北京市某公司擬確定某地鐵站商業(yè)用房的日租金價(jià)值，為商業(yè)用房招商提供價(jià)值參考。

該商業(yè)用房在北京市某地鐵站附近，附近有面包店，小吃街，購(gòu)物店等店鋪，客流量較大。

考慮到該類(lèi)商業(yè)用房不同于普通住宅、商鋪，可能租戶更換較為頻繁，因此決定評(píng)估該商業(yè)用房的日租金。

評(píng)估過(guò)程

01

評(píng)估方法的選擇

PING? GU? FANG? FA

評(píng)估方法的選擇：

單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估可以采用收益法、市場(chǎng)法、重置成本法三種方法。

重置成本法就是在現(xiàn)實(shí)條件下重新購(gòu)置或建造一個(gè)全新?tīng)顟B(tài)的評(píng)估對(duì)象，所需的全部成本減去評(píng)估對(duì)象的實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值后的差額，以其作為評(píng)估對(duì)象現(xiàn)實(shí)價(jià)值的一種評(píng)估方法。

市場(chǎng)法：是指利用市場(chǎng)上同類(lèi)或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。

收益現(xiàn)值法：系通過(guò)估算委估資產(chǎn)在未來(lái)的預(yù)期收益，并采用適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)值，然后累加求和，得出委估資產(chǎn)評(píng)估的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。

根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件，以及三種評(píng)估基本方法的適用條件，本次評(píng)估選用的評(píng)估方法為：市場(chǎng)法。

選擇理由：

因本次評(píng)估對(duì)象為某地鐵站商業(yè)用房，重置成本法只能反映建造成本，不能反映其經(jīng)營(yíng)租賃的真實(shí)價(jià)值，故本次評(píng)估未采用重置成本法。

收益法是對(duì)未來(lái)收益的折現(xiàn)價(jià)值，租賃價(jià)格不需折現(xiàn)，因此不采用收益法。

因此，本次評(píng)估采用市場(chǎng)法。

02

市場(chǎng)法評(píng)估思路

PING? GU? SI? LU

市場(chǎng)法評(píng)估思路：

市場(chǎng)法是將委估房產(chǎn)與市場(chǎng)上近期出租的相類(lèi)似的物業(yè)(比較實(shí)例)相比較，并將兩者在價(jià)值影響諸因素如交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等方面的差異量化，據(jù)此對(duì)參照物的市場(chǎng)租金價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和修正，評(píng)定委估建筑物的資源使用費(fèi)。

基本計(jì)算公式為：

P=P'×A×B×C×D×E

式中：

P-----委估建筑物資源使用費(fèi)；

P'-----參照物租金價(jià)格；

A-----交易情況修正系數(shù)；

B-----交易日期修正系數(shù)；

C-----區(qū)域狀況修正系數(shù)；

D-----實(shí)物狀況修正系數(shù)；

E-----權(quán)益狀況修正系數(shù)；

交易情況修正系數(shù)A用于將參照物的交易價(jià)格調(diào)整為一般市場(chǎng)情況下的正常、客觀、公正的租賃價(jià)格；

交易日期修正系數(shù)B用于將參照物的交易價(jià)格調(diào)整為估值基準(zhǔn)日的租賃價(jià)格；

區(qū)域因素修正系數(shù)C用于調(diào)整委估房產(chǎn)與參照物在周邊繁華程度、周邊環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施完善程度等方面的差異；

個(gè)別因素修正系數(shù)D用于調(diào)整委房產(chǎn)與參照物裝修情況、設(shè)施設(shè)備、空間布局、建筑功能、在地鐵站內(nèi)的位置、所屬地鐵站的流量（萬(wàn)人次/年）、建筑物使用的局限等方面的差異。

權(quán)益狀況修正系數(shù)E用于調(diào)整委房產(chǎn)與參照物規(guī)劃條件、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立等方面的差異。

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