【裁判要旨】《建筑物區(qū)分所有權解釋》第1條第2款關于“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主”的規(guī)定，目的是為了解決業(yè)主身份的認定問題，從而為業(yè)主生活共同體的穩(wěn)定，乃至于業(yè)主自治的代表性和合理性奠定可操作的基礎和前提。但根據(jù)《民法典》第209條的規(guī)定，除非具有法定的情形，不動產(chǎn)物權的變動未經(jīng)登記不發(fā)生效力，也即“可以認定為業(yè)主”并不等于承認其當然享有該專有部分的所有權。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2021）最高法民申1888號

再審申請人（一審第三人）：張洪興，男，1973年11月25日出生，漢族，住貴州省貴陽市觀山湖區(qū)。

被申請人（一審原告、二審上訴人）：六盤水志誠實業(yè)有限公司，住所地貴州省六盤水市鐘山區(qū)中路70號盛世花園2號樓2-202室。

法定代表人：尹志堯，該公司董事長。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：六盤水名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地貴州省六盤水市鐘山區(qū)中路75號（名都大廈2005室）。

法定代表人：馬黔生，該公司執(zhí)行董事。

再審申請人張洪興因與被申請人六盤水志誠實業(yè)有限公司（以下簡稱志誠實業(yè)公司）、六盤水名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱名都房地產(chǎn)公司）合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，不服貴州省高級人民法院（2019）黔民終776號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現(xiàn)已審查終結。

張洪興申請再審稱，原判決認定事實、適用法律嚴重錯誤，且剝奪了其訴訟權利。事實和理由：1.名都房地產(chǎn)公司將項目用地紅線外的土地轉讓給案外人并將轉讓款用于聯(lián)建項目不構成違約；2.名都房地產(chǎn)公司并非無資金投入項目，名都房地產(chǎn)公司通過向銀行貸款、向張洪興借款以及支付費用購買土地，合計投入55449233.30元，反觀志誠實業(yè)公司對“名都商廈”項目沒有任何投入；3.《商品房買賣合同》約定的“名都商廈”110號房、201號房、301號房的購買總價為42968934元，其實際已經(jīng)支付了33391000元，已付款占總房款的77.70%，且三套房屋均在2010年4月26日移交給張洪興，張洪興也在2010年6月與案外人簽訂了三套房屋的租賃合同，張洪興已經(jīng)實際占有三套房屋，根據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，應當認定張洪興是三套房屋的業(yè)主；4.原審判決認定張洪興購買房屋的行為是在志誠實業(yè)公司申請法院查封房產(chǎn)之后，但110號房在2008年9月23日已經(jīng)備案登記，2009年5月31日其與名都房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》時，志誠實業(yè)公司沒有向法院申請查封，房屋沒有在查封狀態(tài)；5.原審判決認定合同約定的房屋價值比備案價值少一半違背日常習慣，但事實是110號房備案是張洪興借款給名都房地產(chǎn)公司的擔保，其2009年5月31日買房時房地產(chǎn)行業(yè)極不景氣，價格大幅下跌；且作為商業(yè)鋪面，一樓商鋪價值高，二樓商鋪價值低，三樓商鋪價值更低，3層平均價格5400元/㎡沒有違背日常習慣；6.貴州省高級人民法院在最高人民法院將其針對（2014）黔高民終字第20號民事判決所提起的訴訟[案號為（2015）黔高民初字第8號]發(fā)回重審后，將其訴訟請求并入志誠實業(yè)公司和名都房地產(chǎn)公司的案件中一并處理，并將案件發(fā)回六盤水中級人民法院重審，導致其提起訴訟的一審法院變成二審法院，剝奪了其訴訟權利。

本案其他當事人均未提交書面答辯意見。

本院經(jīng)審查認為，張洪興的再審申請事由及理由均不能成立。

一、關于張洪興主張應當認定其是201號房、301號房權利人的問題。第一，《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條第二款規(guī)定，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主的目的是為了解決業(yè)主身份的認定問題，從而為業(yè)主生活共同體的穩(wěn)定，乃至于業(yè)主自治的代表性和合理性奠定可操作的基礎和前提。但根據(jù)《中華人民共和國物權法》第九條的規(guī)定，除非具有法定的情形，不動產(chǎn)物權的變動未經(jīng)登記不發(fā)生效力，也即“可以認定為業(yè)主”并不等于承認其當然享有該專有部分的所有權。案涉的201號房、301號房至今未辦理預售合同備案登記、預告登記或產(chǎn)權登記，不能據(jù)此認定張洪興為所有權人。第二，雖然六盤水中院（2014）黔六中民初字第7號民事調(diào)解書確認張洪興為201號房的業(yè)主，且該調(diào)解書已經(jīng)發(fā)生法律效力，但《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第七條規(guī)定的“調(diào)解書”是指能夠導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的形成性調(diào)解書，而上述調(diào)解書屬于確認性調(diào)解書，張洪興根據(jù)該調(diào)解書所享有的權益僅是可以據(jù)此向不動產(chǎn)登記部門申請案涉房屋的產(chǎn)權變更登記，在案涉房屋未辦理預售合同備案登記、預告登記或產(chǎn)權登記的情況下，仍不能認定張洪興為案涉房屋的所有權人。且在該調(diào)解書生效之前，志誠實業(yè)公司已經(jīng)查封了上述房屋，故原審判決將201號房、301號房納入開發(fā)項目利潤分配范圍并無不當。綜上，張洪興以應當認定其為201號房、301號房的權利人申請再審依據(jù)不足。

二、關于張洪興所主張的相關房屋在辦理備案登記及其簽訂《商品房買賣合同》時，案涉房屋尚未查封的問題。原審判決所判決的分配范圍并不包括110號房。六盤水中院查封的“名都商廈”的房屋限于2009年5月7日后所購的房產(chǎn)，而張洪興與名都房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》是在2009年5月31日，且志誠實業(yè)公司和名都房地產(chǎn)公司從2005年開始發(fā)生糾紛，張洪興亦向名都房地產(chǎn)公司出借巨額款項，其對名都房地產(chǎn)公司所涉的有關“名都商廈”糾紛應當了解，但其仍然與名都房地產(chǎn)公司訂立有關“名都商廈”的房屋買賣合同，由此產(chǎn)生的風險應當自行承擔。

三、對于張洪興提出的貴州高院剝奪其訴訟權利的問題。張洪興針對（2014）黔高民終字第20號民事判決所提起的（2015）黔高民初字第8號案實際上為第三人撤銷之訴，本院于2015年6月13日將（2015）黔高民初字第8號案發(fā)回重審，又于2015年11月12日作出裁定，指令貴州高院對（2014）黔高民終字第20號案進行再審，貴州高院在張洪興所提起的第三人撤銷之訴審理中，將張洪興的訴訟請求并入（2014）黔高民終字第20號案的再審程序中進行審理，符合《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零一條的規(guī)定，并未剝奪張洪興的訴訟權利。

四、張洪興所提出的名都房地產(chǎn)公司不存在違約、志誠實業(yè)公司未對項目進行投入的問題，屬于名都房地產(chǎn)公司和志誠實業(yè)公司之間在雙方合同履行中的問題，與張洪興并無直接關聯(lián)。本案二審判決只是確認志誠實業(yè)公司和名都房地產(chǎn)公司對包含201號房、301號房在內(nèi)的26套房屋各自享有50%的權益，并未直接確認上述房屋的所有權歸屬，也即原審判決所確認的分配方案并未直接損害張洪興的權益。張洪興仍可以請求名都房地產(chǎn)公司履行《商品房買賣合同》項下的相關義務或要求名都房地產(chǎn)公司承擔相應責任。

綜上，張洪興的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

駁回張洪興的再審申請。

審 判 長 王朝輝

審 判 員 郎貴梅

審 判 員 劉麗芳

二〇二一年四月二十日

法 官 助 理 施榮鑫

書 記 員 羅映秋

文章轉自山東高法，來源：民事審判