本周，我花在研究股市上的時(shí)間幾乎為零，因?yàn)?，在?jīng)過(guò)近半年左右的不懈努力后，本周終于在悉尼買了個(gè)房…今天我們這個(gè)平時(shí)都在探討股票投資的號(hào)，就來(lái)聊一聊我這次的買房經(jīng)歷，也順帶談一談目前澳洲的住宅地產(chǎn)情況。對(duì)海外房產(chǎn)不感興趣的朋友，可以退出不用看了。

而如果你是對(duì)這個(gè)話題感興趣，但對(duì)澳洲房產(chǎn)完全不了解的朋友，那我可以先普及一些目前澳洲房市的基本情況。

澳洲央行澳聯(lián)儲(chǔ)，自從2022年5月份起，在過(guò)去的13個(gè)月內(nèi)12次加息，基準(zhǔn)利率從一年多前的0.1%上漲到了目前的4.1%。

按照正常的思路，加息會(huì)帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)格的下跌，房地產(chǎn)自然也不能例外。在2022年的下半年，劇情也的確是按照這個(gè)思路來(lái)走的。在我所生活的悉尼，房地產(chǎn)價(jià)格在去年下半年下跌了大約10%左右。

然而，今年2月份以來(lái)，澳洲的房產(chǎn)卻走出了一條反常的價(jià)值曲線，房產(chǎn)價(jià)格和利率同時(shí)上漲，悉尼的拍賣清空率一度達(dá)到80%，這代表了市場(chǎng)成為了絕對(duì)的賣方市場(chǎng)，很多買家都表示很難理解，當(dāng)然也有很多人繼續(xù)看空后市。

但其實(shí)仔細(xì)想想，澳洲房產(chǎn)目前利率和房?jī)r(jià)同時(shí)上漲的現(xiàn)象，也是完全可以給出合理解釋的。用一句話來(lái)說(shuō)，那就是決定任何資產(chǎn)價(jià)格的根本，并不是利率，而是供需，而澳洲首府城市的地產(chǎn)，尤其是藍(lán)籌區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)，目前可能處于幾十年來(lái)最缺乏供應(yīng)的時(shí)刻。

過(guò)去三年，因?yàn)橐咔橛写罅康拈_(kāi)發(fā)項(xiàng)目被擱置，而通脹又導(dǎo)致了建材價(jià)格飆漲，很多開(kāi)發(fā)商連拿地的興趣都沒(méi)有了。幾年下來(lái)不管是公寓還是獨(dú)立別墅的供應(yīng)都非常緊缺。今年全世界疫情翻篇后，澳洲的移民數(shù)量又有大幅上漲，據(jù)我知道，有不少人把國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)出售，有打算到包括澳大利亞在內(nèi)的海外國(guó)家購(gòu)買地產(chǎn)。

總之，一來(lái)二回的，就造成了目前澳洲部分地區(qū)房?jī)r(jià)，反地球引力似的逆向上漲。

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至于我個(gè)人買房的理由，那絕不是要抄什么底或者投資，而是因?yàn)槌鲇谧宰〉男枨?。家里的小朋友順利拿到了我們很想去念書的小學(xué)給的offer，而我覺(jué)得住在學(xué)校附近，節(jié)省通勤時(shí)間，是生活中不可妥協(xié)的一個(gè)因素。因此，就是奔著這么個(gè)簡(jiǎn)單的目標(biāo)，我在大約四個(gè)月前開(kāi)始了看房之旅。

在澳洲買過(guò)房子的朋友一定知道，在這里買房可不是一個(gè)輕松愉快的過(guò)程。每周六，中介會(huì)將所有待售房屋按照預(yù)定好的時(shí)間開(kāi)放參觀，一般時(shí)間為30分鐘。因?yàn)樯嘀嗌伲砸话阗I家需要看很多套房才能確定自己到底喜歡哪個(gè)房子，又能買到什么樣的房子。而開(kāi)放時(shí)間基本只有周三和周六。

因此，今年上半年所有的周六，我基本都是在各處看房的過(guò)程中度過(guò)的?？捶坎粌H僅是看自己喜歡的房子本身，也可以幫買家對(duì)市場(chǎng)的冷熱程度有一個(gè)更好的把握。一般買家會(huì)參加幾場(chǎng)拍賣會(huì)，看看市場(chǎng)上自己心儀的房產(chǎn)大概會(huì)以什么樣的價(jià)格出售，以此調(diào)整自己的看房策略。

6月初，我參加了一場(chǎng)拍賣會(huì)，但最終因?yàn)樽约簢?yán)守出價(jià)紀(jì)律，沒(méi)有買到最后的房產(chǎn)，但此時(shí)我已經(jīng)為這個(gè)房子花了大量的精力做盡職調(diào)查，出錢請(qǐng)律師看合同，買房屋及蟲(chóng)害報(bào)告等。而沒(méi)有買到一個(gè)已經(jīng)花了你很大精力的房子，不僅意味著你之前付出的金錢投入打了水漂，更重要的是，你又要重新開(kāi)始一個(gè)找心儀房產(chǎn)的過(guò)程，把所有的事再來(lái)一遍。這個(gè)過(guò)程絕對(duì)不讓人享受。

好在我的運(yùn)氣還不錯(cuò)，在錯(cuò)過(guò)第一套心儀的房產(chǎn)后兩周，我又看中了一套自己認(rèn)為還不錯(cuò)的房子。這個(gè)房子離學(xué)校更近，因此對(duì)我的吸引力也更大一點(diǎn)，我決定在能夠承受的范圍內(nèi)盡力拿下。

周一，中介告訴我說(shuō)，房東決定不舉行拍賣會(huì)了，愿意在拍賣前接受潛在買家的offer。于是周一一天我繼續(xù)做關(guān)于房產(chǎn)的盡職調(diào)查。

周二，我給中介出了一個(gè)試探性的報(bào)價(jià)，半天后，出人意料的得到了中介的答復(fù)，說(shuō)房東同意了，讓我的律師去準(zhǔn)備合同。我喜出望外，通知我的律師開(kāi)始準(zhǔn)備審閱合同，并且告知中介，我希望在本周五完成合同的簽署。我以為我的表態(tài)會(huì)讓中介也更放心，認(rèn)為我是一個(gè)堅(jiān)定買家。但此時(shí)，奇怪的事情發(fā)生了。

周三一天，我沒(méi)有得到任何中介的電話和郵件，雖然我的律師和房東的律師（在澳洲買房買賣雙方都是通過(guò)律師的）繼續(xù)在溝通合同，但沒(méi)有從中介這里得到任何信息，讓人感覺(jué)總是有些奇怪。

果然，周四早晨我接到了中介的電話，對(duì)方突然告知我說(shuō)，目前有一個(gè)比我更高的offer，房東已經(jīng)接受，決定在當(dāng)天就要把這套房子出售給出價(jià)最高的買家。但中介對(duì)我說(shuō)，我還有一次出價(jià)的機(jī)會(huì)，因?yàn)樗J(rèn)為我也是真的對(duì)這套房子感興趣，但他不會(huì)告訴我對(duì)方的出價(jià)多少。

這樣，我就面臨一個(gè)很微妙的境地。如果我出價(jià)太高，那么我或許會(huì)買到房子，但可能出了個(gè)冤大頭的價(jià)格，而如果出價(jià)不夠，那么我又會(huì)和一套心儀的房產(chǎn)擦肩而過(guò)。但此時(shí)距離房東和目前最高價(jià)的買家簽合同只有四五個(gè)小時(shí)，我需要想辦法盡快弄清情況，并決定出一個(gè)怎樣的價(jià)格。

于是我在下午三點(diǎn)左右，又給中介打了電話，誠(chéng)意的表示我對(duì)這套房產(chǎn)的興趣，我告訴他，我知道他處于行規(guī)不能告訴我對(duì)方的出價(jià)，但能否告訴我對(duì)方出價(jià)的范圍。幸運(yùn)的是，或許這個(gè)中介也是被我的誠(chéng)意打動(dòng)，他告訴了我一個(gè)大概的范圍。我又問(wèn)，如果我出***這個(gè)價(jià)格，會(huì)不會(huì)成為最高的買家？（總之就是不讓他透露對(duì)方價(jià)格的情況下掌握更多的信息）

在和中介一番溝通之后，我基本對(duì)以怎樣的價(jià)格能夠拿下房子有了更多的信心，于是在和家人商量之后，我們給了一個(gè)買到會(huì)很開(kāi)心，如果錯(cuò)過(guò)了，也不會(huì)覺(jué)得遺憾的最終報(bào)價(jià)。

五點(diǎn)鐘，中介按照約定拿著最高價(jià)買家的合同去房東家簽了約，五點(diǎn)半左右，我接到了中介的電話，恭喜我順利買到了房產(chǎn)。

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得知順利買到房子的那一剎那，我的感覺(jué)是很復(fù)雜的。既不是狂喜，也不是憂傷，而是兩者夾雜的一種奇妙感覺(jué)。開(kāi)心是因?yàn)榻K于買到了自己比較心儀的房屋，以后的周六可以解放，不用再一直去看房了，而沒(méi)有這么開(kāi)心的原因，是因?yàn)樵谥薪榻o的壓力之下，我在最后一天又加價(jià)不少，才買到房子，比自己心中預(yù)期能夠買到的價(jià)格又上升了不少。

低價(jià)買進(jìn)是好投資的第一步。但若實(shí)在無(wú)法以低價(jià)買進(jìn)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，那么以合理價(jià)格買進(jìn)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

經(jīng)過(guò)這次買房經(jīng)歷，我好像更明白為什么老巴一生中只買過(guò)兩次自住房了，因?yàn)檫@房地產(chǎn)買賣的過(guò)程之漫長(zhǎng)，程序之復(fù)雜，投入成本（不管是金錢，時(shí)間還是精力）之大，比起選好公司買好股票來(lái)說(shuō)，真的是要麻煩好多！