內(nèi)容摘要：華為以協(xié)議出讓方式再次取得朱家角人才公寓用地，這是華為在青浦區(qū)的第三處人才公寓用地。

協(xié)議出讓公示截圖

近日，青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)復(fù)興路西側(cè)34-06、36-07、38-02及地下空間以及淀帆路、俊暉路部分地下空間（保障性租賃住房）相關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓公示發(fā)布。

復(fù)興路西側(cè)34-06、36-07、38-02地塊區(qū)位圖

本次協(xié)議出讓的朱家角鎮(zhèn)復(fù)興路西側(cè)34-06、36-07、38-02等地塊位于滬青平公路與復(fù)興路交匯處西南。

包括這次協(xié)議出讓地塊在內(nèi)，這里的濱湖片區(qū)（QPC1-0001）單元33、34、36、38、39街坊此前均已明確為華為人才公寓意向用地（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“華為人才公寓二期”）。

主體認(rèn)定的批復(fù)截圖

早在今年2月，《關(guān)于青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)復(fù)興路西側(cè)33-05、34-01、34-06、36-07、38-02、39-05保障性租賃住房建設(shè)主體認(rèn)定的批復(fù)》，該批復(fù)內(nèi)容顯示，原則同意由華為技術(shù)有限公司作為朱家角鎮(zhèn)復(fù)興路西側(cè)33-05、34-01、34-06、36-07、38-02、39-05地塊保障性租賃住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)主體和運(yùn)營(yíng)主體，請(qǐng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)主體的督促指導(dǎo)，加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。

這次協(xié)議出讓的34-06、36-07、38-02地塊是該片區(qū)6幅保障性租賃住房用地之一。根據(jù)已公示的片區(qū)規(guī)劃顯示，其中34-06地塊：用地面積84277平方米，容積率1.6，限高50米，規(guī)劃住宅套數(shù)下限1348套；36-07地塊：用地面積35324平方米，容積率1.6，限高50米，規(guī)劃住宅套數(shù)下限565套；38-02地塊：用地面積52452平方米，容積率1.6，限高50米，規(guī)劃住宅套數(shù)下限812套。

經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，這次是“華為人才公寓二期”的第三次協(xié)議出讓。

復(fù)興路西側(cè)33-05、34-01地塊協(xié)議出讓公示

今年3月，青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)復(fù)興路西側(cè)33-05、34-01地塊（保障性租賃住房）協(xié)議出讓。

同年3月，青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)復(fù)興路西側(cè)39-05地塊（保障性租賃住房）協(xié)議出讓。

這意味著朱家角鎮(zhèn)復(fù)興路西側(cè)6幅保障性租賃住房用地，即“華為人才公寓二期”已全部完成協(xié)議出讓?zhuān)茏寙挝痪鶠槿A為技術(shù)有限公司。

而在“華為人才公寓二期”滬青平公路北側(cè)也是華為人才公寓用地。

2020年朱家角華為人才公寓摘地匯總表

2020年1月，華為以17.38億元摘得位于朱家角鎮(zhèn)復(fù)興路與滬青平公路西北的3幅租賃住房用地打包地塊（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“華為人才公寓一期”）。3幅地塊分別是復(fù)興路以西22b-05、22c-01地塊，復(fù)興路以西23a-02、23b-01、23c-04地塊和復(fù)興路以西25a-04、25b-01、25c-05、25d-01地塊（詳見(jiàn)匯總表及下方配套）。

朱家角華為人才公寓一、二期區(qū)位圖

不過(guò)，“華為人才公寓一期”采用的是公開(kāi)掛牌方式出讓?zhuān)诓捎玫氖菂f(xié)議出讓。

那么，什么類(lèi)型的國(guó)有土地可以通過(guò)協(xié)議出讓取得呢？

根據(jù)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第21號(hào)）、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》。以下幾種情形可以通過(guò)協(xié)議方式出讓?zhuān)?/p>

（一）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地以外用途的土地，其供地公告公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的（如教育、醫(yī)療、供電用地等）。

（二）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外。（如原劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng)改變用地性質(zhì)、改變規(guī)劃條件等情況）。

（三）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外。（如已購(gòu)公有住房所占劃撥土地因分散登記時(shí)房屋已轉(zhuǎn)讓的，土地使用權(quán)可以申請(qǐng)協(xié)議出讓給現(xiàn)有房屋使用權(quán)人）。

（四）出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，可以采用協(xié)議方式。（如已出讓土地在符合相關(guān)規(guī)劃的情況下申請(qǐng)改變用途、或使用權(quán)到期后申請(qǐng)延期的情況）。

（五）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。

顯然濱湖片區(qū)（QPC1-0001）單元33、34、36、38、39街坊（保障性租賃住房）應(yīng)該屬于第一類(lèi)，這次選擇協(xié)議出讓的原因估計(jì)還與華為項(xiàng)目時(shí)間緊迫有關(guān)。因?yàn)榘茨甓扔?jì)劃，華為基地將于明年6月左右全面竣工，屆時(shí)大批華為員工將入駐基地，伴隨而來(lái)的住房問(wèn)題是當(dāng)務(wù)之急。

另外，相關(guān)文件規(guī)定協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和；有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

本次協(xié)議出讓價(jià)格可能是公示網(wǎng)站原因未顯示。

但“華為人才公寓二期”前兩次協(xié)議出讓價(jià)格都有，我們來(lái)看一下：

復(fù)興路西側(cè)33-05、34-01地塊出讓面積：11.55公頃，成交價(jià)：48520萬(wàn)元

復(fù)興路西側(cè)39-05地塊出讓面積：2.15公頃，成交價(jià)：9045萬(wàn)元。

折合約280萬(wàn)元/畝。

2020年摘地的“華為人才公寓一期”：

總出讓面積約41.38公頃，成交價(jià)約173782萬(wàn)元（底價(jià)成交）

折合約280萬(wàn)元/畝。

也就是說(shuō)時(shí)隔三年華為再次朱家角拿地，單價(jià)還是三年前的價(jià)格，一分不漲，這也足見(jiàn)當(dāng)?shù)卣畬?duì)華為招商的誠(chéng)意。

如果據(jù)此以280萬(wàn)元/畝推算，那么本次復(fù)興路西側(cè)34-06、36-07、38-02等地塊的成交價(jià)約在72262萬(wàn)元左右（出讓面積約17.21公頃）。

那么“華為人才公寓二期”總成交價(jià)約129827萬(wàn)元左右（僅供參考）。

出讓總面積約30.91公頃，規(guī)劃人才公寓套數(shù)為4915套。套型面積 70 平方米以下戶(hù)型住房建筑面積占總項(xiàng)目住房建筑面積的比例，應(yīng)不低于70%。

西岑華為人才公寓用地區(qū)位圖

截止目前，華為在青浦共擁有三處人才公寓用地，除了上面提到的朱家角2處華為人才公寓用地外，2021年11月，華為以4.6億元摘得西岑華為研發(fā)基地西側(cè)的6宗打包地塊，用地面積為13.33公頃，與“朱家角華為人才公寓一期”一樣采用了公開(kāi)掛牌方式。

資料：政府招標(biāo)

編輯：大青浦房談