斑馬消費(fèi) 楊柘

江西一哥新力控股集團(tuán)徹底躺平、花樣年控股花樣自救……整個(gè)2021年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)聲鶴唳，百?gòu)?qiáng)房企當(dāng)代置業(yè)也緊隨其后，陷入到這場(chǎng)危機(jī)之中。

日前，當(dāng)代置業(yè)一支美元優(yōu)先票據(jù)逾期近3個(gè)月，目前已有債權(quán)人提請(qǐng)盡早清償。

為償債公司使出渾身解數(shù)，不過(guò)幾無(wú)進(jìn)展。賣物業(yè)資產(chǎn)不接受殺價(jià)、股東貸款遙遙無(wú)期，不知道如何應(yīng)對(duì)2月到期的另一只美元債券。

1月10日，公司結(jié)束81天停牌復(fù)牌，股價(jià)即高開(kāi)低走，當(dāng)天跌幅40%，昨日仍持續(xù)這一跌勢(shì)，跌幅7.02%，收盤(pán)價(jià)0.212港元，總市值5.93億港元。

暴雷前夜

房企暴雷的鴨先知們，往往是緊盯房企境外債的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。當(dāng)代置業(yè)（01107.HK）的資金緊張狀況，最先覺(jué)察到的是穆迪和惠譽(yù)。

去年10月12日以來(lái)，穆迪先后兩次下調(diào)公司的企業(yè)家族評(píng)級(jí)和債券高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)；自10月14日開(kāi)始，惠譽(yù)兩次下調(diào)當(dāng)代置業(yè)評(píng)級(jí)至RD（限制性違約）。此后，東方金誠(chéng)也加入到這一陣營(yíng)，將其子公司當(dāng)代節(jié)能置業(yè)主體信用評(píng)級(jí)展望為負(fù)面。

在評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“動(dòng)手”之前，公司披露控股股東張雷、執(zhí)行總裁張鵬擬為公司提供一筆8億元貸款，將在兩至三個(gè)月內(nèi)完成。

沒(méi)等到股東貸款，公司的境外債暴雷了。10月25日，一筆總額2.5億美元（合約16億元）、息票率12.85%的美元優(yōu)先票據(jù)未能按時(shí)償還本息，資金緊張狀況就此被揭開(kāi)，成為繼花樣年、新力控股集團(tuán)之后，又一債券違約的百?gòu)?qiáng)房企。

事實(shí)上，在8月26日披露的中報(bào)里，公司還平靜地表示現(xiàn)金流穩(wěn)健，銀行結(jié)余及現(xiàn)金有136.24億元。外界誤以為，公司應(yīng)付兩個(gè)月后到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)綽綽有余。

據(jù)公開(kāi)報(bào)道，在確定這筆債務(wù)無(wú)力償還前兩天，張雷、張鵬給內(nèi)部員工寫(xiě)了一封信，已采取向股東借款、出售資產(chǎn)及引進(jìn)戰(zhàn)投等方式，仍沒(méi)有籌集到款項(xiàng)。

這筆10月25日到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)2019年4月發(fā)行，期限18個(gè)月。這是目前公司4支存續(xù)美元債中規(guī)模最大一筆。39天后，公司又面臨一筆本金2億美元、票息率11.8%的到期債務(wù)。

1月10日，公司公告披露，公司境外優(yōu)先票據(jù)（包括2021到期票據(jù)及2023年有限票據(jù)）的未償還本金總額約為13.48億美元。公司已收到一名債權(quán)人要求提早償還一筆本息2360萬(wàn)美元的債務(wù)。

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經(jīng)營(yíng)乏力

2021年，當(dāng)代置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額360.5億元，同比下降14.6%。債務(wù)暴雷之后，公司銷售狀況也遭遇較大影響。

去年9月，公司完成單月合約銷售額35.63億元，10月-12月，單月合約銷售額分別為10.21億元、6.8億元和8.04億元，同比分別下降80%、86%和84.67%。

11月銷售均價(jià)更是降至一年中的谷底，為6842元/平方米，同比下降32%。這種頹勢(shì)沒(méi)有止住，去年12月銷售均價(jià)再同比下降13.69%。

主動(dòng)降價(jià)也沒(méi)能讓房子去化速度加快。自去年樓市調(diào)控、信貸收縮之后，消費(fèi)者普遍觀望態(tài)度，更是放緩了房企周轉(zhuǎn)速度。

在經(jīng)營(yíng)上，當(dāng)代置業(yè)業(yè)績(jī)?cè)?019年登上巔峰，營(yíng)收、歸母凈利潤(rùn)同比增速分別為55.84%、39.23%，2020年這組數(shù)據(jù)降至8.17%和1.14%。這兩年，公司資產(chǎn)負(fù)債率維持在高位，分別為87.45%和86.60%。

2020年以來(lái)，降負(fù)債已成為國(guó)內(nèi)房企的共識(shí)，截至去年上半年，公司資產(chǎn)負(fù)債率仍達(dá)87.63%，高出行業(yè)均值。

由于喜好發(fā)行高息債，導(dǎo)致公司融資成本高企。截至2021年上半年，當(dāng)代置業(yè)平均借貸利率9.73%，融資成本2.06億元。同期，億瀚智庫(kù)跟蹤的41家典型房企平均融資成本為5.96%。

截至去年上半年，公司負(fù)債總額862.56億元，其中流動(dòng)負(fù)債661.79億元，短期借款64.76億元。

錢(qián)緊之時(shí)，公司亦遭遇一系列連鎖反應(yīng)。

12月13日，子公司當(dāng)代節(jié)能置業(yè)公告因借款未能償還涉及重大訴訟，涉案金額11.34億元。與此同時(shí)，當(dāng)代節(jié)能置業(yè)控股公司武漢原綠世嘉置業(yè)已被武漢二十一世紀(jì)基礎(chǔ)工程有限公司申請(qǐng)破產(chǎn)清算。武漢原綠世嘉正是當(dāng)代境MOMΛ的開(kāi)發(fā)主體。公開(kāi)報(bào)道顯示，該項(xiàng)目受當(dāng)代置業(yè)資金緊張和債務(wù)危機(jī)影響，無(wú)法及時(shí)支付施工方工程款而停工。

工商資料顯示，當(dāng)代節(jié)能置業(yè)已有56筆股權(quán)凍結(jié)信息。

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艱難自救

當(dāng)代置業(yè)2000年提出綠色地產(chǎn)理念，迄今已形成當(dāng)代城境MOMΛ等4個(gè)產(chǎn)品線，在市場(chǎng)上形成了差異化競(jìng)爭(zhēng)。但公司的規(guī)模僅位于行業(yè)中游，2020年實(shí)現(xiàn)合約銷售額422.1億元。

這并不能滿足張雷、張鵬尋求規(guī)模擴(kuò)張的野心。

張鵬甚至說(shuō)，沒(méi)有規(guī)模就沒(méi)有一切。盡管道理沒(méi)毛病，但在行業(yè)白銀時(shí)代，擴(kuò)張規(guī)模越來(lái)越成為一件很冒險(xiǎn)的事情。藍(lán)光發(fā)展、新力控股等就是前車之鑒。

在這條冒險(xiǎn)之路上，公司頻頻發(fā)行高息債券獲得資金，甚至在2019年發(fā)行了一筆總額3.5億美元、票息率15.5%的高息債，創(chuàng)下亞洲公開(kāi)債券市場(chǎng)最高利率記錄，直到第二年被明發(fā)集團(tuán)22%的高息債券刷新記錄。

2021年上半年，公司購(gòu)入安徽、湖北及重慶等城市20個(gè)項(xiàng)目及地塊，獲取土地總建筑面積356.38萬(wàn)平方米。當(dāng)期末，公司土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)到1676.52萬(wàn)平方米。

2019年、2020年公司平均融資成本在9.9%的水平，分別支出利息18.04億元和24.56億元。為債務(wù)危機(jī)爆發(fā)埋下里引信。

截至2021年上半年，公司1年以內(nèi)貿(mào)易及應(yīng)付賬款較2020年底增長(zhǎng)159.08%至54.51億元，短債壓力陡然增大。

困境之下，大股東有意財(cái)務(wù)資助、公司擬出售物業(yè)資產(chǎn)股權(quán)、尋求債務(wù)展期等措施出臺(tái)，但真正落實(shí)的不多。

去年11月初，公司準(zhǔn)備將物業(yè)資產(chǎn)第一服務(wù)控制權(quán)以6.9億元出售，最終在價(jià)格上與融創(chuàng)服務(wù)沒(méi)談攏，導(dǎo)致這一回血計(jì)劃暫時(shí)擱淺。