編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

2021年國(guó)內(nèi)房企遭遇了史無前例的行業(yè)下行，所有以高杠桿、高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)模式運(yùn)行的激進(jìn)房企都面臨著經(jīng)營(yíng)危機(jī)，布局一二線高能級(jí)城市、提高去化速度、較低企業(yè)負(fù)債已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的一致共識(shí)。?

危局之下，領(lǐng)地控股卻劍走偏鋒，重心偏向布局三四線低能級(jí)城市。目前，毛利潤(rùn)下滑的現(xiàn)實(shí)，接近黃線的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和一二線高能級(jí)城市低滲透率，已經(jīng)成為了懸在領(lǐng)地控股的三把達(dá)摩克利斯之劍。?

毛利率下滑，增收不增利

從銷售金額來看，2021年領(lǐng)地控股的銷售業(yè)績(jī)?yōu)?30億元，同比增長(zhǎng)4.0%，離公司早期制定的千億元銷售目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)，而且這已經(jīng)不是領(lǐng)地控股第一次未能完成年度業(yè)績(jī)指標(biāo)。

從去年國(guó)內(nèi)房企的營(yíng)收數(shù)據(jù)來看，大部分房企營(yíng)收同比均有增加，其中半數(shù)營(yíng)收漲幅超20%，其中綠城中國(guó)、旭輝控股、中國(guó)金茂三家房企的漲幅高達(dá)50%，相比之下領(lǐng)地控股4.0%的銷售業(yè)績(jī)?cè)龇鶆t稍顯黯然失色。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，領(lǐng)地控股實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6.37億元，同比減少39.96%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)4.88億元，同比減少43.22%。無論是銷售業(yè)績(jī)還是凈利潤(rùn)，領(lǐng)地控股的這兩份成績(jī)單都處在行業(yè)低位。

另外，領(lǐng)地控股近年來的結(jié)算項(xiàng)目土地收購(gòu)成本和溢價(jià)率相對(duì)較高，高價(jià)拿地也攤薄了公司的利潤(rùn)規(guī)模，盈利能力的進(jìn)一步承壓對(duì)銷售能力增幅不大的領(lǐng)地控股來說并不是一個(gè)積極的信號(hào)。

與此同時(shí)，領(lǐng)地控股毛利及毛利率也在持續(xù)下滑，2021年的毛利率下滑主要是由于駐馬店，荊州等三四線城市項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)比例增大，導(dǎo)致整體結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目銷售均價(jià)同比下滑5.4%，這無疑又進(jìn)一步拉低了公司的利潤(rùn)空間。

2021年領(lǐng)地控股的整體銷售成本為121.47億元，同比增長(zhǎng)26.5%，銷售成本的增幅是營(yíng)業(yè)收入增幅的6.6倍。領(lǐng)地控股為了應(yīng)對(duì)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的現(xiàn)狀，加大了第三方營(yíng)銷渠道的使用，這使得銷售費(fèi)用大幅增加，讓本就相對(duì)稀薄的利潤(rùn)空間進(jìn)一步壓縮。

雖然物業(yè)銷售端收入的增加，提高了領(lǐng)地控股的營(yíng)收漲幅，但是物業(yè)銷售這把雙刃劍，也成為了領(lǐng)地控股凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的掣肘。

銷售成本逐年增加，而凈利潤(rùn)的降幅卻在進(jìn)一步擴(kuò)大，盈利覆蓋不了銷售成本，由此可見，領(lǐng)地控股增收不增利已成為既定現(xiàn)實(shí)。?

值得注意的是，領(lǐng)地控股資產(chǎn)負(fù)債表中的已竣工待售物業(yè)存貨也在持續(xù)增加，2021年的待售物業(yè)存貨總額為38億元，同比增加31%，占存貨比例從2019年的4.4%增加至8.7%。

大量的待售新盤會(huì)在一定程度上增加公司的資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，如果出現(xiàn)爛尾情況將會(huì)對(duì)消費(fèi)者的信心造成不可估量的損害。?

領(lǐng)地控股欲從盈利危機(jī)中抽身，應(yīng)該積極尋求轉(zhuǎn)型的路徑，及時(shí)加強(qiáng)存量去化，同時(shí)通過加快銷售、降本增效、去存量化以保障公司的資金流動(dòng)健康，領(lǐng)地控股要想短時(shí)間內(nèi)化解這些難題可謂是一場(chǎng)巨大的挑戰(zhàn)。?

布局三四線低能級(jí)城市，難解領(lǐng)地控股的去化危機(jī)?

如今房地產(chǎn)已經(jīng)步入黑鐵時(shí)代，中小房企不敢拿地，大型房企不拿貴地，房企土儲(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)格局正在變化，房企的拿地策略、土儲(chǔ)布局都將直接影響著公司的經(jīng)營(yíng)健康。?

布局高線城市穩(wěn)固現(xiàn)金流，布局低線城市加深品牌下沉，是各大房企的自保之策。高低線城市多維布局，放緩拿地節(jié)奏，抄底囤地已經(jīng)是業(yè)界常態(tài)，而領(lǐng)地控股近幾年的土地儲(chǔ)備策略似乎是在逆勢(shì)而行。

從拿地規(guī)模來看，領(lǐng)地控股的拿地策略可能顯得太過冒進(jìn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年領(lǐng)地控股土地儲(chǔ)備1584.67萬平方米，依照領(lǐng)地控股當(dāng)前的銷售能力和預(yù)期的銷售增速，如果樓盤全部開發(fā)成功，領(lǐng)地控股旗下的銷售團(tuán)隊(duì)至少需要長(zhǎng)達(dá)4年的銷售周期才能將樓盤全部售出。?

拿下大規(guī)模的待開發(fā)土地資源房地產(chǎn)黃金時(shí)代可能是利好，但如今大規(guī)模囤地，很有可能讓領(lǐng)地控股深陷現(xiàn)金流告急的、有價(jià)無市的泥潭。?

從土地儲(chǔ)備的分布來看，領(lǐng)地控股的土地儲(chǔ)備大都聚焦在中三四線低能級(jí)城市。

據(jù)氫財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2021年領(lǐng)地控股包含合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司在內(nèi)的115個(gè)項(xiàng)目中，在四川省內(nèi)有72個(gè)，占土地儲(chǔ)備總數(shù)的62.6%，并且在72個(gè)項(xiàng)目中有59個(gè)項(xiàng)目都在四川省的三四線城市。

領(lǐng)地控股在省外的土地儲(chǔ)備也主要分布在承德、駐馬店、南充等三四線城市。領(lǐng)地控股的三四線城市土儲(chǔ)占比高達(dá)75.8%。三四線城市的房地產(chǎn)升值空間顯然跟一二線城市不在一個(gè)量級(jí)，銷售遇冷也是近年來的常態(tài)。

另外，隨著三四線城市人口流失加劇，樓市也逐漸降溫，本身的開發(fā)價(jià)值逐年走低，民眾的消費(fèi)熱情也逐年下降，以上種種很容易導(dǎo)致量?jī)r(jià)齊跌的市場(chǎng)狀況。由此可見，領(lǐng)地控股在后續(xù)土儲(chǔ)的去化周期或許將被持續(xù)拉長(zhǎng)，未來仍需面臨銷售疲乏及盈利能力下行的壓力。

從銷售金額分布來看，脫離一二線高能級(jí)城市的領(lǐng)地控股，在市場(chǎng)端的盈利增量空間也在持續(xù)壓縮。這點(diǎn)在其區(qū)域細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)上已經(jīng)得到了體現(xiàn)。

2021年領(lǐng)地控股的銷售主要聚焦成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省，該區(qū)域2021年的銷售金額為176.32億元，同比增長(zhǎng)7.3%，銷售占比達(dá)到76.6%。此外華中、京津冀以及其他地區(qū)的占比分別為5.9%、0.8%以及9.2%，而這幾個(gè)區(qū)域的銷售金額均不超過15億元，對(duì)整體營(yíng)收提升幫助不大。

領(lǐng)地控股的銷售端對(duì)省內(nèi)大本營(yíng)的依賴性太強(qiáng)，在其他區(qū)域的業(yè)務(wù)布局精力稍顯不足，尤其是以成都為代表的一二線高能級(jí)城市銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊倬徛?，領(lǐng)地控股的高端化之路似乎并未真正邁開步伐。

領(lǐng)地控股在一二線城市的盈利增量空間缺少想象力似乎已成定局，未來行業(yè)大環(huán)境持續(xù)遇冷，領(lǐng)地控股想要奮起直追，重啟一二線高能級(jí)城市布局之路仍舊任重道遠(yuǎn)。

腳踩黃線，頭頂高債，領(lǐng)地控股或被套牢?

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控白熱化，政府相繼發(fā)布了“三條紅線”、“貸款集中度”、“集中供地”等政策，根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔。踩中一線為黃檔，有息負(fù)債年增幅不得超過10%；踩中兩線為橙檔，有息負(fù)債年增幅不得超過5%；三線全踩為紅檔，不得增加有息負(fù)債。

截至2021年12月31日，領(lǐng)地控股有息債規(guī)模同比下降了19.1%至119.69億元，促進(jìn)企業(yè)杠桿水平有所下降，凈負(fù)債率62.3%，同比減少了27.6%，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%，同比減少3.8%，當(dāng)前領(lǐng)地控股已經(jīng)踩中三條紅線的其中一條，屬于黃檔企業(yè)。

在高負(fù)債率下起舞，這對(duì)領(lǐng)地控股的資金周轉(zhuǎn)能力是一項(xiàng)極大的考驗(yàn)。值得注意的是，上海票據(jù)交易所近期發(fā)布了持續(xù)逾期名單，在持續(xù)出現(xiàn)3次以上付款逾期的名單中，領(lǐng)地控股赫然在列，直至今日，領(lǐng)地控股尚似乎未真正從流動(dòng)性危機(jī)的泥潭中完全掙脫出來。?

另一方面，領(lǐng)地控股的現(xiàn)金短債比也已經(jīng)成為其隱憂。數(shù)據(jù)顯示，2021年領(lǐng)地控股持有現(xiàn)金為52.2億元，同比減少11.8%。非受限現(xiàn)金短債比為1.03，同比往年的1.02，杠桿有了進(jìn)一步抬升。2021年末短債占比為35.0%，同比增加6.3%，短期債務(wù)規(guī)模高達(dá)32.32億元。

雖然領(lǐng)地控股的現(xiàn)金目前仍舊能夠覆蓋短債，但已經(jīng)接近監(jiān)管的紅線，領(lǐng)地控股如不能及時(shí)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)以提升自身的財(cái)務(wù)安全壁壘，領(lǐng)地控股可能即將面臨較大的資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

短期債務(wù)債臺(tái)高筑，僅僅是領(lǐng)地控股債務(wù)壓力的冰山一角。數(shù)據(jù)顯示，領(lǐng)地控股的貿(mào)易應(yīng)付款及應(yīng)付票據(jù)82.06億元，而同期領(lǐng)地控股現(xiàn)金及銀行結(jié)余僅為42.98億元。

加之領(lǐng)地控股的長(zhǎng)期償債高峰期來臨，預(yù)售資金又受到政府的嚴(yán)管，領(lǐng)地控股想要靠短期內(nèi)的銷售資金緩解巨額債務(wù)壓力或許難于登天。

目前房地產(chǎn)行業(yè)融資走向呈現(xiàn)前松后緊、高開低走的特點(diǎn)，隨著融資端收緊，領(lǐng)地控股必須保證充足的現(xiàn)金流以應(yīng)對(duì)自身的償債危機(jī)，同時(shí)需要擴(kuò)寬融資渠道，降低融資成本，適當(dāng)拉長(zhǎng)債務(wù)年限才能保證公司的健康經(jīng)營(yíng)。?

而目前領(lǐng)地控股償債流動(dòng)性已居于風(fēng)險(xiǎn)高位，行業(yè)大環(huán)境持續(xù)下行，購(gòu)房者信心減弱，市場(chǎng)端銷售疲乏，這無疑給領(lǐng)地控股的減債之路增添了重重陰云。?

結(jié)語?

在房地產(chǎn)行業(yè)的大調(diào)整時(shí)代，遵循“三道紅線”的監(jiān)管要求，控成本、降費(fèi)用、增利潤(rùn)才能保持企業(yè)長(zhǎng)青。領(lǐng)地控股正在經(jīng)歷著行業(yè)轉(zhuǎn)型的陣痛，好在全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的東風(fēng)已至，領(lǐng)地控股需要趁起風(fēng)時(shí)揚(yáng)帆。

值得慶幸的是，領(lǐng)地控股也意識(shí)到轉(zhuǎn)型在即，因此也在不斷優(yōu)化自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，并加速向一二線高能級(jí)城市滲透，我們也有理由相信，以穩(wěn)健發(fā)展為底色的領(lǐng)地控股，能夠很快走出眼下的危機(jī)。