房價遭腰斬？配套是謊話？雙城不實際？ 揭開惠州樓市真相。
臨近年中，惠州部分樓盤啟動較大幅度的降價促銷活動
這現(xiàn)象卻被某些短視頻博主“放大解讀”，個別博主使用“樓市崩盤”“房價腰斬”等夸張用詞博人眼球，關(guān)于“惠州樓市是不是真的垮了”的討論近段時間持續(xù)發(fā)酵，讓一些購房者感到困惑，并對惠州樓市產(chǎn)生消極看法。
長期以來，外界對惠州房地產(chǎn)市場的誤解一直存在。每當(dāng)樓市進(jìn)入調(diào)整期時，總有人對惠州樓市的韌性產(chǎn)生懷疑，部分自媒體“網(wǎng)紅”為搶流量搏出位，使用夸張措辭販賣焦慮，致使購房者信心受挫。
真相真的如此嗎？
接下來分解幾大誤區(qū)：
更加理智看事情，網(wǎng)上價格與事實的差距！
誤解1 房價大面積跳水？
近期提起惠州房價的“下限”，不少自媒體將目光放在惠東某濱海項目二手房2000多元一平方米的成交價上，并以此炒作惠州房價“跳水”。
在貝殼找房APP上查詢到該小區(qū)5月的掛牌價為5171元/㎡，而今年以來該樓盤成交房源的成交均價都超過4000元/㎡。
更多的是，該小區(qū)價格低源于戶型設(shè)計的缺陷：“公攤面積太大了?！苯刂聊壳埃葜荻址康膾炫屏砍?萬套，部分賣家為了盡快出手以超低價出售是可以理解的，但這并不能代表惠州房價的全貌。
通過一手房價也能進(jìn)一步了解惠州樓市現(xiàn)狀?；菝裰医y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月惠州一手房成交均價為11427元/㎡，惠州房價整體呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。各區(qū)縣中波動相對明顯的惠陽區(qū)，5月一手房均價相對于一月下調(diào)約17%，也屬正常的價格波動，與“腰斬”相去甚遠(yuǎn)。
在目前樓市分化日趨明顯的情況下，一部分項目或因處于邊遠(yuǎn)區(qū)域，或因配套缺失，或房企為回籠資金等原因需要以較大幅度的讓利吸引購房者，但更有金山湖、江北等優(yōu)質(zhì)片區(qū)與項目，房價依舊堅挺。
誤解2 只建房子不見配套？
除小區(qū)外啥都沒，附近土路塵土飛揚；周邊生活不便，買菜還得開車去；住進(jìn)新房幾年了還為孩子的學(xué)位犯愁……配套跟不上新區(qū)建設(shè)，是過去一些購房者對某些區(qū)域樓市的印象，如今仍被不少樓市網(wǎng)紅作為噱頭詬病惠州。
實際上，近年來惠州不僅加快各類市政設(shè)施的建設(shè)，還出臺相關(guān)規(guī)定督促開發(fā)商重視相關(guān)配套的建設(shè)。
以教育配套為例，從2019年起惠州試行“惠州新建社區(qū)須配建學(xué)?！币?guī)定，要求不同體量的小區(qū)按規(guī)定配建幼兒園、小學(xué)、中學(xué)或九年一貫制學(xué)校，且應(yīng)當(dāng)與首期住宅項目同步建成交付使用。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至今年秋季，共有17所配建學(xué)校投入使用，未來2年中還將有更多配建學(xué)校投入使用。
惠州近年來還著力推動“豐”字交通主框架建設(shè)，完善全市“五橫五縱”骨干快速網(wǎng)，打通新區(qū)與成熟區(qū)域的交通鏈接，提升居住的便捷性。
此外，“優(yōu)美花園城市”建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，讓城市居民能推窗見綠，出門入園，大大提升了居住的舒適度、幸福感。
誤解3 深莞惠通勤是“笑話”？
“深莞惠一體化”承載著三座城市居民的共同期待。不過，由于過去交通一體化建設(shè)進(jìn)度低于一些人的預(yù)期，讓人對深莞惠是否能真正實現(xiàn)通勤打了問號，這一疑慮亦在網(wǎng)上被不斷放大。
不過，隨著莞惠城軌、贛深高鐵、深圳地鐵14號線等軌道交通投入使用，深莞惠跨城通勤的人數(shù)正在增加。
廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《2021年廣州市交通發(fā)展年度報告》顯示，2021年粵港澳大灣區(qū)廣東9市間跨城通勤人口總量達(dá)到121萬人，在都市圈層面，深莞惠占比達(dá)到40%。
來自深圳市交通運輸局的最新統(tǒng)計顯示，目前深圳與東莞、惠州之間的跨市交通出行量高達(dá)136萬人次/天，多為商務(wù)出行。預(yù)計2035年深圳與莞惠之間的出行量將大規(guī)模增長至520萬人次/天，其中，通勤出行量達(dá)到約300萬人次/天。
去年深圳地鐵14號線開通后，惠陽大亞灣也隨即調(diào)整7條公交線路，開設(shè)了沙田站地鐵口接駁公交，為深惠跨城通勤的“深漂”們提供了更多選擇及生活便利。未來，隨著深圳都市圈的建設(shè)思路不斷細(xì)化，深莞惠一體化進(jìn)程有望加快，三城通勤將更加便捷。
惠陽開設(shè)到沙田站地鐵口接駁公交。圖源惠州日報
業(yè)內(nèi)觀點
大幅讓利為個例 深莞惠通勤圈已初步形成
“近期，惠州樓市個別樓盤確實存在大幅讓利的情況，但我們不能把個別樓盤的短期行為，泛化成整個樓市的普遍行為，這是不客觀的?！被葜菔蟹繀f(xié)副會長、世聯(lián)行粵東公司董事總經(jīng)理周玉仁認(rèn)為，當(dāng)前主流的置業(yè)邏輯依然是選擇在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展、人口流入的區(qū)域購房，長期來看，惠州樓市前景依然樂觀。
2022年惠州GDP同比增長4.2%，GDP總量超過了5400億元，而惠州整體房價在11000元/㎡左右，可認(rèn)為當(dāng)前惠州房價和城市價值是相匹配的。在過去10年，惠州人口凈流入超過了145萬，平均每年常住人口凈流入接近15萬人。
惠州是粵港澳大灣區(qū)核心城市之一，也是深圳都市圈的重要組成部分?；葜莸幕蓐枀^(qū)、大亞灣區(qū)與深圳的車程在一個小時內(nèi)，通過城軌和地鐵到深圳福田，也只需不到50分鐘，而且深圳都市圈正在加速推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟人口高度融合。
因此，惠州未來發(fā)展?jié)摿χ档闷诖?/b>當(dāng)下，惠州樓市去化周期較長，開發(fā)商只能以價換量回籠資金，同時部分開發(fā)商由于發(fā)展原因正在退出戰(zhàn)線選擇降價出貨。基于以上兩方面原因，市場將經(jīng)歷一段“秩序重建期”，而這一階段正是置業(yè)窗口期，部分購房者可以“撿漏”。
關(guān)于深莞惠通勤，周玉仁認(rèn)為每天有136萬人在深莞惠跨城通勤，恰恰說明了深莞惠通勤圈已初步形成。
“深莞惠每日通勤人員以商務(wù)通勤為主，其中，道路和軌道出行達(dá)到85%以上?！彼硎荆瑥牡貓D上看，目前深圳都市圈的區(qū)域結(jié)構(gòu)與國際上的一些知名都市圈空間格局相當(dāng)類似，已具備國際都市圈的空間特性。同時，深圳都市圈的道路交通設(shè)施完善，尤其是高速公路網(wǎng)絡(luò)非常發(fā)達(dá)，鐵路和軌道交通則有待進(jìn)一步完善。“未來深莞惠三地之間將形成22條高（快）速路+32條軌道線路的跨市路網(wǎng)銜接方案，并大力發(fā)展海上交通，可以預(yù)見未來5年內(nèi)，深圳都市圈的聯(lián)系將更加緊密?！敝苋视裾f。
不能為流量盲目蹭“熱點”
應(yīng)傳遞真實信息
當(dāng)下網(wǎng)上確實有部分自媒體靠夸大其詞的標(biāo)題去博取流量。但樓市自媒體作為房地產(chǎn)行業(yè)的一分子，應(yīng)該傳遞真實的樓市信息，客觀反映市場，而不能為了流量去蹭所謂的熱點，甚至于輸出以偏概全、扭曲夸大的信息。
樓市的信息傳遞者，首先自身要足夠了解惠州樓市，才能為購房者提供市場信息，提供參考意見。“事實上，對于購房者而言當(dāng)下是不錯的置業(yè)時機，無論是中心地段還是位置稍偏的樓盤，均有更多選擇。作為房地產(chǎn)從業(yè)人員，也應(yīng)發(fā)布真實有效的信息，幫助購房者選擇合適自己的房子?！?/span>
惠州正做實產(chǎn)業(yè)家底 城市多元魅力凸顯
社會經(jīng)濟的發(fā)展是樓市價值的基礎(chǔ)。近年來，惠州緊扣高質(zhì)量發(fā)展首要任務(wù)，把制造業(yè)作為立市之本、強市之基，狠抓大產(chǎn)業(yè)、大平臺、大項目、大企業(yè)、大環(huán)境，加快建設(shè)更具核心競爭力的“2+1”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群，聚焦打造“3+7”產(chǎn)業(yè)園區(qū)，推動經(jīng)濟呈現(xiàn)向上向好發(fā)展態(tài)勢。
2021年惠州工業(yè)總產(chǎn)值突破1萬億元，2022年惠州GDP邁上5000億元關(guān)口……亮眼的經(jīng)濟數(shù)據(jù)是惠州近年來做實產(chǎn)業(yè)家底的生動體現(xiàn)。
中韓（惠州）產(chǎn)業(yè)園起步區(qū)內(nèi)廠房林立、項目集聚。圖源惠州日報
除了經(jīng)濟實力頻頻“出圈”，惠州城市的多元魅力日益凸顯。近日發(fā)布的《城市商業(yè)魅力排行榜》中，惠州再次被評選為二線城市。在這份圍繞商業(yè)資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來可塑性五大一級維度來評估的榜單中，惠州的商業(yè)魅力綜合排名全國第40位。
在《2022年度中國城市活力報告》中，惠州城市活力綜合指數(shù)排名全國第16位，生活出行強度與夜生活中更是排名全國第5名，惠州的城市活力可見一斑。近日，惠州還獲授全國影視指定拍攝景地，為廣東省內(nèi)首家?；葜輧?yōu)越的自然稟賦與深厚的歷史沉淀已吸引80余部影視劇組來惠拍攝，數(shù)量呈每年遞增趨勢……
產(chǎn)業(yè)的興旺、多元的城市魅力讓更多人認(rèn)識惠州，從而來到惠州、留在惠州，而人口的增長又將反哺樓市的發(fā)展，這正是支撐惠州樓市能長久穩(wěn)定發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。當(dāng)前，與全國其他城市同處于“秩序重建期”的惠州樓市，需要每一位購房者與從業(yè)者多點耐心，在波動的市場中保持定力，保有信心。
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