作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經(jīng)

沒有數(shù)字的枯燥，整場業(yè)績會更多的是在聊一些行業(yè)性熱點話題，無論是房企市值、城市更新，還是拿地規(guī)則、收并購，都是當(dāng)下的行業(yè)焦點，話題甚至超脫地產(chǎn)上升至共同富裕。

或許是因為2021年中期業(yè)績可挑剔的不多，所以很多提問擴散到了行業(yè)層面。但關(guān)于華潤置地毛利率微降和市值的問題，還是被提了出來，但這也是整個環(huán)境的共性問題，總裁李欣和首席財務(wù)官郭世清并沒有避重就輕。

上市房企股價走低，是一個普遍性問題，不僅僅局限于華潤置地。但李欣對整個行業(yè)的發(fā)展很有信心，從中長期看，地產(chǎn)仍然是一個很好的行業(yè)，他相信估值會逐漸修復(fù)。

“很多房企管理層有過增持股票的動作，為的是推動企業(yè)的價值管理，我們也會關(guān)注這件事情，在適當(dāng)?shù)臅r候做出決策?！钡钚栏粗氐氖瞧髽I(yè)的精益化管理，“華潤置地要向管理要效益，這樣業(yè)績才能長效穩(wěn)健，從而跑贏大市。”

華潤置地上半年整體毛利率是31.3%，雖然較去年同期微降2.2個百分點，全行業(yè)面臨的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利下降的局面，華潤置地也不能幸免。但相比同行大面積不足30%的毛利水平，甚至是跌破20%，華潤置地仍然處在行業(yè)最高梯隊水平。

這是一個客觀事實，需要結(jié)合全行業(yè)來看。郭世清強調(diào)，判斷一個公司的毛利率，一定要把各個板塊的利潤綜合起來看，上半年，華潤置地實現(xiàn)營業(yè)額737.4億元，同比增長63.8%；股東應(yīng)占凈利潤131億元，同比增長15.4%；核心凈利潤99億元，同比增長18.3%。

“預(yù)期未來綜合毛利率能有25%左右的水平，長期來看在25%以上。我們今年的營業(yè)額預(yù)計是2000億左右，如果每年還有10%增長，即便綜合毛利率降至25%左右，利潤也還是很客觀的。”類似的話，他在4月份的2020年報業(yè)績會上也說過。話語間透出一股自信，正如他所說，要放在全行業(yè)看。

這樣的自信心，從其他管理層的身上也能感受到，包括首席運營官張大為、首席戰(zhàn)略官謝驥、首席人力資源官吳秉琪、首席財務(wù)官郭世清和華潤萬象生活總裁喻霖康，無論是對于全年業(yè)績的達(dá)成，還是“十四五”期間的兩個小目標(biāo)。

"3 +1"一體化組合業(yè)務(wù)，同頻共振

按照年初的計劃，全年的銷售目標(biāo)為3150億元。" 十四五 " 末期，要在2020 年基礎(chǔ)上實現(xiàn)權(quán)益簽約額和租金收入雙翻番。

上半年，錄得合約銷售額1648.0億元，同比增長48.7%。下半年可售資源充足達(dá)3540億元，其中一二線占比高達(dá)86%，住宅產(chǎn)品占比67%，新推可售資源占比40%。只要在三四季度推貨鋪排均勻，即可有力支持全年簽約目標(biāo)的實現(xiàn)。

但對于當(dāng)下的華潤置地而言，最不缺乏的或許就是節(jié)奏。吳秉琪透露，整個集團(tuán)的體系職能已經(jīng)重新劃分，總部區(qū)域目前更多的是扮演專家角色，大區(qū)是偏向業(yè)績管理平臺，城市則是分擔(dān)業(yè)績目標(biāo)的實現(xiàn)。

體現(xiàn)在財報里，最直觀的便是"3 +1" 一體化組合業(yè)務(wù)的各自進(jìn)展，這是華潤置地在年初進(jìn)一步優(yōu)化的業(yè)務(wù)架構(gòu)，"3" 即以住宅、公建為主的開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，以購物中心、寫字樓和酒店為主的經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，以及以萬象生活為核心的輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)；"1" 是圍繞城市建設(shè)與運營、長租公寓、康養(yǎng)、和影業(yè)等業(yè)態(tài)為主的生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。

上半年，開發(fā)銷售業(yè)務(wù)結(jié)算收入609億元，按年增長69.4%；經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)收益82.8億元，按年大幅增長63.4%；華潤萬象生活營收40.14億元，同比增長28.1%；生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)也取得了積極的進(jìn)展，實現(xiàn)營業(yè)額63.6億元。

開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)是華潤置地的主航道，上半年實現(xiàn)合約銷售額1640億元，全年目標(biāo)達(dá)成過半，權(quán)益簽約額同比增長50%至1082億元，一二線銷售額占比提升2個百分點至86%，特別是北京和深圳，簽約額均突破百億。

經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)已成長為華潤置地的商業(yè)地產(chǎn)護(hù)城河，特別是48個購物中心，上半年租金收入達(dá)65.3億元，按年增長65%，出租率提高1.3個百分點至96%高位，毛利率更是高達(dá)79.6%。預(yù)計年底在營購物中心數(shù)量將達(dá)到54個，2025年超過100個，總面積超過1200萬平方米。

寫字樓和酒店的表現(xiàn)也不俗，上半年租金收入分別達(dá)9.4億元和7.4億元，在營寫字樓項目總面積近130萬平方米，全部布局于一二線城市；開發(fā)建設(shè)及運營管理的酒店項目30余個，其中已開業(yè)的13個酒店，在營酒店均處于所在城市酒店業(yè)領(lǐng)先地位。

而物業(yè)板塊華潤萬象生活，上半年第三方業(yè)務(wù)拓展成果堪稱豐富，外拓合約面積1765萬平方米，大增6.3倍。華潤萬象生活解釋道，主要是我們組建了一支有能力、有經(jīng)驗的外拓團(tuán)隊。

“下半年我們還將持續(xù)發(fā)力收并購業(yè)務(wù)，目前已經(jīng)跟進(jìn)了幾十個項目，本著有質(zhì)量擴張的原則，會選擇一些對公司業(yè)務(wù)體系完善有促進(jìn)作用的企業(yè)。”管理層透露，在合資的項目上已經(jīng)落地一家，是在深圳做河道治理和維護(hù)的一家合資企業(yè)。

至于具體方向，華潤萬象生活下一步會發(fā)力城市服務(wù)業(yè)態(tài)上下游收并購，包括環(huán)衛(wèi)、河道、體育設(shè)施和未來社區(qū)等細(xì)分領(lǐng)域，以及高校、醫(yī)院、機場類等新業(yè)態(tài)。

一切都在朝預(yù)想的軌道快速推進(jìn)。

拿地量入為出，堅持回報底線

奇怪的是，“三道紅線”在整場業(yè)績會上甚少提及，作為考量房企降杠桿水平的關(guān)鍵性指標(biāo)，在同行的業(yè)績會上，這都是解說的重點所在，而華潤置地只是一語而過。

“我們身居‘綠檔’?！?郭世清沒有多余的話，只給出了一個指標(biāo)，凈有息負(fù)債率37.4%，同比下降8.5pt。他并沒有給出華潤置地“三道紅線”最新數(shù)值，李欣和其他管理層也并未提及，翻看財報也難以找到。

“三道紅線”壓力，在他們身上似乎無感。其他房企即便身處“綠檔”，但也會披露具體數(shù)值，更多的則是公布自己的降負(fù)債成效和“降檔”目標(biāo)，華潤置地的風(fēng)格截然不同。

當(dāng)中緣故，可以從其往昔數(shù)據(jù)中找到答案。2020年底，華潤置地剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率59.7%，凈負(fù)債率33.3%，現(xiàn)金短債比2.23倍，遠(yuǎn)好于監(jiān)控層設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)。時隔半年后，其融資成本在去年低位的基礎(chǔ)上再降0.2個百分點至3.88%，平均債務(wù)年期維持于4.8年，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

或許在管理層看來，凈有息負(fù)債率指標(biāo)更能說明自身穩(wěn)健的財務(wù)水平。截至6月底，華潤置地現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物較2020年末增長6%達(dá)949億元，財務(wù)資源充足，但華潤置地在收并購方面很理性。

今年不少房企遭遇資金鏈危機，這正是資金實力雄厚企業(yè)的機會，但李欣表示：“混改收并購的機會很多，我們也接觸了很多，但我們未來的主要方向還是在項目端。華潤置地是絕不會在收并購方面有冒進(jìn)的動作，用一個詞來概括就是穩(wěn)中有拓。”

在李欣看來，投資和收并購的機會雖多，但是每個收并購項目，無論是項目端、資產(chǎn)包端，還是公司端，都有這樣那樣的問題或者是風(fēng)險。華潤置地一直秉承的理念是充分的識別風(fēng)險，并且在并購過程中充分的創(chuàng)造價值，所以謹(jǐn)慎看待。

如果深究來看，多元化拿地是一個關(guān)鍵因素。上半年，華潤置地新增土儲33塊，合計新增面積838萬平方米。其中城市更新、TOD、集團(tuán)協(xié)同和收并購等多元化拿地貨值占比40%，帶來多塊低溢價、高回報的優(yōu)質(zhì)土地

如城市更新跟進(jìn)項目共42個，其中重點跟進(jìn)項目17個，權(quán)益貨值約2100億元。預(yù)計未來1年內(nèi)約6%可轉(zhuǎn)化為土儲，貨值約130億元；3年內(nèi)約50%可轉(zhuǎn)化為土儲，貨值約1100億元；5年內(nèi)約70%可轉(zhuǎn)化為土儲，貨值約1500億元。

所以，相比于一些有風(fēng)險的收并購，華潤置地有更為穩(wěn)妥的拿地渠道。截止6月底，其總土儲7098萬平方米，權(quán)益土儲達(dá)5116萬平米，可保障未來3–5年發(fā)展，所以也并不急迫。

“拿地已經(jīng)不能用快和慢來形容，因為拿地規(guī)則在變。”對于華潤置地下半年的拿地邏輯，李欣給出了三條原則：第一，還是堅持量入為出；第二，堅持回報底線，確保合理回報；第三，保證穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)。

今年下半年，我們?nèi)匀粫远ū３诌@樣的投資定理，秉承這幾個原則，謹(jǐn)慎的去看待土地市場，符合華潤置地的聚焦區(qū)域、產(chǎn)品方向和回報率的土地都會予以考慮，李欣總結(jié)道。