(jiǎn)了近2萬(wàn)人，整體雇員的成本從21年的140.7億減少到了去年的46.3億元，算下來(lái)，員工平均年薪分別為12萬(wàn)/年及4萬(wàn)/年，可以說(shuō)很多恒大的員工收入也直接腰斬了。

所以恒大的10萬(wàn)打工人還在這艘船上，他們渴望著大船能夠渡過(guò)難關(guān)，順利到達(dá)彼岸，但是恒大的土地，多數(shù)都是在三四線城市，在16-20年棚改貨幣化這幾年為恒大貢獻(xiàn)了大量的貨值，幫助恒大穩(wěn)定排名在前三甲。

但是成也蕭何敗蕭何，三四五線幫助了恒大開(kāi)疆拓土，但是也是拖垮恒大的重要原因，從去年下半年開(kāi)始，三四五線的房子就不好賣了，價(jià)格一路下行，即使各種政策松綁，也無(wú)法刺激更多人去買房了，而銷售的疲軟直接就導(dǎo)致了現(xiàn)金流的吃緊，而降價(jià)成了最后的手段了，但是很多人做夢(mèng)都沒(méi)想到，在不斷降價(jià)的背后是爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，大家現(xiàn)在看恒大，肯定都是一種看熱鬧的心態(tài)。

但是真正讓人揪心的，是恒大背后還沒(méi)交付的房子，一個(gè)個(gè)的房子就是一個(gè)個(gè)家庭，業(yè)內(nèi)人都知道，已經(jīng)賣出去但是沒(méi)交付的房款，都還是算作房企的合同負(fù)債的，而截至去年底，恒大合同負(fù)債7210億，咱們平均按100萬(wàn)一套來(lái)算，那就是72萬(wàn)家庭，一家三口來(lái)算，也就是216萬(wàn)人，不知道這200多萬(wàn)人是否看到這個(gè)新聞，他們才是最擔(dān)心恒大的一群人，畢竟很多人是把全部身家都花在一套房上了，如果最終恒大破產(chǎn)清算，那必然是資不抵債，購(gòu)房款必然會(huì)大打折扣，不僅要還貸款，還收不到房，還要承受爛尾房子貶值的痛苦，這個(gè)痛苦程度可以跟炒股相媲美了。

而這背后很大的兩個(gè)弊端就是預(yù)售制和公攤，公攤是增加了購(gòu)房成本，而預(yù)售制則是把所有的風(fēng)險(xiǎn)都疊加到購(gòu)房者身上了，房企用購(gòu)房者的錢(qián)建房，找銀行貸款加杠桿擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，然后買地，循環(huán)操作不斷的滾動(dòng)起來(lái)，給一個(gè)支點(diǎn)撬動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)。所以，恒大的現(xiàn)狀也給大家敲響了一個(gè)警鐘，樓市已經(jīng)進(jìn)入到下半場(chǎng)了，高杠桿的周轉(zhuǎn)不適合這個(gè)市場(chǎng)了，而民企的雷也讓很多人后怕了，幾萬(wàn)億的窟窿都能捅出來(lái)，而如果其他房企也去效仿的話，咱們上半年GDP才50多萬(wàn)億，也就夠20家恒大捅一捅了，預(yù)售必須盡快取消，讓剛需們不用提心吊膽的去買一個(gè)幾十萬(wàn)上百萬(wàn)的東西。