近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年上半年全國房地產(chǎn)市場基本情況，在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.9%的形勢下，北京市極具量價韌性，房地產(chǎn)開發(fā)投資逆勢增長9.8%；商品房銷售面積522.9萬平方米，同比增長17.2%，其中住宅銷售面積378.6萬平方米，同比增長14.8%。北京房地產(chǎn)市場給全國房地產(chǎn)市場帶來期待，“京城房企一哥”首開股份（600376.SH）憑借對自身經(jīng)營實力的信心和本地國企的融資成本優(yōu)勢，在上半年土拍中持續(xù)發(fā)力。公司僅在一季度拿地金額就達(dá)到27億元，拿地面積11萬平方米，在京津冀地區(qū)排名第三。7月20日-25日，公司累積斥資67.44億元，在北京拿地2塊，廈門拿地1塊，合計拿地面積13.36萬平米。公司在行業(yè)調(diào)整期中，用實際表現(xiàn)向市場展示了公司充足的現(xiàn)金實力以及平衡區(qū)域發(fā)展、精選投資機(jī)會、改善業(yè)績水平的決心。

俗話說，土地是房市的“晴雨表”。一方面，房企要先獲得土地使用權(quán)，再取得施工許可證之后，方可開工施工。另一方面，每家房企都清楚自身的銷售和財務(wù)狀況，土地庫存越高意味著資金壓力和去化壓力越大。只有對未來銷售有信心、資金成本低的房企才能積極拿地，以期更大的業(yè)績空間。

數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度百城的住宅類用地溢價率逐月上升，在3月達(dá)到了7.2%的高峰，高于2022年全年最高水平。分能級來看，3月一線、二線、三線城市土地溢價率分別達(dá)到5.6%、7.2%、8.0%，中高能級城市土地依然受到房企親睞，呈現(xiàn)高溢價低流拍趨勢。

據(jù)行業(yè)人士解讀，在國內(nèi)房地產(chǎn)，尤其是一線城市與其他城市核心區(qū)塊的銷售觸達(dá)冰點的情況下，市場回暖指日可待。隨著北京房市政策的進(jìn)一步寬松，以及市場銷售的持續(xù)回暖，首開股份核心項目儲備充足，銷售與業(yè)績改善在即。

政策銷售雙雙改善 首都房企充分受益

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控政策影響較大，政府出臺的政策，不僅會影響房地產(chǎn)市場的總體供求關(guān)系，也會影響產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)。而“因城施策”、“一城一策”更加靈活、增效，以北京為代表的一線城市房地產(chǎn)向結(jié)構(gòu)優(yōu)化的新發(fā)展模式過渡，為首開股份醞釀新的發(fā)展機(jī)遇。

4月10日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官網(wǎng)發(fā)布公告，在工作任務(wù)中提到“完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施，支持“一老一小”、中心城區(qū)人口疏解和職住平衡的合理住房需求?！?/p>

分析認(rèn)為，本次北京市住建委表態(tài)有望擴(kuò)圍全齡友好項目，疊加政策大力度支持老年家庭住房需求，如降低首付比例、支持子女“接力貸”等政策因素，首都房市將迎來進(jìn)一步放松。市場方面，北京房市亦有明顯回暖跡象。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年1-3月北京新建商品住宅累計成交177.4萬平方米，同比增長14.2%。

首開股份作為北京房企龍頭，堅持“深耕北京、布局一二線城市”的戰(zhàn)略，近年業(yè)績增長顯著，2015年-2021年全口徑銷售規(guī)模連續(xù) 7 年位列北京市場第一名。2023年上半年首開股份在北京區(qū)域銷售面積位列北京市場第2名。在全國銷售市場上首開股份簽約額位列中指研究院“2023年上半年百強銷售排行榜”全口徑第27位，權(quán)益口徑第29位，繼續(xù)保持行業(yè)前30水平。

深耕北京市場的核心邏輯除北京是公司大本營以外，北京房市韌性也是一大影響因素。2017-2022年，北京商品房銷售面積下滑速度同比全國同期的商品房銷售面積低超50%，這彰顯了北京房地產(chǎn)市場優(yōu)異的抗壓能力，也意味著在未來的市場恢復(fù)中，北京房市有著顯著的彈性優(yōu)勢。

7月27日晚間，住建部部長倪虹對于支持剛性和改善性住房需求做出表述，引發(fā)市場關(guān)注。專家認(rèn)為，住建部此次對個人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”的表述，對于一線城市影響最大，尤其對于嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”的信貸政策的北京樓市，新政策落地將大大降低購房成本，減輕還款壓力，拉動入市積極性，促進(jìn)改善性需求釋放。對此，國泰君安證券7月28日研報指出，市場一致預(yù)期的“大招”即取消一線城市認(rèn)房認(rèn)貸，在一線城市切實出臺具體政策之前，政策密度將決定板塊高度，受益首開股份等一線城市本土企業(yè)。

首開股份的優(yōu)質(zhì)區(qū)域項目儲備，為市場需求的增長與消費者信心的復(fù)蘇的來臨做足了充分的準(zhǔn)備。重點布局北京房市之外，公司也分散分線，著重將投資聚焦在具備基本面支撐的大灣區(qū)與長三角城市集群中，例如工商業(yè)發(fā)達(dá)的佛山、與互聯(lián)網(wǎng)重鎮(zhèn)杭州等城市。

目前，首開股份有140個在售待結(jié)轉(zhuǎn)項目，其中約40%坐落北京，約18%坐落在長三角杭州、蘇州與南京等核心城市。剩下的大部分項目集中在大灣區(qū)、成都等高能級城市中，這些優(yōu)質(zhì)項目預(yù)計將在未來政策與銷售雙雙回暖的影響下受益。

政策轉(zhuǎn)變實現(xiàn)減負(fù) 輕裝前行未來可期

作為重倉北京的本地國企，北京市曾經(jīng)的土拍政策對公司影響巨大。

2021年10月，北京二批次兩集中調(diào)整出讓規(guī)則，取消絕大多數(shù)地塊出讓要求中的“競自持”規(guī)則，改為有限制條件下競“現(xiàn)房銷售面積”“政府權(quán)益比”及搖號，同時限制地塊溢價，溢價率由25%下調(diào)至15%，釋放土地利潤。此后受市場整體景氣度下行、土拍市場遇冷等因素影響，北京市還在土地出讓過程中進(jìn)一步加大核心區(qū)地塊的供給力度，疊加減少配建面積、降低競拍門檻等政策，土地質(zhì)量及未來利潤預(yù)期有顯著改善。

按照房企平均2年的“拿地—銷售——竣工” 的開發(fā)周期測算，首開股份前期的獲取的高溢價土地應(yīng)已陸續(xù)結(jié)算完畢，今后公司結(jié)算的項目將以2021年新規(guī)則下獲取的土地為主，有望為公司釋放利潤。

首開股份產(chǎn)品力為王 項目去化周期領(lǐng)先

北京市場的另一大特征在于開盤速度領(lǐng)先市場。與上海、浙江等地要求建筑主體封頂才可預(yù)售相比，北京普通住宅投資額超過25%，商辦等非住宅及套均建面140平以上住宅施工進(jìn)度二分之一以上即可預(yù)售。并且從2022年開始，整體項目運轉(zhuǎn)速度明顯提升，拿地到開盤預(yù)售的周期也明顯短于其他核心城市。

中指院統(tǒng)計了13家房企在2021年22座城市三個批次供地項目的平均拿地開盤時間，其中北京以4.9個月的速度居于第一位，開盤速度是最末廣州的2.5倍。

因此，深耕北京的首開股份可憑借北京開盤速度優(yōu)勢，最大程度提升資金的使用效率，成倍放大市場的回暖力度。如公司望京樾項目是2022年5月北京二批次集中供地項目，2022年9月開盤，拿地至開盤時長僅為3.7個月，項目首開去化率達(dá)到82%；湖光玖里同樣為22年北京二批次供地項目，公司2022年6月拿地，8月末開盤，拿地至開盤甚至?xí)r長不足3個月。

除開盤速快、效率高以外，公司去化周期大幅領(lǐng)先同業(yè)的秘訣與其產(chǎn)品的競爭力不無關(guān)系，君禮著項目便是如今首開股份在市場上展現(xiàn)其品牌實力的代表作之一。君禮著是2022年北京的第三批次土拍，公司以總價38.295億元競得地塊，容積率為2.4，銷售指導(dǎo)價為10.6萬/㎡。

強大的產(chǎn)品力與優(yōu)秀的項目運營經(jīng)驗，讓公司的開發(fā)與去化周期大幅改善。著重客戶體驗的運作模式助力公司在市場上得到了客戶滿意的反饋與認(rèn)可，直接提升了項目的銷售速度，縮短了項目整體的完成周期。

以產(chǎn)品力贏得市場，從而提升去化速度達(dá)到降本增效的運營經(jīng)營將是首開股份在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中屹立不倒的核心競爭力之一。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計顯示，首開股份2021年以來各批次拿地項目開盤時間分別為7.11個月、6.48個月、6.03個月及3.32個月，開盤速度不斷加快，周轉(zhuǎn)效率明顯提升。

2023年，公司又一次刷新北京市場紀(jì)錄。3月23日，首開以27億元拍得昌平新城東區(qū)三期首塊住宅用地，拿地次日即公布案名”梧桐山語"，6天后首開便進(jìn)場施工，真正實現(xiàn)了“拿地即實質(zhì)開工”。“首開速度”也是公司日后快人一步復(fù)蘇的最大底氣。

四十年后接棒“城市復(fù)興官” 第二曲線揚帆起航

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的升級轉(zhuǎn)型，城市更新業(yè)務(wù)已成為行業(yè)發(fā)展風(fēng)向標(biāo)， 對房企轉(zhuǎn)變發(fā)展思路、創(chuàng)新經(jīng)營模式、強化資源整合、培育新動能等方面提出更高要求。隨著《北京市城市更新條例》自2023年3月1日起施行，城市更新成為北京房地行業(yè)新的藍(lán)海市場。那么，誰能在這一片藍(lán)海中暢游？

首開股份有一個鮮為人知的名字——北京市的“城市復(fù)興官”。公司大股東首開集團(tuán)，最早可以追溯至 1977 年成立的北京市建委統(tǒng)建辦公室。從崇文門一路向西建到宣武門，改革開放北京市后第一批住宅建筑就有首開的影子。40年后，由首開股份接棒擔(dān)負(fù)起了“城市復(fù)興官”這一重任。

2015年，公司提出“城市復(fù)興官”的發(fā)展戰(zhàn)略，作為推動北京城市發(fā)展和更新的先行者，國企布局房地產(chǎn)行業(yè)升級轉(zhuǎn)型賽道的探路人，首開股份始終聚焦政策，緊密結(jié)合北京城市規(guī)劃，在轉(zhuǎn)型升級中推動，關(guān)注存量資產(chǎn)及其改造升級，踐行城市更新業(yè)務(wù)發(fā)展。在“租售并舉”這一大背景下，首開股份把握住房租賃行業(yè)新的發(fā)展機(jī)遇，打造牛欄山組團(tuán)首個高品質(zhì)全生命周期租住社區(qū)——首開樂尚公寓優(yōu)晟店。2023年6月，秉持著“發(fā)展美好生活，致力城市復(fù)興”的理念，首開股份城市更新系列產(chǎn)品力作「首開LONG街」橫空出世，開門迎客前三天，項目即創(chuàng)下21w+客流優(yōu)異表現(xiàn)，刷新了區(qū)域商業(yè)新高度。

品牌力與產(chǎn)品力加持，明星項目全城矚目

在地產(chǎn)行業(yè)，精品工程、明星項目可以鞏固良好的市場口碑，以口碑贏得市場。首開股份近年來在北京締造出了不少引起全民關(guān)注的明星項目，這些項目在筑造北京豪宅新標(biāo)準(zhǔn)的同時也堅定了公司在改善型與豪宅市場中持續(xù)發(fā)展的決心。

以端禮著為例，公司在2021年取得項目，2022年就基本售罄。北京的城市道路規(guī)劃導(dǎo)致了二環(huán)住宅項目的稀缺性指數(shù)型增長，因此端禮著項目從立項開始，便受到了全北京的注目禮。端禮著作為萬眾期待的天之驕子，承載著北京高端住宅的希望。

北京城內(nèi)囤積了一批有實力想買二環(huán)純商品房的人，過往在二環(huán)周邊的項目，要么戶型狹長，要么得房率低。公司靠著在過去成功項目上累積的開發(fā)經(jīng)驗，在拿下二環(huán)這一稀缺地塊后給出的答案是，高得房率的戶型+超高配精裝+高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)。這讓端禮著項目滿足近乎所有目標(biāo)豪宅消費群體的需求，首開股份被冠以一個懂得敬畏土地稀缺性與消費者期待的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

在產(chǎn)品力細(xì)節(jié)上，端禮著有著獨特的外立面和園林。作為未來二環(huán)的住宅標(biāo)桿，端禮著采用大尺度落地窗，以大面積通透玻璃面為主要墻面，點綴香檳金線條，凸顯出現(xiàn)代國際化的豪宅氣質(zhì)。在社區(qū)園林設(shè)計上由匯張思團(tuán)隊執(zhí)筆，打造了北京首個五覺主題園林，科技之觸、山水之觀、芳草之嗅、自然之音和甘甜之味。外立面、水景與園林三重組合，鑄造了端禮著二環(huán)豪宅的氣質(zhì)。

而在內(nèi)裝細(xì)節(jié)上，端禮著對質(zhì)感的追求更是滲入到每一處細(xì)節(jié)中去，品牌選材勞斯櫥柜、博世嵌入式冰箱等一系列超一線品牌的家電，都包含在精裝內(nèi)，展示了首開股份面對一眾翹首以盼的消費者愿意讓利的絕對誠意。

用心經(jīng)營自然帶來回報。2022年6月首開股份端禮著項目首次開盤亮相當(dāng)天銷售額49.54億，掀起北京新一波高端項目熱潮。2022年9月首開股份望京樾項目首次開盤實現(xiàn)51.1億驕人成績。2023年4月，首開股份君禮著開盤當(dāng)天逆勢勁銷29.7億元，登頂2023年豐臺區(qū)新房項目首開銷售金額及去化率TOP1以及近10年造甲村板塊新房項目首開銷售金額及去化率TOP1，用數(shù)據(jù)再次證明了實力，彰顯了客戶和市場對于首開股份品牌力和產(chǎn)品力的認(rèn)可，這些傲人銷售成績彰顯了首開股份作為北京本土一哥的領(lǐng)先地位。

深厚底蘊與政策修復(fù)的雙向奔赴，在市場逐漸筑底回升的背景下，首開股份緊跟國家政策指引方向，遵循著高質(zhì)量發(fā)展原則，未來，首開股份將繼續(xù)站穩(wěn)北京市場，守住在北京市場的優(yōu)勢地位，穿越行業(yè)周期，迎來新的發(fā)展機(jī)遇。