隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，深圳的城市面臨著存量低效用地資源的亟待盤活提升。存量土地中，低效用地和閑置用地的存在直接影響了城市建設(shè)用地的綜合利用效益。為此，各地開始轉(zhuǎn)變存量土地利用發(fā)展方式，積極探索節(jié)約集約用地的模式，實施空間優(yōu)化舉措，推動城市更新和土地整備工作的全面、合理、有序推進(jìn)。

針對存量閑置用地，深圳市已于2019年8月印發(fā)《深圳市已批未建土地處置專項行動方案》對此類土地中的已批未建土地進(jìn)行處置。而對于存量低效用地的盤活及提升，《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》提出：“以推動高質(zhì)量發(fā)展和提升土地節(jié)約集約利用水平為核心，以持續(xù)強(qiáng)化政府統(tǒng)籌力度、全面盤活城市低效用地為方向，以更新整備融合、政策創(chuàng)新為手段，深入探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的市場化機(jī)制?！?/p>

規(guī)劃期內(nèi)，深圳市將堅持“留改拆”并舉的原則，以保留提升為主，除違法建筑、經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑以及滿足存量低效用地盤活評價標(biāo)準(zhǔn)的用地外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑。這意味著深圳市將從傳統(tǒng)的大拆大建模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅亓舸?、提升更新和?xì)致管理的更新整備模式。

存量低效用地再開發(fā)成為深圳市城市更新和土地整備的重要方向之一。根據(jù)新國土空間規(guī)劃，到2035年，全市以城市更新、土地整備、舊住宅區(qū)改造為主導(dǎo)的存量低效用地再開發(fā)規(guī)模不少于170平方公里，完成有機(jī)更新不少于150平方公里。這一目標(biāo)要求創(chuàng)新運營模式，以提高存量低效用地的開發(fā)利用效率和土地利用率。其中，更新整備融合試點閉環(huán)運行方式是一種有效的嘗試，能夠提高土地資源的綜合利用效益，實現(xiàn)城市功能的優(yōu)化和升級。

一、存量低效用地盤活是必然趨勢

如今，城市化快速推進(jìn)，土地資源有限，存量土地的優(yōu)化利用已成為推動城市可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。城市更新和土地整備工作的全面推進(jìn)已成為當(dāng)前各地積極探索的重點，而盤活存量低效用地也是這項工作的重要內(nèi)容。存量低效用地的更新整備需要政府、企業(yè)、市場的合力推進(jìn)，積極探索利用市場化機(jī)制開展盤活低效用地的方式和方法，以提高土地利用效率、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市改善。

二、挖掘存量低效用地潛力盤活提升其價值

存量低效用地的盤活提升，需要深入挖掘土地價值和開發(fā)潛力。要充分發(fā)揮低效用地的優(yōu)勢和特點，根據(jù)城市規(guī)劃和用地需求，深圳市已經(jīng)制定了一系列政策和措施，推動存量低效用地的更新整備工作，包括“深圳市已批未建土地處置專項行動方案”和《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》。除此之外，深圳市政府還出臺了一系列激勵措施，鼓勵企業(yè)和個人參與到存量低效用地的盤活提升工作中來，例如土地出讓金的優(yōu)惠政策、建設(shè)用地收儲政策等。

盤活存量低效用地的關(guān)鍵是要發(fā)揮其潛力，提升其價值。這需要對土地資源進(jìn)行全面的評估和規(guī)劃，包括土地的位置、用途、市場需求、經(jīng)濟(jì)價值等方面的考慮。此外，還需要采用創(chuàng)新的開發(fā)方式和模式，例如開展土地租賃、PPP模式、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等方式，挖掘土地資源的多重價值，實現(xiàn)資源優(yōu)化利用和經(jīng)濟(jì)效益最大化。

目前，深圳市已經(jīng)取得了一定的成效，存量低效用地的盤活提升工作正在逐步推進(jìn)。例如，在南山區(qū)科技園區(qū)內(nèi)，原本是低效用地的地塊通過更新整備，已經(jīng)成為了現(xiàn)代化的高端商務(wù)辦公區(qū)；在寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道，原本是廢棄的廠房區(qū)，經(jīng)過改造升級后，成為了具有時尚藝術(shù)氣息的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，吸引了大量年輕人和創(chuàng)業(yè)者的入駐。

然而，存量低效用地的盤活提升工作仍面臨著諸多挑戰(zhàn)。首先，存在著法律法規(guī)的限制，土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)讓等需要經(jīng)過繁瑣的程序，增加了盤活土地的成本和難度。其次，盤活存量低效用地需要綜合考慮社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等多個因素，這需要政府、企業(yè)和社會各方面的合力支持和參與。最后，存量低效用地的盤活提升需要一個長期的過程，需要各方的持續(xù)投入和耐心等待。

三、更新整備需要政府、企業(yè)和市場的合力推進(jìn)

更新整備是一項復(fù)雜的工作，需要政府、企業(yè)和市場的合力推進(jìn)。政府在整個更新整備過程中，應(yīng)發(fā)揮統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的作用，加大政策引導(dǎo)力度，制定相關(guān)政策，明確土地利用方式、開發(fā)規(guī)模和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范市場秩序。企業(yè)則需要充分發(fā)揮市場主體作用，根據(jù)市場需求和城市規(guī)劃，進(jìn)行更新整備的規(guī)劃、設(shè)計、施工和銷售等工作。市場則是推動更新整備的重要力量，需要進(jìn)一步完善土地市場體系，提高土地交易的透明度和公平性，營造健康的土地市場環(huán)境。

四、利用市場化機(jī)制開展盤活低效用地的方式和方法

要實現(xiàn)存量低效用地的盤活，利用市場化機(jī)制至關(guān)重要。政府可以通過多種方式來推動市場化機(jī)制的發(fā)展，例如土地出讓、土地拍賣、土地租賃和土地入股等。這種互動關(guān)系可以提高政府與市場之間的合作，推動盤活低效用地的順利進(jìn)行。同時，創(chuàng)新開發(fā)模式也是必不可少的，包括采用PPP、BOT等模式，引入社會資本，降低政府財政投入，提高更新整備的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。這種新型開發(fā)模式將有助于解決政府缺乏資金的問題，同時還可以吸引更多的社會資本和創(chuàng)新力量，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

綜合來看，深圳市存量低效用地的盤活提升，需要政府、企業(yè)和市場的合力推進(jìn)。政府應(yīng)加強(qiáng)政策引導(dǎo)力度，規(guī)范市場秩序；企業(yè)要充分發(fā)揮市場主體作用，進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計、施工和銷售等工作；市場則需要進(jìn)一步完善土地市場體系，提高土地交易的透明度和公平性。同時，創(chuàng)新開發(fā)模式，推動市場化機(jī)制的發(fā)展，將有助于促進(jìn)存量低效用地的盤活提升，提高土地利用效率，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市改善，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。