作者 | 劉瑩

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浙系“黑馬”房企祥生控股集團(tuán)（02599.HK）終于可以再松一口氣。

據(jù)祥生1月18日晚間公告，其一筆發(fā)行于2021年1月23日且將于本月23日到期的優(yōu)先票據(jù)已部分完成交換要約，根據(jù)交換要約有效提交作交換及獲接納的票據(jù)已被注銷。目前，該票據(jù)還有1947萬美元維持發(fā)行在外。

這筆本金總額3億美元、票息高達(dá)12.5%的優(yōu)先票據(jù)，是祥生控股需在2022年初償還的最大一筆即期債務(wù)，也是導(dǎo)致其此前信用評(píng)級(jí)屢遭下調(diào)的重要因素。若能順利完成交換要約，祥生控股的流動(dòng)性壓力將得到有效緩解。

除上述票據(jù)之外，祥生控股還有兩筆待償美元債：一筆是，發(fā)行于2021年6月8日將于2022年6月7日到期的債券，發(fā)行規(guī)模2億美元，票面利率10.5%；另一筆，是發(fā)行于2021年8月18日將于2023年8月18日到期的債券，發(fā)行規(guī)模同樣為2億美元，票面利率12%。

而截至2021年6月底，祥生控股的非限制現(xiàn)金（不包括抵押存款和房地產(chǎn)預(yù)售收入的現(xiàn)金）有155億元，短債有222億元，且總借款中信托等高息借款占比高達(dá)51%，現(xiàn)金并不充裕。整體來看，祥生控股時(shí)下的償債壓力依然不小，但后兩筆美元債卻在時(shí)間上為祥生的資金騰挪留下了更多可能。

事實(shí)上，為了緩解流動(dòng)性壓力，祥生早已祭出了多項(xiàng)紓困舉措。兩天前于1月17日，祥生控股剛剛通過一紙公告將所持杭州濱拓企業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“杭州濱拓”）51%的股權(quán)以4.87億元的代價(jià)轉(zhuǎn)讓了出去。

截至2021年底，杭州濱拓除稅后的凈利潤(rùn)為-0.34億元，處于虧損狀態(tài)，且只有一個(gè)尚待開發(fā)的項(xiàng)目，需要較長(zhǎng)時(shí)間產(chǎn)生現(xiàn)金流量，將其出售有助于改善祥生的流動(dòng)資金狀況，及時(shí)為公司“止損”。

從交易溢價(jià)上來看，截至2021年底，杭州濱拓的總資產(chǎn)為21.62億元，凈資產(chǎn)為8.14億元，出售51%股權(quán)對(duì)應(yīng)的代價(jià)為4.87億元，以此粗略計(jì)算可知，該筆交易的溢價(jià)率約為18.03%，尚算不錯(cuò)。

不止于此，今年1月初時(shí)，祥生還將入局僅一年的浙江向日葵健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“向日葵健康”）23.8095%的股權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，總代價(jià)3.37億元。

向日葵健康是祥生旗下主營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)、健康及體育相關(guān)咨詢服務(wù)（不含診療服務(wù)）、醫(yī)院管理、物業(yè)管理、酒店管理及園區(qū)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的公司，主要資產(chǎn)為一家位于浙江省諸暨市的保健及養(yǎng)老中心，建筑面積35.37萬平方米，目前還在建設(shè)中。截至2021年底，向日葵健康的總資產(chǎn)為11.5億元，資產(chǎn)凈值為6.8億元，收益為0元，還在培育期。

這筆交易為祥生帶來了約1.75億元收益，以償還公司貸款及支撐日常營(yíng)運(yùn)。面對(duì)融資難、銷售難的困局，主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利承壓的房企，紛紛將其過往重金布局的多元化業(yè)務(wù)擺上了出售的貨架，祥生控股也不例外，被其擺上貨架的是開發(fā)周期長(zhǎng)、耗資多的大健康業(yè)務(wù)。

此外，祥生控股還主動(dòng)暫停了物業(yè)板塊祥生活服務(wù)的上市進(jìn)程。據(jù)悉，祥生活服務(wù)曾于2021年5月28日遞交招股書，并在6個(gè)月有效期內(nèi)的最后時(shí)刻通過了港交所聆訊，是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多通過聆訊的“幸運(yùn)兒”。

按照一般流程，祥生活服務(wù)將會(huì)進(jìn)行路演、招股，此后于港交所掛牌敲鐘上市。但祥生活服務(wù)卻主動(dòng)擱置了這一計(jì)劃，表示未來將持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，選擇更佳的時(shí)機(jī)推進(jìn)上市計(jì)劃，從而獲得更優(yōu)、更合理的估值。

在這背后不可忽視的事實(shí)是，祥生控股在祥生活服務(wù)正式通過聆訊前剛剛經(jīng)歷了一輪股價(jià)暴跌。彼時(shí)，市場(chǎng)對(duì)祥生控股充滿不信任，這種不信任情緒傳導(dǎo)至關(guān)聯(lián)公司祥生活服務(wù)，將影響后者的上市招股計(jì)劃。

尤其是，當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境中，房企只有活下去才能最終迎來市場(chǎng)回暖的一天，此時(shí)推動(dòng)物業(yè)上市對(duì)于祥生控股的主業(yè)發(fā)展而言并無直接幫助，反而將該其留下才相當(dāng)于為公司保留了一塊壓艙石。未來的時(shí)間內(nèi)，祥生活服務(wù)不論是被出售亦或是被重新包裝上市，都將是祥生在關(guān)鍵時(shí)刻的重要底牌。

即便“黑天鵝”事件頻出，但在種種紓困舉措的助力下，祥生控股目前還未出現(xiàn)債務(wù)違約，且在造血的銷售端交出了一份不錯(cuò)的答卷。據(jù)祥生公告，其2021年的權(quán)益金額為803.4億元，同比增長(zhǎng)2.78%，單月平均銷售額為66.95億元。

回看地產(chǎn)艱難前行的2021年，不少房企深陷暴雷泥潭，銷售業(yè)績(jī)更是“跌跌難休”。與之相比，祥生上述銷售業(yè)績(jī)的取得已十分不易。