斑馬消費(fèi) 楊柘

在房地產(chǎn)行業(yè)，幾乎同時(shí)創(chuàng)立房企的易小迪和潘石屹，走出了兩種截然不同的路子。

潘石屹靠寫字樓為主商業(yè)地產(chǎn)一條路走到底，已準(zhǔn)備清空資產(chǎn)離開牌桌，易小迪的陽光100仍身處轉(zhuǎn)型陣痛之中。

在“萬通六君子”中，潘易兩人私交甚篤，但易小迪做生意遠(yuǎn)不及潘石屹精明，謹(jǐn)慎、保守和佛系，是易小迪身上的標(biāo)簽。這使得他錯(cuò)過了不少機(jī)遇，也是造成目前企業(yè)陷入困境的原因之一。

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債券違約

樓市寒冬來臨，任何一家房企都逃脫不了，能不能活下去，就看各家的本事。在這一點(diǎn)上，易小迪的陽光100中國（02608.HK）感受更加真切。公司在2019年已陷入資金危機(jī)，即便多次變賣資產(chǎn)，也未能逃出生天。

屋漏偏逢連夜雨，8月11日晚間公告披露，公司未能在到期日支付2021年債券的本金及溢價(jià)，因此已發(fā)生違約事件。該事件將觸發(fā)公司發(fā)行的于2022年到期金額為2.196億美元優(yōu)先票據(jù)的交叉違約條款。其債券已在12日上午暫停買賣。

上述違約事件還將觸發(fā)若干其他債務(wù)工具的交叉違約條款，包括公司在新加坡證交所上市的于2021年到期1.7億美元優(yōu)先票據(jù)、2023年到期1.20億美元優(yōu)先票據(jù)。

其實(shí)在8月9日公告中，公司已預(yù)告這次債務(wù)違約狀況。資金緊張的訊號一個(gè)接著一個(gè)，今年3月，公司將7.5億港元可轉(zhuǎn)債折價(jià)回購，被評級機(jī)構(gòu)視作違約。

評級機(jī)構(gòu)認(rèn)為債券持有人收益低于承諾，相當(dāng)于違約。標(biāo)普就此將公司信用評級從CCC-下調(diào)至SD，其后又因?yàn)橥瓿苫刭徴{(diào)回CCC-，展望為負(fù)面。CCC評級已經(jīng)意味著較大信用風(fēng)險(xiǎn)，這給公開融資市場傳遞了一個(gè)不好的信號。

7月30日，公司決定撤銷派發(fā)2020年中期股息2.33億元，改作公司營運(yùn)之用，這已是自去年12月10日以來，公司對派付2020年中期股息第4次延期，其面臨的資金壓力可窺一斑。

2020年，公司歸母凈利潤實(shí)現(xiàn)4.38億元，當(dāng)年融資成本高達(dá)7.68億元，辛辛苦苦干了一年，賺的錢還沒有支付的利息多。

截至去年底，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物30.72億元，難以覆蓋短期借款127.17億元，當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債率升至80.04%。

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多次踏空

易小迪在1999年創(chuàng)立陽光100中國，在當(dāng)時(shí)方興未艾的中國房地產(chǎn)市場里，一度躍升至頭部房企序列，2004年到2008年，公司連續(xù)5年位居百強(qiáng)房企前十。

2003年，是公司的高光時(shí)刻，其銷售額超過40億元，當(dāng)時(shí)萬科銷售額63億元，二者相差不遠(yuǎn)。

但17年后，兩家企業(yè)已是云泥之別。2020年，萬科銷售額突破7000億元，陽光100中國仍在百億徘徊，消失在房企前200強(qiáng)序列中。

不禁要問，曾經(jīng)的房地產(chǎn)行業(yè)種子選手，陽光100中國究竟錯(cuò)在哪兒？

過去20年里，土地招拍掛、城鎮(zhèn)化以及棚改政策等，共同鑄就樓市黃金十年。易小迪似乎不那么敏感，公司沒能把握住這些機(jī)遇。

2003年招拍掛制度施行，公司未能加入到搶地?zé)岢敝校?009年，一線城市房價(jià)大漲，公司反將發(fā)展重心轉(zhuǎn)移到三四線城市。就這樣，易小迪連續(xù)兩次和機(jī)會(huì)擦肩而過。

2014年，公司在聯(lián)交所上市后，手握大筆資金，公司甩下住宅業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型街區(qū)綜合體的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在2015年接盤李亞鵬的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)。陽光100在該項(xiàng)目上連續(xù)投資將近4億元，2015年至2020年回款合計(jì)2.157億元。

李亞鵬在雪山小鎮(zhèn)踩雷沒讓易小迪長記性，公司繼續(xù)加碼文旅小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)。公司在2019年接盤大地幸福創(chuàng)始人李丁操刀的熱河山谷，除了去化周期長，還得花重金營銷，易小迪又跳進(jìn)了一個(gè)無底洞。2020年，熱河山谷合約銷售面積312平方米、銷售金額510萬元。

與鬼精鬼精的老同事潘石屹相比，易小迪不僅不太“聰明”，在企業(yè)戰(zhàn)略上反反復(fù)復(fù)也是公司失速的另一個(gè)原因。

公司上市之后就決定減少住宅業(yè)務(wù)開發(fā)，轉(zhuǎn)型街區(qū)商業(yè)綜合體、喜馬拉雅公寓及特色小鎮(zhèn)。2017年，易小迪提出逐漸提高住宅比例，用于優(yōu)化回款。大家以為他回頭了，但在2019年中期會(huì)議上，易小迪再次決定堅(jiān)決離開住宅主流房地產(chǎn)市場，專注到原有的商業(yè)綜合體，公寓及文旅小鎮(zhèn)的架構(gòu)上來。

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一落千丈

錯(cuò)過一次次市場機(jī)會(huì)，以及在戰(zhàn)略上猶豫不決，陽光100中國已從昔日行業(yè)前十徹底淪為一家中小型房企，銷售規(guī)模常年徘徊在18線房企的水平。

2018年至2020年，公司分別實(shí)現(xiàn)銷售金額175億元、150億元和105.3億元，一年不如一年。今年前7個(gè)月，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額23.05億元，同比下降39.56%；對應(yīng)合同銷售面積21.06萬平方米，同比下降34.27%。

去年，公司遭遇有史以來最大困境，不僅迎來業(yè)績劇降，而且“三條紅線”全部踩中，成為一家紅檔企業(yè)，意味著不得新增有息負(fù)債，未來還將承受較大財(cái)務(wù)壓力。

從2019年開始，公司就著手出售相關(guān)資產(chǎn)緩解資金壓力，2019年出售相關(guān)業(yè)務(wù)價(jià)值117億元，確認(rèn)稅后收益19.24億元。

幾乎與易小迪同期創(chuàng)立房企的潘石屹，同樣選擇現(xiàn)金流龐大、周轉(zhuǎn)更慢的以寫字樓為主的商業(yè)地產(chǎn)，最后也只能靠出售資產(chǎn)來挽救公司業(yè)績。

早已嗅到風(fēng)向不對的潘石屹，決定清倉SOHO中國所有資產(chǎn)，目前出售方案仍在相關(guān)部門審查之中。

易小迪遠(yuǎn)沒有這么果斷，在從海南房地產(chǎn)泡沫中逃出的萬通六君子中，僅有他還在這個(gè)行業(yè)里苦撐。

盡管易小迪多次承認(rèn)自己的膽小和謹(jǐn)慎，甚至保守，間接造成公司發(fā)展現(xiàn)狀，但當(dāng)這艘大船行至巨浪與激流之中，他也只能硬著頭皮走下去。