[[厲害財(cái)經(jīng)]]

深圳在樓市的改革嘗試再次踏入深水區(qū)

深圳房地產(chǎn)又大便了

國企直接下場(chǎng)化身二房東

改革名稱叫深圳統(tǒng)租

小提問

你看好同租嗎

這件大事結(jié)合之前一歷史的第一期系列視頻

深圳樓市大變是一個(gè)配套的改革動(dòng)作

核心訴求

還是希望學(xué)習(xí)新加坡的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

本質(zhì)上是把深圳市

作為全國房地產(chǎn)政策的試驗(yàn)田

率先做一些突破性的創(chuàng)新性的動(dòng)作

這次的統(tǒng)租就是深圳國企下場(chǎng)

把中心城區(qū)的城中村出租房集體包下來

經(jīng)過大規(guī)模裝修后

再集體拋向市場(chǎng)

租給客戶

本質(zhì)上是深圳市政府想留住人才

尤其是年輕人才

為他們提供良好的租房體驗(yàn)

提供高質(zhì)量中等價(jià)格的租房供給

取代原來的低質(zhì)量低價(jià)格的城中村

當(dāng)然原來城中村的租戶們難免會(huì)被誤傷

但這是一種趨勢(shì)

就如同當(dāng)初北京的改革一樣

通過市場(chǎng)化的租金價(jià)格壓力

把一部分人擠出這片寸土寸金的地方

多殘酷的現(xiàn)實(shí)

大家好

這里是厲害財(cái)經(jīng)預(yù)言家一歷史

今天跟大家一起盤盤深圳同租的背后

樓市改革到底往什么方向發(fā)展

統(tǒng)租房會(huì)成為潮流趨勢(shì)嗎

對(duì)普通人尤其是年輕人來說

同租房值得花時(shí)間花精力去申請(qǐng)嗎

結(jié)合一歷史的真實(shí)感受給大家好好聊聊

歡迎轉(zhuǎn)評(píng)贊

支持一波深圳統(tǒng)租改造鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)

網(wǎng)上輿論討論的很深

主要原因是牽涉到深圳上千萬人的居住問題

城中村是很多深圳建設(shè)者

包括低收入群體的重要落腳點(diǎn)

像之前很多人知道的三河大神

城中村就是很多人孤獨(dú)的港灣

2022年

深圳常住人口1766萬

目前有接近1343萬人常住城中村

根據(jù)深圳市的規(guī)劃

2021~2027年

全市計(jì)劃增加100萬套保障性住房

覆蓋350~450萬人

到了2035年

深圳市要超過500萬人住在保障性住房里面

所以第一個(gè)結(jié)論同租房這件事

深圳是認(rèn)真的

而且準(zhǔn)備長(zhǎng)期干

現(xiàn)在只是開了個(gè)頭

接下來的問題是他到底會(huì)怎么影響深圳打工人

現(xiàn)在租客最關(guān)心的問題

搬遷時(shí)間

搬遷補(bǔ)助

學(xué)位問題

官方都做了回答

反正一句話

我辦事你放心

但是一些隱性的影響正在一步步外溢

而這類外溢

很可能是超出政策制定和執(zhí)行的初衷的

第一個(gè)外溢

漲租金

是的

你沒有看錯(cuò)

在白芒村

平山村

龍華園

芳村里

沒有被統(tǒng)租的房東都開始漲價(jià)了

原因很簡(jiǎn)單

深圳國企運(yùn)營(yíng)的微塘公寓

在精裝修和提升配套后

租金會(huì)有10%左右的漲幅

市場(chǎng)上的城中村自然而然更長(zhǎng)

因?yàn)楸旧砉┙o就這么點(diǎn)

國企翻新的租房沒有增大供給量

只是提高了品質(zhì)

租金提高是對(duì)深圳打工人的第一個(gè)影響

第二個(gè)影響是無處安身

據(jù)白芒村正在搬家的劉先生口述

我們?cè)谶@住了十幾年

很舒服

房租也便宜

環(huán)境也好

交通方便

白芒村現(xiàn)在住了2萬多人同租

我們也支持

但是房東一下子叫搬走

而且附近的村子一時(shí)半會(huì)兒沒有房子出租

就算有很多也是漲價(jià)500~1000塊

大家都不知道何去何從

第三個(gè)影響是打亂預(yù)期

是的

一旦這項(xiàng)改革啟動(dòng)

所有住在城中村的人都會(huì)開始惶惶不安

沒有人知道哪一天會(huì)輪到哪個(gè)村

會(huì)不會(huì)輪到自己的屋子

但是要做預(yù)期管理很難

征收工作沒那么簡(jiǎn)單

三方博弈往往找不出最優(yōu)解

總之在險(xiǎn)境的問題之下

還隱藏著許多隱性的問題

深圳這次淌過去的水和經(jīng)驗(yàn)

也許未來會(huì)成為案例

這一輪運(yùn)動(dòng)的政策起點(diǎn)在深圳

前不久提高了14 五規(guī)劃里自己的任務(wù)目標(biāo)

追加20萬套

保障性住房

從原來54萬套增加到74萬套

自己建

來不及收

城中村是最現(xiàn)實(shí)也是最快速的辦法

同租以后的城中村租房

會(huì)被深圳市歸納到保障性租賃住房體系中

成為有編制的房子

主導(dǎo)這個(gè)項(xiàng)目的單位是深圳市人才安居集團(tuán)

在通過和國家開發(fā)銀行

工商銀行

建設(shè)銀行

中國銀行

農(nóng)業(yè)銀行簽訂授信

一共拿到了5000億的額度

旗下的微糖公寓品牌也已經(jīng)開始運(yùn)營(yíng)

招租從1300元的單間到2000

100元的一室一廳

總體來說價(jià)格還算實(shí)惠便宜

在深圳算貴嗎

小伙伴可以把自己的感受打在公屏上

人才安居集團(tuán)和五大行簽約完成以后

2月十日

深圳就成立了安居威堂

住房租賃投資控股有限公司

這個(gè)單位就是之后深圳一系列改革的執(zhí)行公司

敲黑板

記住這個(gè)主體

后面我們還會(huì)重點(diǎn)聊

他通過統(tǒng)一收儲(chǔ)城中村房源進(jìn)行裝修改造

并對(duì)周邊配套升級(jí)

然后再出租四步走的方式完成整個(gè)改革工作

政府出資補(bǔ)貼

國企

銀行貸款

國企推進(jìn)

比利時(shí)大膽預(yù)測(cè)一波

這個(gè)模式在一線城市和強(qiáng)二線

未來都很可能成為標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作

去介入城市更新住房供應(yīng)

人才安居等等項(xiàng)目運(yùn)作

這件事對(duì)于普通年輕白領(lǐng)是友好

但是可能對(duì)收入較低的群體會(huì)造成沖擊

接著第一章講

為什么一歷史覺得對(duì)普通白領(lǐng)是好事

因?yàn)橹耙粴v史就了解過

政府保障性住房的租賃項(xiàng)目

想要申請(qǐng)一套公租房

但是條件真的太苛刻

比如要求你是本區(qū)戶口或者勞動(dòng)關(guān)系

在本區(qū)的單位

除此以外

人均住房也不能超過15平米等等

就算滿足了一系列條件

還得排隊(duì)對(duì)接的老師

就說區(qū)里很多人都在排隊(duì)

你們看中的這個(gè)小區(qū)比較新

價(jià)格貴一點(diǎn)

但是也要先照顧企業(yè)的企業(yè)申請(qǐng)完才輪到你們

總之一句話

排隊(duì)吧

排無止境

沒有個(gè)23年根本輪不到

那么通過統(tǒng)租等方式收納房源

國家操盤可以保質(zhì)保量穩(wěn)定租金

所以歷史覺得對(duì)普通年輕白領(lǐng)是好的

申請(qǐng)的時(shí)間縮短

輪到自己的概率就更大了

但是有些自媒體號(hào)又發(fā)癲了

開始陰謀論

這個(gè)事情炸出來不少極端揣測(cè)的陰暗心理

比如一歷史

看到有幾個(gè)號(hào)說深圳統(tǒng)租注冊(cè)20億

但銀行授信給了5000億

擺明了是想空手套白狼

暗示深圳市財(cái)政不行了

通過統(tǒng)租房騙錢

先不說

深圳2022年破萬億的財(cái)政收入

完全就是最富裕的幾個(gè)市

光是深圳特殊的政治地位

真需要錢的話

還用得著玩這一招嗎

其次很多賬號(hào)也根本沒搞懂

授信和真實(shí)貸款之間的區(qū)別

別光輸出情緒

我們來算個(gè)賬

深圳計(jì)劃增加20萬套同租房的供給

1年下來就說包年和裝修的成本

一套房子3萬塊了不起了吧

這里也就是60億的成本

硬加到5萬塊一套

那也就100個(gè)億

就算咱們把74萬套全部都算進(jìn)去

算10萬塊一套的包年和裝修總成本

也不過是740億元

哪可能把5000億授信花光

銀行機(jī)構(gòu)傻嗎

也不傻

白花花的錢說給你就給你嗎

不得考慮還錢嗎

100億項(xiàng)目你借200億

可能借得到5000億嗎

1000億也很難呀

其次還有揣測(cè)說

深圳以后會(huì)把同租房的租金收入

打包成金融產(chǎn)品

這倒是挺有遠(yuǎn)見和前瞻性的

為了進(jìn)一步擴(kuò)張

加快豐富供給

把常規(guī)模的租金收入打包成金融產(chǎn)品

賣給金融機(jī)構(gòu)再融資

然后把融到的資金滾動(dòng)起來

收更多的房子

翻新裝修

更多的城中村

這個(gè)套路一歷史承認(rèn)是有效可行的

而且大概率會(huì)推廣開

既解決了資金來源

又讓金融機(jī)構(gòu)掙錢

還加快了供給擴(kuò)張

可以說是穩(wěn)贏

畢竟深圳這幾年

為了解決新市民青年人的住房問題

花了不少心血和腦筋

計(jì)劃2023年開工60個(gè)項(xiàng)目

一口氣籌集16萬套

改善人才住房體驗(yàn)

除此以外

控制城中村的房屋

也就鎖死了市中心遠(yuǎn)期的土地供應(yīng)

國企操盤的項(xiàng)目不會(huì)拆遷了

沒有那么多拆遷大戶持幣掃貨

沒有拉升房?jī)r(jià)的新房入市

那么房?jī)r(jià)也就穩(wěn)下來了

大家心思也就安定了

不焦慮了

另一方面

通過房租價(jià)格的變動(dòng)

方便深圳市以及未來其他推廣的城市

進(jìn)行自己的人口改革

通過國企品質(zhì)甚至財(cái)政補(bǔ)貼

吸引并留住了年輕的高學(xué)歷人才

使得他們以低成本生活在最便利的市中心

那么相反

房租漲價(jià)的價(jià)格歧視

會(huì)把已經(jīng)利用完的低學(xué)歷人群和中老年人群

搬出市中心

不光是深圳

比如北京

上海拆遷項(xiàng)目基本都是中老年人被搬到市郊

換兩套房子

只不過很多事明面上不能說

大家理解就好

因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)最高峰的階段已經(jīng)過去

大量基建和房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)結(jié)束

之后是穩(wěn)定更新

穩(wěn)定提升

對(duì)于相關(guān)人口的需求不那么大了

更想要高收入

高活力

高消費(fèi)的年輕人

這就是殘酷的政策真相

這就是真空手套白狼

認(rèn)同的可以扣777

在公屏上

城中村非常復(fù)雜的系統(tǒng)性難題

住房需求更是后發(fā)國家要發(fā)展

需要克服的最大挑戰(zhàn)

不說中國從日韓到越南

印度

每一個(gè)工業(yè)化的地方

全部都會(huì)遇到頭疼的房?jī)r(jià)問題

本質(zhì)上是民生和發(fā)展之間的取舍問題

工業(yè)化要求大量的土地和大量的勞動(dòng)力人口

土地拿來建廠

人口拿來干活

這必然會(huì)導(dǎo)致資本和人群會(huì)聚集在新區(qū)

工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)

這些地方本來沒多少房子

大量人口涌入以后

一下子需求超過了供給

房?jī)r(jià)房租物價(jià)就水漲船高

其實(shí)研究了房地產(chǎn)這么久

過去幾年我們最想學(xué)的模式有兩種

一種是新加坡

一種是德國

就深圳來說

全面學(xué)習(xí)新加坡模式的趨勢(shì)非常明顯

住建局長(zhǎng)自己也定調(diào)同志們領(lǐng)域相關(guān)精神

但說實(shí)話

復(fù)刻新加坡真的很難很難

甚至很可能我們已經(jīng)錯(cuò)過了機(jī)會(huì)窗口

因?yàn)楸桓圪Y和港西開發(fā)商帶偏了

新加坡有這幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)

第一貿(mào)易港城市之國

收入豐厚

靠交通就能掙錢

第二無工業(yè)人口相對(duì)較少

第三歷史包袱不重

第四規(guī)劃早做得早

新加坡占據(jù)馬六甲海峽的天險(xiǎn)

誰來都要交過路費(fèi)

這是國內(nèi)絕大部分城市

不可能享受的條件和待遇

新加坡靠貿(mào)易就能支撐國內(nèi)生活

我們不行

我們是制造業(yè)大國強(qiáng)國

甚至是全球制造業(yè)份額最高的國家

我們工業(yè)化帶來的房子挑戰(zhàn)遠(yuǎn)比新加坡大

第三歷史包袱的差異

就拿深圳來說

300多萬平方公里的城中村拆得起嗎

第四規(guī)劃時(shí)間差異

我們?cè)谙愀勰Ｊ较?/p>

房?jī)r(jià)地價(jià)飆升了20年

相反新加坡從40多年前就籌劃國家統(tǒng)一管理

公積金

統(tǒng)一建設(shè)住房

90%的人住在了政府的房子里

10%的人去買商品房

這樣歲月靜好

而且新加坡投資還趕上了時(shí)代紅利

靠投資股票債券就掙了20年的錢

盆滿缽滿

國內(nèi)現(xiàn)在地方財(cái)政有點(diǎn)困難

短期也看不到好轉(zhuǎn)的跡象

說有心無力不為過

所以同租房看上去視覺新加坡

包括之前深圳試水的公屋

但是因?yàn)榈乩砦恢?/p>

價(jià)格問題等等

深圳的公屋都沒有賣完

而不像新加坡那樣

申請(qǐng)公屋都要輪候排隊(duì)

那學(xué)德國還來得及嗎

一定是覺得或許德國會(huì)更合適一些

通過法律法規(guī)保障租客收益

保障租金穩(wěn)定

壓制房?jī)r(jià)漲幅

打擊投資客

但是法律從起草到通過到生效時(shí)間比較久

很難在領(lǐng)導(dǎo)任上體現(xiàn)成績(jī)

其次這樣做的灰色收益顯然也沒有

自己動(dòng)手參與做房地產(chǎn)項(xiàng)目分后

那么在人性的驅(qū)使之下

房地產(chǎn)經(jīng)過98年的改革

至今25年發(fā)展已經(jīng)成為渾然巨獸

任何改革和變革都會(huì)傷筋動(dòng)骨

革命不是請(qǐng)客吃飯

偉大的巨變

如果想要重塑房地產(chǎn)

甚至以此重塑許多中國人的人生和預(yù)期

重塑中國經(jīng)濟(jì)的嶄新未來

還要花很多很重的功夫

做很多很細(xì)的工作

無論如何

同租房對(duì)于普通年輕人的好處總是大于壞處的

只是可能苦了那些辛苦討生活的人群

就像一歷史在紀(jì)錄片重慶棒棒里看過的那樣

政府推倒了破舊的危房

做苦力的棒棒們

失去自己唯一租得起的地方

我們作為普通人

身在其中

明白道理

卻也止不住眼淚

或許只能說蒼天并不是公平的

新時(shí)代的到來

總有人默默在背后奉獻(xiàn)和犧牲

時(shí)代不會(huì)記錄他們

歷史不會(huì)記住他們

大概只有我們會(huì)記住

看過這個(gè)視頻的

你們會(huì)記住

為時(shí)代

為城市

為體力勞動(dòng)付出無限的那群人

這里是厲害財(cái)經(jīng)

我們下期見