中國(guó)城市建設(shè)迎來(lái)了新階段，以往大拆大建的模式將成為歷史。

近期國(guó)常會(huì)上通過(guò)了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，意見(jiàn)指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。

一、城中村改造不是棚改2.0

很多人把城中村改造和以前的棚改貨幣化相提并論，認(rèn)為這又將帶來(lái)巨量的資金流入，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈。雖然這確實(shí)是去年以來(lái)一系列復(fù)蘇房地產(chǎn)行業(yè)的政策之一，但卻和棚改完全不同。

棚改貨幣化開(kāi)始于2015年，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，國(guó)家為了在三四線城市去庫(kù)存，積極推進(jìn)棚改貨幣化安置。這直接激活了全國(guó)商品房銷售，解決了房地產(chǎn)庫(kù)存高企和經(jīng)濟(jì)增速放緩的問(wèn)題。

但棚改貨幣化安置也直接推高了全國(guó)房?jī)r(jià)。到了2018年，國(guó)常會(huì)提出商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

城中村改造的本質(zhì)是城市更新，并不涉及大規(guī)模的貨幣化安置。2021年，住建部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》提出，避免過(guò)度房地產(chǎn)化的開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，嚴(yán)控大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷。

本輪城中村改造和2015年開(kāi)始的棚改最大的區(qū)別還在于資金投入上，2016~2019年四年間,全國(guó)棚改總計(jì)完成投資約6.26萬(wàn)億元，而對(duì)于本輪城中村改造，樂(lè)觀預(yù)期未來(lái)三年每年也只是萬(wàn)億規(guī)模。

二、城中村改造的難點(diǎn)

城中村是指位于城市建成區(qū)或者規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)，失去或基本失去耕地，但仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊以及社區(qū)。

城中村的形成是城市建成區(qū)和規(guī)劃區(qū)隨著城市的不斷發(fā)展，農(nóng)村村莊被“包圍”進(jìn)來(lái)，形成的城村共存的一種城市化發(fā)展現(xiàn)象。

城中村雖然已經(jīng)屬于市區(qū)的一部分，但一般缺乏管理和規(guī)劃，各項(xiàng)配套不健全、基礎(chǔ)設(shè)施落后，一般也和臟亂差聯(lián)系在一起。由于城中村交通方便，地理位置好，村民們大都將住房低價(jià)出租出去，城中村聚集了大量的外來(lái)務(wù)工人員。

以深圳為例，深圳2022年常住人口1766.18多萬(wàn)人，目前有近1343.88萬(wàn)人在城中村住。超過(guò)76%以上的深圳人都住在城中村。

城中村改造的難點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：

1. 土地性質(zhì)復(fù)雜：城中村的土地性質(zhì)通常比較復(fù)雜，既有集體土地，也有國(guó)有土地，還有一些歷史遺留用地，這給改造帶來(lái)了很大的困難。

2. 人口密度高：城中村的人口密度通常很高，有些甚至達(dá)到了每平方公里數(shù)萬(wàn)人的水平，這給改造帶來(lái)了很大的壓力。

? 3. 社會(huì)問(wèn)題復(fù)雜：城中村中往往存在著許多社會(huì)問(wèn)題，如治安、消防、衛(wèi)生等方面的問(wèn)題，這些問(wèn)題的解決需要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。

? 4. 利益分配難題：城中村改造涉及到多方利益的分配，如村民、政府、開(kāi)發(fā)商等，如何平衡各方利益是改造過(guò)程中的一個(gè)難題。

由于城中村產(chǎn)權(quán)問(wèn)題復(fù)雜、周邊房?jī)r(jià)較高，更新成本也較大。之前棚改多為國(guó)有土地，適用《國(guó)有土地上房屋征收條例》，貨幣化安置后部分資金再度流入樓市；城中村則多為集體土地，拆遷仍依據(jù)《土地管理法》，各地在土地征收、集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有、安置方式等方面也有較大差異。

三、城中村如何改造

大城市城中村改造的初衷是提高供應(yīng)效率，滿足新市民和城市高質(zhì)量發(fā)展的需求。通過(guò)提供小戶型、高品質(zhì)、有溫度的保障性租賃住房，緩解新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。城中村改造也能修復(fù)內(nèi)需和消費(fèi)潛力，有助于構(gòu)建先租后買的新模式，逐步讓新市民升級(jí)住房消費(fèi)。

城中村改造不會(huì)大拆大建。城中村一般都在市中心，周邊房?jī)r(jià)很高，拆遷成本太高，不少城中村住房也都蓋了很多層，開(kāi)發(fā)商想拆除重建也心有余而力不足。除非成為危房或者實(shí)在難以達(dá)到要求的標(biāo)準(zhǔn)，一般的房屋都只會(huì)重新加固和裝修。

城中村改造后很可能會(huì)采用深圳式的政府統(tǒng)租。統(tǒng)租指的是政府（通過(guò)國(guó)有企業(yè)）統(tǒng)一收儲(chǔ)城中村房源，先進(jìn)行裝修改造和周邊配套升級(jí)，然后再出租。深圳“統(tǒng)租”的第一階段涉及104個(gè)城中村。

2017年，國(guó)家出臺(tái)了“租購(gòu)并舉”的住房政策，那時(shí)深圳市政府就有了收儲(chǔ)百萬(wàn)套城中村房屋進(jìn)行統(tǒng)一整改租賃的計(jì)劃。深圳超過(guò)四分之三的家庭租房居住，家庭租房比例位居各大城市第一，而城中村正是中低收入的群體租住最集中的地方。

城中村改造后將會(huì)為長(zhǎng)租公寓提供大量房源，長(zhǎng)租公寓將迎來(lái)新風(fēng)口。

還是以深圳為例，正在改造的平山村最快兩個(gè)月后就可以來(lái)租房，后面整個(gè)村的公寓都由萬(wàn)科旗下的泊寓管理。據(jù)深圳特區(qū)報(bào)文章發(fā)布，平山村改造將提供4類保障性租賃住房，其中青年公寓占比60%，家庭公寓占比20%，學(xué)生公寓占比10%，藍(lán)領(lǐng)公寓占比10%。

四、主要城市的城中村改造規(guī)劃

深圳2023年城中村改造提升、籌集保障性住房5.2萬(wàn)套（間），占全市城中村租賃住房總量的1%。

今年廣州計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目（含46個(gè)續(xù)建項(xiàng)目，12個(gè)新開(kāi)工項(xiàng)目，69個(gè)前期項(xiàng)目），重點(diǎn)推進(jìn)17個(gè)城市更新項(xiàng)目，力爭(zhēng)完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)。

上海2023年將新啟動(dòng)“城中村”改造項(xiàng)目10個(gè)，改造老舊村民房屋不少于130萬(wàn)平方米，受益村民不少于4000戶。目前上海還有城中村點(diǎn)位近700個(gè)，涉及11萬(wàn)戶左右，上海計(jì)劃在2032年底全面完成城中村改造項(xiàng)目。

合肥市將確保全市現(xiàn)有104個(gè)城中村改造三年內(nèi)基本完成，共約涉及2.8萬(wàn)戶、9萬(wàn)人。合肥明確提出，城中村改造要大膽探索創(chuàng)新，推動(dòng)“貨幣化安置、異地安置、入股安置”等多元化安置方式。

五、城中村改造有什么影響

城中村改造后，房屋質(zhì)量、裝修、各種配套肯定會(huì)健全起來(lái)，這也勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房租的上漲。城中村作為大城市市區(qū)房租洼地的特點(diǎn)，將會(huì)消失。

比如深圳一位城中村房東表示政府統(tǒng)租后給的租金和補(bǔ)貼疊加很高，比自己租出去的租金要高2倍以上。

城中村改造后會(huì)提供更多高品質(zhì)的出租房。但也會(huì)對(duì)一些低收入者帶來(lái)擠出效應(yīng)。部分收入較低的外來(lái)務(wù)工人員，很可能在城中村房租上漲后，會(huì)考慮離開(kāi)，到其他地方就業(yè)或者不得不返鄉(xiāng)。

城中村改造后帶來(lái)的房租上漲，也會(huì)倒逼所在城市制造業(yè)、服務(wù)業(yè)企業(yè)提高員工薪資，進(jìn)而帶來(lái)物價(jià)上漲。

城中村改造的推進(jìn)，也意味著以后城市開(kāi)發(fā)重點(diǎn)將從新城新區(qū)建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘懈隆ｋS著人口增長(zhǎng)放緩，大城市人口增長(zhǎng)也難以為繼，甚至出現(xiàn)人口減少、外流，城市大規(guī)模擴(kuò)張也將告一段落。

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上林院：楊飛，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，高校教師，深度觀察產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與財(cái)經(jīng)事件。