內(nèi)容摘要：《虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)華新片區(qū)城市設(shè)計(jì)》公開招標(biāo)公告，將開展軌交專題研究、華新片區(qū)將現(xiàn)大面積征收。

招標(biāo)截圖

近日，《虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)華新片區(qū)城市設(shè)計(jì)》公開招標(biāo)公告。

一、招標(biāo)公告

招標(biāo)公告顯示，本次采購(gòu)內(nèi)容主要包括三方面：

1）對(duì)華新片區(qū)2.54平方公里進(jìn)行整體性概念城市設(shè)計(jì)；

2）聚焦總體空間結(jié)構(gòu)中劃定的近期重點(diǎn)區(qū)域（占地約50公頃）開展空間形態(tài)的詳細(xì)城市設(shè)計(jì)；

3）結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行三個(gè)專題項(xiàng)目研究：軌交專題、開發(fā)容量專題及圖則研究。

本次招標(biāo)預(yù)算金額為 196.4萬(wàn)元

合同履約期限： 180天

招標(biāo)時(shí)間安排：

獲取招標(biāo)文件時(shí)間：2023年10月08日至2023年10月13日

提交投標(biāo)文件截止時(shí)間：2023年10月30日

開標(biāo)時(shí)間： 2023年10月30日

二、片區(qū)演化

華新片區(qū)區(qū)位圖

虹橋商務(wù)區(qū)華新片區(qū)，位于虹橋商務(wù)區(qū)西北部，華新鎮(zhèn)最東部，即該鎮(zhèn)沈海高速以東鎮(zhèn)域。隸屬于虹橋主城片區(qū)。

我們先看一下虹橋商務(wù)區(qū)片區(qū)（分區(qū)）的演化。

《虹橋主城片區(qū)單元規(guī)劃》版華新片區(qū)

根據(jù)2020年批復(fù)的《上海市虹橋主城片區(qū)單元規(guī)劃》文本顯示（下文簡(jiǎn)稱“單元規(guī)劃”），華新片區(qū)在虹橋商務(wù)區(qū)被劃分為虹橋鄉(xiāng)村單元02，隸屬于西虹橋片區(qū)。

我們看到，當(dāng)時(shí)虹橋商務(wù)區(qū)大的空間結(jié)構(gòu)分兩層，一、就是虹橋主城片區(qū)，即附圖《華新片區(qū)區(qū)位圖》中的紅線范圍；二、外圍的虹橋商務(wù)區(qū)拓展區(qū)。

“單元規(guī)劃”在上述基礎(chǔ)上就虹橋主城片區(qū)再規(guī)劃形成了核心區(qū)、機(jī)場(chǎng)片區(qū)、西虹橋、南虹橋、北虹橋和東虹橋六大片區(qū)的空間格局。

而本案的華新片區(qū)，即歸為西虹橋。

2023年8月28日，印發(fā)了《虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)綜合交通規(guī)劃(2021-2035 年)》通知（下文簡(jiǎn)稱“交通專項(xiàng)規(guī)劃”），這意味著該“專項(xiàng)規(guī)劃”已批復(fù)，商務(wù)區(qū)同期還編制了《上海虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)國(guó)土空間中近期規(guī)劃》（下文簡(jiǎn)稱“國(guó)土規(guī)劃”），兩份規(guī)劃就虹橋商務(wù)區(qū)分區(qū)均重新定義，從空間格局上均“淡化”了虹橋主城區(qū)與拓展區(qū)的分割或概念。

（請(qǐng)注意，這里我們使用了“淡化”一詞，也就是說(shuō)實(shí)際虹橋主城區(qū)范圍沒有變化。）

并一致將整個(gè)虹橋商務(wù)區(qū)劃分形成了?5 個(gè)片區(qū)，即核心區(qū)、南虹橋片區(qū)、東虹橋片區(qū)、西虹橋片區(qū)和北虹橋片區(qū)。

而本案的華新片區(qū)已由此前的西虹橋調(diào)整為南虹橋片區(qū)。另外，這里的西虹橋已將徐涇鎮(zhèn)全域納入其中。

（所以，題外話，經(jīng)?？次覀兾恼碌呐笥褢?yīng)該知道，我們文章定位徐涇板塊時(shí)不太說(shuō)西虹橋，因?yàn)檫@里最新規(guī)劃顯示西虹橋范圍已覆蓋徐涇整個(gè)鎮(zhèn)了；我們會(huì)以沈海高速為界，以虹橋主城區(qū)和虹橋拓展區(qū)區(qū)分，這樣更細(xì)化。）

三、華新片區(qū)功能定位

我們看到，這次招標(biāo)將對(duì)華新片區(qū)2.54平方公里進(jìn)行整體性概念城市設(shè)計(jì)，那么那里會(huì)規(guī)劃些什么功能呢？

接下來(lái)，我們就來(lái)梳理一下其兩版上位規(guī)劃提前探究。

1、《上海市虹橋主城片區(qū)單元規(guī)劃》版

“單元規(guī)劃”版將單元分為了兩種，一種為城市開發(fā)邊界內(nèi)為城鎮(zhèn)單元，另外是城市開發(fā)邊界外的鄉(xiāng)村單元。虹橋主城片區(qū)共劃分 25 個(gè)單元，其中 17 個(gè)城鎮(zhèn)單元，8 個(gè)鄉(xiāng)村單元。

而本案的華新片區(qū)就是這8個(gè)鄉(xiāng)村單元之一。其重點(diǎn)是明確單元內(nèi)建設(shè)用地減量化要求、生態(tài)管控要求和農(nóng)業(yè)布局要求。

虹橋商務(wù)區(qū)華新片區(qū)，即虹橋鄉(xiāng)村單元02面積為2.62平方公里（本次招標(biāo)顯示該面積為2.54平方公里），本單元是由華新鎮(zhèn)鎮(zhèn)界-虹橋主城片區(qū)規(guī)劃范圍線圍合而成的區(qū)域。

虹橋商務(wù)區(qū)華新片區(qū)規(guī)劃

單元規(guī)劃控制表

單元定位以生態(tài)休閑功能為主，規(guī)劃期末將實(shí)施減量化面積56.44公頃，新增耕地面積下限4.25公頃，單元總建筑面積上限5.98萬(wàn)平方米。該單元的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)面積為57.84公頃。

該單元內(nèi)如需編制下位規(guī)劃或?qū)ｍ?xiàng)規(guī)劃，應(yīng)充分考慮基本農(nóng)田保護(hù)的要求。

我們看到，上述規(guī)劃中主要有永久性基本農(nóng)田、農(nóng)林復(fù)合區(qū)、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)及5處旅游休閑功能區(qū)。

從單元規(guī)劃控制表顯示，華新片區(qū)建設(shè)用地規(guī)模為40.49公頃，應(yīng)該主要就是5處旅游休閑功能區(qū)；及2條“區(qū)區(qū)通”道路，即閔行方向未來(lái)將向西延伸紀(jì)友路和紀(jì)宏路；還有就是軌道交通（下面詳解）。

另外，還有三個(gè)規(guī)劃指標(biāo)非常值得關(guān)注，即常住人口為0，村莊建設(shè)用地為0，住宅建筑面積為0，也就是說(shuō)上華新片區(qū)為“無(wú)人區(qū)”。

這也就回答了另外一項(xiàng)重要規(guī)劃指標(biāo)，即建設(shè)用地減量化下限為56.44公頃。

虹橋商務(wù)區(qū)華新片區(qū)現(xiàn)狀衛(wèi)星圖

這也意味著，目前虹橋商務(wù)區(qū)華新片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀的所有宅基地都將被征收，其他地上建筑物也基本要拆遷。

2、《上海虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)國(guó)土空間中近期規(guī)劃》版

就華新片區(qū)來(lái)說(shuō)，“國(guó)土規(guī)劃”版中并沒有闡述具體規(guī)劃指標(biāo)，但目測(cè)與“單元規(guī)劃”差異不大。展示的已批控規(guī)拼圖整個(gè)華新片區(qū)被綠色給渲染了。

這張《南虹橋中近期規(guī)劃建設(shè)引導(dǎo)圖》更清晰些，盡管“國(guó)土規(guī)劃”版將華新片區(qū)由原西虹橋納入至南虹橋，但華新片區(qū)自身規(guī)劃似乎并沒有變化，隱約還能看到5處旅游休閑功能區(qū)。

本次招標(biāo)聚焦總體空間結(jié)構(gòu)中劃定的近期重點(diǎn)區(qū)域（占地約50公頃），約占總體華新片區(qū)面積（2.54平方公里，該數(shù)據(jù)為招標(biāo)內(nèi)容數(shù)據(jù)）的19.69%左右。

四、軌交專題

25號(hào)線華新兩方案比對(duì)

本次招標(biāo)服務(wù)內(nèi)容中提到，要結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行三個(gè)專題項(xiàng)目研究，即軌交專題、開發(fā)容量專題及圖則研究。其中便包括了軌交專題。

從現(xiàn)有已公開的官方資料來(lái)看，途經(jīng)虹橋商務(wù)區(qū)華新片區(qū)的軌道交通線路只有25號(hào)線。就25號(hào)線華新鎮(zhèn)走向，我們已報(bào)道過(guò)多次了，虹橋商務(wù)區(qū)的兩份重要規(guī)劃，即“交通專項(xiàng)規(guī)劃”和“國(guó)土規(guī)劃”選擇了不同的路徑。

我們看到，“交通專項(xiàng)規(guī)劃”版，25號(hào)線沿紀(jì)鶴路向西，并從虹橋商務(wù)區(qū)華新片區(qū)北部擦過(guò)，該線路對(duì)華新片區(qū)影響很小。

而“國(guó)土規(guī)劃”版，25號(hào)線由紀(jì)豐路向西橫穿虹橋商務(wù)區(qū)華新片區(qū)。該方案過(guò)境華新片區(qū)線段較長(zhǎng)。結(jié)合華新鎮(zhèn)區(qū)“城中村”土地利用規(guī)劃顯示，華志路、新府中路“城中村”地塊被定位為了“地標(biāo)片區(qū)”，再加上本次招標(biāo)軌道交通作為專項(xiàng)研究課題，故我們判斷，未來(lái)25號(hào)線在華新鎮(zhèn)選擇沿華志路的概率更高。

本次開展軌道專題的還有一大利好，即這還意味著25號(hào)線是選擇既有規(guī)劃線路（徐涇段諸光路沿線）還是走虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)新增通道也將一并揭曉。

本合約履約期為180天，如果以開標(biāo)日10月30日起算，那么，最終成果將在明年4月底左右提交。

（說(shuō)明：上述分析均建立在現(xiàn)有規(guī)劃資料基礎(chǔ)上，存在變化的可能性，請(qǐng)以后續(xù)官方公示為準(zhǔn)，文章內(nèi)容不作為任何投資依據(jù)！）

來(lái)源：政府招采

編輯：大青浦房談