“境內(nèi)地產(chǎn)近800億元、境外項目300多億元、金融股權(quán)超350億元、投資項目130億元左右，合計估值超過1600億元?！?/p>

本文由財經(jīng)涂鴉原創(chuàng)

作者：蒼穹

移動互聯(lián)網(wǎng)時代，人們傾向于以感官情緒獲知外界事物。某些情況下負(fù)面消息更符合大眾對社會的固化認(rèn)知，從而得以大行其道，而真相則在傳播過程中被忽視乃至被扭曲。

老牌知名民企泛?？毓梢嗖幻庵姓?，近期其被一系列亦真亦假的負(fù)面報道所包圍。有媒體就泛海控股的年度業(yè)績虧損、武漢CBD地塊出售等事件進行過多解讀，一再夸大其面臨的流動性壓力，“債務(wù)危機”、“賣子求生”、“轉(zhuǎn)型失敗”等措辭不絕于耳，繼而給泛?？毓傻穆曌u和股價造成莫大的影響。

撥開輿論的喧囂，泛?？毓傻奶幘称鋵崨]有渲染的那么糟糕，其完全可以憑借優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)、合理的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)對沖相關(guān)風(fēng)險，做到有的放矢。套用一位業(yè)內(nèi)人士的觀點，“泛海的風(fēng)險更多的是流動性風(fēng)險，而不是終極的暴雷風(fēng)險?！?/p>

大環(huán)境逆風(fēng)使然，并非轉(zhuǎn)道金融之過?

縱觀泛?？毓傻牧鲃有燥L(fēng)險，并不能簡單歸因于單一因素，而是多個因素的合力所造成。這其中，既包括新冠肺炎疫情、市場變化、政策調(diào)整等外界因素，也包括公司轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中的整合問題。

從外圍環(huán)境看，泛?？毓芍饕Y產(chǎn)分布在境內(nèi)外疫情嚴(yán)重區(qū)域，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和資產(chǎn)優(yōu)化處置工作均難以按原定計劃推進實施；并且，公司金融、地產(chǎn)等主要業(yè)務(wù)持續(xù)受到國內(nèi)“嚴(yán)監(jiān)管、強調(diào)控”政策影響，民企融資與信用陷入雙收縮狀況。換而言之，大環(huán)境逆風(fēng)使得泛海控股經(jīng)營變現(xiàn)、融資引流均難，這是造就其流動性短缺的主要原因。

從自身因素來看，目前泛?？毓梢呀?jīng)成功完成由地產(chǎn)向金融的轉(zhuǎn)型，截至2020年6月末，其金融業(yè)務(wù)在總營收中的比重接近95%，成為絕對主力。盡管轉(zhuǎn)型足夠充分，但泛?？毓稍谥卫韺用媾c新業(yè)務(wù)之間的磨合可能尚未完成，因而容易導(dǎo)致運營能力和治理方面無法同步跟上。

一方面，前期毛利貢獻(xiàn)較高的地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速出清，拖累整體盈利表現(xiàn)，而地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)杠桿率本身就比較高；另一方面，前期大舉收購式的激進擴張，也造成其存量債務(wù)規(guī)模較大，兩者的共同作用亦在一定程度導(dǎo)致泛?？毓少Y金鏈承壓。

當(dāng)然，并不能就此否認(rèn)泛?？毓赊D(zhuǎn)型的努力。隨著“房住不炒”主基調(diào)的確立，疊加2020年8月“三條紅線”的出臺，如今房地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)”打法難以為繼，行業(yè)洗牌、紅海競爭并存。不同于其他房企半遮半掩的轉(zhuǎn)型姿態(tài)，泛?？毓稍缬?年前即已啟動全面轉(zhuǎn)型的步伐，展示出其超凡的魄力以及前瞻的戰(zhàn)略眼光。

一言以蔽之，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是勢在必行的事，泛?？毓傻牧鲃有詨毫蚺c轉(zhuǎn)道金融有關(guān)，但并非占主導(dǎo)地位。而在該階段，泛?？毓傻膽?zhàn)略和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)大方向正確，且這類大企業(yè)往往具有足夠能力應(yīng)對流動性風(fēng)險。

展期、銷售、引戰(zhàn)，多措并舉抑風(fēng)險?

出現(xiàn)問題，以正確的態(tài)度面對并拿出有效的解決方案是一家大企業(yè)該有的擔(dān)當(dāng)。泛?？毓傻牧鲃有詨毫φ厥加诿裆敻缓兔裆磐械妮浾撐C，就在外界擔(dān)憂民生信托將會重蹈華信、川信及安信覆轍的時候，殊不知泛?？毓稍缫巡扇《喾N形式防范風(fēng)險擴大。歸結(jié)下來，泛?？毓傻淖龇ù笾路譃槿悾赫蛊凇N售、引戰(zhàn)，即對既有貸款申請展期緩解即時償債壓力、加快銷售促進回款或出售資產(chǎn)回籠現(xiàn)金、引進戰(zhàn)略投資者增厚股本并增強企業(yè)公信力。

2020年至今，泛?？毓梢延袛?shù)筆貸款成功得到展期。就在今年3月底，其新增武漢中央商務(wù)區(qū)股份有限公司作為保證擔(dān)保，將2020年4月向民生銀行北京分行融資的24億元延長融資期限1.5年；而在2020年7月，泛?？毓梢严蛎裆y行香港分行展期7.5億港元融資1年，并擬就此前向山東信托申請6億元貸款展期3個月。

與此同時，泛?？毓梢嗤ㄟ^資產(chǎn)和股權(quán)出讓的方式獲得流動資金，共計變現(xiàn)資金超過百億元。其中，泛?？毓上嗬^于去年10月和今年1月讓渡27%及13.49%的民生證券股權(quán)，分別攬獲現(xiàn)金42.3億元及23.64億元；而其還以30.66億元出售武漢中央商務(wù)區(qū)“鄂（2019）武漢市江漢不動產(chǎn)權(quán)第0008198號”宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)，并以5.45億元轉(zhuǎn)讓宗地14B地塊上艾迪遜酒店、萬怡酒店等商業(yè)物業(yè)。

相對而言，展期能夠調(diào)節(jié)貸款期限結(jié)構(gòu)，卻不能直接削減債務(wù)規(guī)模；出售資產(chǎn)雖可直接獲得貨幣資金，卻要放棄相應(yīng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的增值潛能，引入戰(zhàn)投也是泛?？毓傻闹仡^錨向。

泛海控股于2020年上半年始全力推進金融子公司引戰(zhàn)工作，旨在提升金融子公司發(fā)展實力及后勁，同時公司盤活資產(chǎn)、增加現(xiàn)金流。在其最近的投資者問答中，泛海控股表示“公司將加大力度推動落實金融子公司及地產(chǎn)核心平臺的引戰(zhàn)工作，繼續(xù)加強核心資產(chǎn)盈利能力提升、境內(nèi)外資產(chǎn)處置、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化等重點工作。”

歷經(jīng)上述操作，一些積極的跡象正在泛?？毓缮砩习l(fā)生，集中表現(xiàn)為去杠桿成效顯著、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。據(jù)悉，泛?？毓傻目傌?fù)債規(guī)模從2018年底的1836.67億元降至2020年上半年的1469.57億元，降幅約20%；資產(chǎn)負(fù)債率由2018年底的86.60%降至2020年上半年的80.11%，達(dá)到五年來最低水平。

千億估值資產(chǎn)在手，長期信用具有深護城河?

最易被人忽視的，還是泛?？毓尚酆竦膬?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些才是鑄就其基本盤最為夯實的基礎(chǔ)，也是其在長期發(fā)展的強大動力所在。成功轉(zhuǎn)型之后，泛海控股的金融業(yè)務(wù)勇挑大梁，且戰(zhàn)略投資加速發(fā)力，基本形成“金融+房地產(chǎn)+戰(zhàn)略投資”三輪驅(qū)動的戰(zhàn)略格局。

金融業(yè)務(wù)層面，泛海系幾乎拿下所有金融牌照，建立起包含銀行、證券、保險、基金、信托、期貨、租賃在內(nèi)的完整產(chǎn)業(yè)帝國。而民生證券、民生信托和亞太財險堪稱泛?？毓山鹑诎鍓K的三駕馬車，2020上半年三者分別為其帶來營收15.6億元、8.44億元及26.53億元，同比增長分別為16.16%、21.61%和35.01%。

值得一提的是，民生證券投行業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼。截至2020年12月末，民生證券已完成22單IPO項目，列位行業(yè)第6位；累計募資超118億元，累計發(fā)行費用超9.6億元，同樣名列行業(yè)前茅；而在IPO項目排隊數(shù)量上，則以超50家的數(shù)量穩(wěn)居行業(yè)前列。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)層面，泛?？毓涩F(xiàn)有布局集中于武漢及美國，并以武漢CBD為甚。在該塊地界，泛?？毓刹粌H布局九大住宅項目，還有武漢漢口泛海喜來登酒店、武漢泛海費爾蒙酒店以及寫字樓、生活廣場等多元業(yè)態(tài)。其中在疫情期間，武漢CBD泛海國際居住區(qū)的二手房成交價不降反增；蕓海園更是創(chuàng)下6天銷售168套、金額超6億的銷售佳績，位列2020年上半年武漢高端住宅成交套數(shù)第二名。

前述提及泛海出售CBD土地置換現(xiàn)金，實際僅占相關(guān)資產(chǎn)很小的份額。由泛?？毓砷_發(fā)的武漢中央商務(wù)區(qū)總建筑面積達(dá)1400萬平方米，該次出售標(biāo)的地塊總計容建筑面積只有17余萬平，武漢CBD壓艙石的作用凸顯。而且，因為泛海控股介入時間很早、成本也很低，已積攢相當(dāng)大的溢價空間。

投資業(yè)務(wù)層面，泛?？毓蓱?zhàn)略投資的企業(yè)至少有19家，覆蓋新科技、新能源、新材料、移動互聯(lián)網(wǎng)等價值高增長行業(yè)，包括北汽新能源、青云cloud、禾多科技、浪潮云、Alpha Frontier Limited、Datavisor、天和磁材、山東天岳等知名產(chǎn)業(yè)巨頭。

就在2020年7月，泛海控股持股8%的渤海銀行成功登陸港股，成為該年銀行IPO的“破冰者”；同年9月，由其控股的安防企業(yè)三江電子成功過會，即將登陸創(chuàng)業(yè)板。此外，泛海投資的京東物流和網(wǎng)易云音樂亦有望在2021年上市。累累碩果背后，亦從側(cè)面印證泛海投資團隊精準(zhǔn)的戰(zhàn)略眼光和高超的戰(zhàn)略定力。

根據(jù)泛海控股對其境內(nèi)外地產(chǎn)、金融股權(quán)和投資項目的估值，其所持權(quán)益總估值超1600億元。其中，境內(nèi)地產(chǎn)估值近800億元，境外項目估值300多億元，金融股權(quán)估值超350億元，投資項目估值130億元左右。

以此龐大的資產(chǎn)，泛海無疑具有很大的騰挪空間，覆蓋債務(wù)亦是綽綽有余。眼下情形或是泛?？毓?0余年發(fā)展歷程中的一個大波浪，困難定然是短期的，不久之后其必將穿破黑暗、重新迎來柳暗花明。