收購紅星地產(chǎn)70%股權(quán)的遠洋集團，真撿到寶了嗎？
出品 l 觀點財經(jīng)
作者 l 橙子
之前聊紅星美凱龍時曾跟大家提到，老牌房地產(chǎn)公司遠洋集團計劃收購紅星美凱龍的兄弟公司紅星地產(chǎn)部分股權(quán)。
由于當時該協(xié)議還未徹底敲定，根據(jù)媒體報道，僅遠洋集團旗下遠洋資本以10.3億元的價格戰(zhàn)略入股紅星企發(fā)，獲得18%股權(quán)。
近日，關(guān)于這筆交易終于塵埃落定，最終交易結(jié)果為遠洋集團和遠洋資本各持有紅星地產(chǎn)35%的股權(quán)，合計70%。
對于這筆交易架構(gòu)，遠洋集團中國與瑞喜創(chuàng)投有限公司（境內(nèi)載體“遠洋資本”）通過成立“50:50”的合資公司“動發(fā)創(chuàng)投有限公司”全資控股天津遠璞，再由天津遠璞收購紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。
這段話理解起來有些拗口，但你只需要記住一點，這筆交易對于遠洋集團而言，確實算撿了個便宜。
不得已賣身的紅星地產(chǎn)
從紅星地產(chǎn)本身來看，據(jù)相關(guān)披露，2020年紅星地產(chǎn)取得銷售額約400億元（不含紅星置業(yè)），目前待售貨值近千億，涉及91個物業(yè)項目。
其中，70%分布在上海、蘇州、長沙等一二線城市；
從區(qū)域布局上而言，華東、華中、華西占比超過80%；
從業(yè)態(tài)分布來看，可售型住宅產(chǎn)品占比80%，多為剛需和剛改項目。
圖片來源：遠洋集團公告
因此從土儲情況來看，收購紅星地產(chǎn)對于增加和改善遠洋集團的土儲結(jié)構(gòu)，將有一定裨益，遠洋集團對此也毫不避諱：
“這筆合作將明顯增厚遠洋在華東、華中、華西的土儲規(guī)模，能在一定程度上改善當前的銷售情況。按照計劃，紅星地產(chǎn)未來兩年內(nèi)每年將貢獻300-400億元銷售額，其中絕大多數(shù)來自華東、華中和華西?！?/strong>
而且資料顯示，紅星地產(chǎn)截至2020年底，總資產(chǎn)約1,000億元，其中存貨逾600億元、現(xiàn)金90億元、預(yù)收賬款近500億元、有息負債168億元、凈資產(chǎn)167億元。
面對紅星地產(chǎn)千億資產(chǎn)，以及其在臨海一二線熱門城市近7成土儲，遠洋集團卻僅僅只花了40億元，就拿到這一切的70%股權(quán)。
不過，從紅星地產(chǎn)母公司紅星美凱龍控股的財務(wù)狀況來看，低價賤賣紅星地產(chǎn)也是不得已而為之。
關(guān)于紅星美凱龍控股的財務(wù)狀況之前的文章提到過（聯(lián)手居然之家、“賣子求生”，紅星美凱龍怎么了？），簡單來講就是高負債、高質(zhì)押，現(xiàn)金流情況不夠理想。
因此，在完成該筆股權(quán)收購后，遠洋集團在下半年的銷售情況可能會有所改善。
增收不增利
盈利水平表現(xiàn)一般
根據(jù)遠洋集團官方數(shù)據(jù)，截止到2020年12月31日，遠洋全年實現(xiàn)協(xié)議銷售額約1310.4億元，僅同比增長1%，略超1300億元的全年銷售目標。
圖片來源：遠洋集團官方公告
再到今年一季度，根據(jù)其官方披露的今年前6個月銷售數(shù)據(jù)，今年1-6月，遠洋僅實現(xiàn)合約銷售額約523.7億元，同比增長25.17%。
只完成年銷售目標1500億元的34.91%，而照此增速，想要在下半年完成近7成銷售目標，難度確實不小。
圖片來源：遠洋集團官方公告
因此，為了補充規(guī)模提高銷售增速，收購紅星地產(chǎn)或許是一個不錯的方式，而且從資本層面，增收不增利的利潤表現(xiàn)，也讓其迫切需要改善經(jīng)營結(jié)構(gòu)。
根據(jù)其2020年財報數(shù)據(jù)，遠洋集團全年實現(xiàn)營收565.11億元，同比僅增長10.97%，實現(xiàn)歸母凈利潤28.66億元，同比增速即便轉(zhuǎn)正，也只有7.91%。
圖片來源：東方財富
營收表現(xiàn)不佳，也在進一步拖累遠洋盈利質(zhì)量。
整個2020年，盡管利潤增速超過去年，但毛利水平卻不增反降，從2019年的20.07%，降至2020年的18.5%，同比下降1.57個百分點。
凈利率也只有8.3%，同比微增0.1個百分點，但較2018年前的兩位數(shù)凈利率，近年來遠洋凈利水平下降不少。
導致遠洋盈利水平下降的根本原因，一方面在于銷售情況不及預(yù)期，年銷售增速表現(xiàn)不佳；另一方面也在于近年來不斷攀升的銷售成本。
根據(jù)其歷年財報數(shù)據(jù)，2016年前，遠洋銷售成本不到300億元，只有269.15億元，到2017年這一數(shù)字增至345.99億元，同比增長29%。
再到去年，其銷售成本已經(jīng)增至460.53億元，同比增長13%，但同期其銷售增速則只有1%。
圖片來源：東方財富
與此同時，2020年，遠洋集團的平均銷售價格下滑了4%，為20800元/平米，2019年時為21700元/平米。
而2020年，遠洋的平均地價從2019年的5400元/平米，上升至 6200元/平米。對于遠洋來說，這顯然也不是一個好消息。
三道紅線飄綠
仍存現(xiàn)金流壓力
除了財務(wù)狀況表現(xiàn)不佳，遠洋因債務(wù)導致的現(xiàn)金流問題同樣不理想。
盡管近兩年遠洋一直在壓縮負債規(guī)模，2020年因償還負債，其融資性現(xiàn)金流凈額為-53.66億元，但面對表現(xiàn)不佳的營收情況，其流動性壓力仍不容小覷。
圖片來源：東方財富
從資產(chǎn)負債情況來看，截止到2020年，遠洋負債總額為1897.84億元，同比增長6.6%，資產(chǎn)負債率為73%。
圖片來源：東方財富
在剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為69%，凈負債率55%，現(xiàn)金短債比1.5，實現(xiàn)三道紅線全綠。
不過，遠洋在流動性問題上存在一定壓力。
其1年內(nèi)到期的債務(wù)高達259.34億元，短債占比高達32%。2019年這個數(shù)據(jù)僅為92.95億元，當時占比為11%。
如果算上1年到2年內(nèi)到期的債務(wù)，兩年內(nèi)到期的貸款繼續(xù)上升，高達433.93億元，占比53%。
圖片來源：遠洋集團2020年年報
同期遠洋可支配現(xiàn)金資產(chǎn)為391.29億元，面對1年短期債務(wù)壓力不大。
但面對當前高地價現(xiàn)狀，以及集中招拍掛對房企自有現(xiàn)金流的高標準，遠洋不到400億的現(xiàn)金資產(chǎn)，著實有些捉襟見肘。
圖片來源：東方財富
另一方面，盡管遠洋當前融資成本在同行業(yè)來講，相對偏低，但考慮到當前融資政策及市場對房地產(chǎn)的估值回歸，其融資規(guī)模和便利程度也將受限。
再回頭來看，盈利質(zhì)量表現(xiàn)不佳，以及流動性壓力較大的雙重刺激下，遠洋對提升盈利質(zhì)量，以及加速資金回籠需求迫切。
如今選擇收購紅星地產(chǎn)70%股權(quán)，不排除紅星地產(chǎn)母公司紅星美凱龍本身的現(xiàn)金流壓力，但更主要的則在于紅星地產(chǎn)對于提升遠洋營收會有一定益處。
只是這能否改變遠洋低盈利質(zhì)量的尷尬，目前來看，可能性不大。
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