焦點(diǎn)研究院 · 土拍研報(bào)

主題：第三批次北京集中供地結(jié)果解讀

研究員：趙文浩

出品時(shí)間：2021年12月27日

由于北京下半年新房交易承壓，政府第三批次集中供地有意減少供應(yīng)，使得在供應(yīng)規(guī)模上顯著低于前兩批次。在區(qū)域上，仍舊以朝陽區(qū)土地供應(yīng)為主。在出讓規(guī)則上，加大了現(xiàn)房銷售政策地塊的比例，嘗試了“期地“的出讓方式。在成交方面，拿地企業(yè)仍舊以國企央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司為主，其中京投和中建拿地?cái)?shù)量較多，民企方面拿地較少?？傮w上來說，地塊過半底價(jià)成交，流拍地塊較少，北京第三批次集中供地平穩(wěn)收官。

三批次土拍平穩(wěn)收官，全年宅地成交量?jī)r(jià)雙漲

12月27日，北京第三批土拍宣告結(jié)束。本批次共有12宗住宅用地正式公告，開拍后有10宗地塊成功出讓，2宗流拍。成交地塊的出讓面積為44.59萬平方米，較第二批次減少42.5%，成交地塊的計(jì)容建筑面積為90.98萬平方米，較第二批次減少44.0%，成交總價(jià)277.25億元，較第二批次減少46.0%，計(jì)容樓面地價(jià)為30474.77元/平方米，較第二批次減少3.6%。

全年宅地成交計(jì)容樓面地價(jià)為30943元/平方米，同比2020年成交樓面均價(jià)增加7.4%，全年成交宅地規(guī)劃建面為682.56萬平方米，同比2020年增加13.2%。

從各個(gè)行政區(qū)來看，本批次5個(gè)行政區(qū)均有土地成交，分區(qū)域來看，朝陽區(qū)成交的出讓面積，計(jì)容建筑面積和成交總價(jià)均居各個(gè)行政區(qū)之首，數(shù)值分別為23.21萬平方米，45.09萬平方米，207.5億元。價(jià)格方面，朝陽區(qū)成交計(jì)容樓面地價(jià)為44602元/平方米，居各個(gè)行政區(qū)之首。

從供應(yīng)方面來看，位于中心城區(qū)的有7宗，出讓面積占比65.4%，其中朝陽區(qū)6宗，出讓面積為26.08萬平方米，朝陽區(qū)仍為供地主力，豐臺(tái)區(qū)1宗，出讓面積為14.27萬平方米；平原新城1宗，土地面積4.55萬平方米，位于房山區(qū)；生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)4宗，其中門頭溝2宗，密云1宗，延慶區(qū)1宗，4宗地合計(jì)16.83萬平方米。

數(shù)據(jù)說明：海淀區(qū)、石景山區(qū)、朝陽區(qū)和豐臺(tái)區(qū)為中心城區(qū)，大興區(qū)、房山區(qū)、昌平區(qū)和通州區(qū)為平原新城及副中心區(qū)域，門頭溝區(qū)、懷柔區(qū)、密云區(qū)和延慶區(qū)為生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)區(qū)域。

增加現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，探索“期地”出讓新模式

本批次土拍政策最大的亮點(diǎn)為現(xiàn)房銷售政策，二批次大興黃村地塊在競(jìng)現(xiàn)房銷售階段成交，本批次勁松地塊要求全部現(xiàn)房銷售，此外還有5宗地塊設(shè)置在達(dá)到最高限價(jià)后競(jìng)現(xiàn)房銷售面積。此舉主要是為了使項(xiàng)目錯(cuò)峰入市，防止項(xiàng)目爛尾。同時(shí)購房者可以看到現(xiàn)房購買，減少房屋建造品質(zhì)低劣給購房者帶來的購房困擾。

本批次北京針對(duì)朝陽東壩3宗地塊首次試水“期地”出讓的新模式，即先出讓，后續(xù)根據(jù)軌道交通工程進(jìn)度，2-3年內(nèi)交地，此類出讓模式具有風(fēng)向標(biāo)的意義。3宗地塊總總起始價(jià)達(dá)175.3億元，計(jì)算成本在內(nèi)，這3宗地塊利潤(rùn)較高，但是此類地塊對(duì)公司現(xiàn)金流量要求較高，京投公司參與了東壩地塊的一級(jí)開發(fā)，且具有開發(fā)TOD綜合體的經(jīng)驗(yàn)，最終3宗地塊被國資背景的京投公司拿下。

總體溢價(jià)水平較低，不同地塊溢價(jià)冰火互現(xiàn)

本批次北京集中供地中，12宗地塊中有7宗地塊底價(jià)成交，有3宗溢價(jià)成交，2宗發(fā)生流拍，總體溢價(jià)率為1.04%?？傮w上來說，北京2021年集中供地土拍呈現(xiàn)出一輪火熱，二輪冷清，三輪平穩(wěn)的特征。

本批次成交地塊多數(shù)低溢價(jià)成交，一方面由于本批次優(yōu)質(zhì)地塊相對(duì)較少，僅有朝陽東壩和勁松地塊區(qū)域位置相對(duì)較好，但是出讓條件較為苛刻，最終使得參拍企業(yè)較少。另一方面由于年底將至，市場(chǎng)出于低谷期，房企拿地?zé)崆椴桓撸瑢?duì)于非優(yōu)質(zhì)地塊通常較為消極。而針對(duì)兩宗流拍地塊，報(bào)名企業(yè)較少，并且報(bào)名企業(yè)不符合競(jìng)買要求，最終導(dǎo)致了流拍。

值得注意的是，本批次房山拱辰地塊在達(dá)到最高限價(jià)成交，為本批次唯一的達(dá)到最高限價(jià)的地塊。該地塊位于良鄉(xiāng)大學(xué)城西地鐵站附近，周邊臨近二批次中建一局競(jìng)得的0018和0016地塊，該板塊新房項(xiàng)目較少，多為老舊小區(qū)和回遷房。焦點(diǎn)研究院經(jīng)過測(cè)算可知，該項(xiàng)目利潤(rùn)空間較為充足，易于去化和利潤(rùn)有保證為地塊高溢價(jià)成交的主要原因。

國企央企為拿地主力，龍湖拿下管莊地塊

北京第一批次集中供地拿地企業(yè)主要為規(guī)模性房企，第二批次主要為國央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司，三批次拿地態(tài)勢(shì)和二批次類似，國企央企占據(jù)主導(dǎo)拿地格局，民營房企僅有龍湖，金地和旭輝。

研判北京年度房企銷售名單可以知道，北京市場(chǎng)主要被規(guī)模房企和北京本地國企占據(jù)。多數(shù)規(guī)模房企下半年以來銷售承壓，盡管現(xiàn)階段政策放松，但是銷售并未有起色，房企拿地普遍謹(jǐn)慎，國央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司成為本輪的拿地主力。另一方面，元旦將至，房企迎來年報(bào)考核季節(jié)，年末拿地會(huì)使現(xiàn)金流承壓，且不能形成當(dāng)年銷售額，為了使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯得靚麗，房企拿地不如年初積極。

本批次龍湖集團(tuán)拿地仍舊保持積極的態(tài)勢(shì)，報(bào)名了兩宗地塊，最終競(jìng)得朝陽管莊地塊。焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)在第三批集中供地中拿地9宗，布局了濟(jì)南、成都和北京等6個(gè)城市，在今年的集中供地過程中，龍湖集團(tuán)憑借著財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)勢(shì)，保持著積極的拿地節(jié)奏。研判拿地名單可以知道，布局地段多為深耕城市，且以聯(lián)合體的形式拿地和商住綜合體拿地占較大比例。

10月推盤量明顯下滑，11月新房交易以價(jià)換量

焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來北京新建商品住宅成交情況在二季度達(dá)到頂峰，下半年基本上處在下行通道之中。由于9月推盤量較大，10月供應(yīng)量明顯下滑，金九銀十銷售并未有大的起色。進(jìn)入11月，成交量環(huán)比增加29.5%，成交均價(jià)下滑5%，以價(jià)換量效果顯現(xiàn)。截止2021年10月末，新建商品住宅庫存量為1168萬平方米，去化周期為12.7個(gè)月，較上月基本不變。

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