村民在配偶死后將與配偶共建的房屋出售給同村村民，而購房的村民已支付合理價款并實際居住。此時，村民出售房屋的行為是否屬于無權(quán)處分？購房的村民能否善意取得并要求逝者的繼承人配合辦理登記手續(xù)？

?

譚某與鄒某系夫妻關(guān)系，其中，鄒某原系某村村民。1991年，鄒某取得《個人土地登記申請書》后，在該土地上建設(shè)案涉房屋，但未辦理產(chǎn)權(quán)證。1995年鄒某逝世后，譚某與同村村民許某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定許某購買譚某的案涉房屋，價格為1萬4千元。許某在簽訂合同當(dāng)日付清房款并入住至今。

隨著譚某、鄒某相繼逝世，譚某和鄒某的子女要求許某返回案涉房屋未果，遂向人民法院提前訴訟。其中，許某認為其具有購房資格，房屋買賣合同有效，譚某有權(quán)處分案涉房屋，許某支付了購房款并居住至今，系善意取得。許某同時提出反訴，要求譚某和鄒某的子女協(xié)助辦理案件房屋過戶手續(xù)。

《中華人民共和國民法典》

第三百一十一條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；

（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定?！?/p>

第四百九十條規(guī)定：“當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自當(dāng)事人均簽名、蓋章或者按指印時合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受時，該合同成立。

法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立，當(dāng)事人未采用書面形式但是一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受時，該合同成立?！?/p>

第五百九十八條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的義務(wù)。”

經(jīng)辦法院認為，譚某與許某簽署的房屋買賣合同,系雙方的真實意思表示。譚某出賣該房屋時鄒惠琴已經(jīng)去世，但譚某出賣房屋的行為符合農(nóng)村交易習(xí)慣，許某有理由相信譚某有權(quán)處分賣房事宜，且許某為同村村民，具備購買本村宅基地及其上所建房屋的資格，故雙方買賣訴爭房屋的行為不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該房屋買賣合同合法有效。即便譚某未經(jīng)其他法定繼承人同意擅自處分該房屋，系無權(quán)處分，由于許某購買房屋后，支付了合理對價并實際居住多年，譚某亦已將該房屋及宅基地使用權(quán)證一并交付于許某，故許某已善意取得涉案房屋，譚某的無權(quán)處分行為并不影響合同效力。

譚某與鄒某的子女基于繼承法律關(guān)系主張許某返還占有的房屋，因許某系合法占有，譚某與鄒某的子女的訴訟主張沒有法律依據(jù)。許某基于房屋買賣合同法律關(guān)系，有權(quán)要求合同相對人譚禹清履行合同義務(wù)，即協(xié)助辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，該合同義務(wù)實質(zhì)上系譚禹清因出賣房屋形成對許某所負的債務(wù)。按照民法典的規(guī)定，繼承遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)清償被繼承人的債務(wù)。

最終，經(jīng)辦法院駁回了譚某與鄒某的子女的訴訟請求，并判令譚某與鄒某的子女配合許某辦理房屋過戶手續(xù)。

在司法實踐中，民法典已對于無權(quán)處分的法律后果以及善意取得的構(gòu)成要件進行了明確的規(guī)定。

無權(quán)處分是指無權(quán)處理他人的財產(chǎn)，并與相對人簽訂財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，無權(quán)處分違反法律禁止規(guī)定，并有可能造成真正權(quán)利人利益的受損。在房屋買賣中，無權(quán)處分的行為一般表現(xiàn)在：1、不動產(chǎn)公示或者登記簿登記的權(quán)利人為真實權(quán)利人，此時物權(quán)的登記人自然有權(quán)處分，非權(quán)利人對房屋的處分則是無權(quán)處分；2、不動產(chǎn)公示或者登記簿登記的權(quán)利人并不是真是的權(quán)利人，可能存在不動產(chǎn)權(quán)屬登記錯誤或者沒有進行不動產(chǎn)公示登記等情況，需要通過訴訟等手段確定真實的權(quán)屬，若確權(quán)訴訟確認真實的權(quán)利人與登記權(quán)利人不符時，登記權(quán)利人則屬于無權(quán)處分。

同時，根據(jù)民法典的規(guī)定，無權(quán)處分在同時具備三個要件時，受讓人構(gòu)成善意取得，轉(zhuǎn)讓人不得以無權(quán)處分為由請求受讓人返還財產(chǎn)。

1．受讓人善意。受讓人的主觀必須具有善意，受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認定受讓人為善意。而且是指受讓時為善意，之后受讓人知道轉(zhuǎn)讓人為無權(quán)處分，仍屬善意。若真實權(quán)利人有證據(jù)證明交易的對象、場所或者時機等不符合交易習(xí)慣的，或有其他證據(jù)證明受讓人非善意的，則人民法院一般情況下會認定受讓人非善意。

2．合理價格轉(zhuǎn)讓。人民法院一般會考察轉(zhuǎn)讓標的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習(xí)慣等因素，來認定轉(zhuǎn)讓價格是否合理。

3．標的物登記或交付。不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)通過登記辦理產(chǎn)權(quán)變更，動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)交付。

值得注意的是，若轉(zhuǎn)讓合同被認定無效或者被撤銷的，受讓人不能主張善意取得。

本案中，因為案涉房屋在鄒某與譚某婚后所建，因此屬于夫妻共同財產(chǎn)，則譚某向許某出售房屋的行為屬于無權(quán)處分。但是，許某在鄒某逝世的情況下與譚某協(xié)商購房事宜符合當(dāng)?shù)剞r(nóng)村交易習(xí)慣，許某具有購買案涉房屋的資格，許某已支付合理的價款。同時，雖然不動產(chǎn)需要進行登記才能導(dǎo)致物權(quán)變動，但當(dāng)?shù)氐拇宸课萜毡椴话凑找?guī)定進行登記，案涉房屋也一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，且許某因權(quán)屬糾紛也無法辦理房屋權(quán)屬變更手續(xù)，但譚某已將該訴爭房屋及宅基地使用權(quán)證一并交付于許某，許某已實際居住多年，已經(jīng)構(gòu)成了標的物向許某的交付。因此，許某已善意取得案涉房屋。