幾年前，小王在28樓買了一套房子。由于樓層較高，加上陽臺是開放式的，每逢下雨刮風(fēng)，陽臺總是會被刮進不少雨水，放在陽臺上的物品如果來不及收，總是會被淋透。

于是，小王決定將陽臺封閉起來，就像低樓層的業(yè)主一樣。由于這個小區(qū)里一樓到四樓的陽臺在開發(fā)商交房時就已經(jīng)封閉了，所以小王也打算進行類似的改造。

然而，由于房子已經(jīng)裝修好了，再進行封陽臺會非常麻煩。但是權(quán)衡利弊之后，小王還是決定封閉陽臺。他找來施工隊開始施工，但是剛干沒多久，就被物業(yè)發(fā)現(xiàn)并攔住了。物業(yè)表示，小王沒有權(quán)利封閉陽臺。

小王不愿意了，認為自己的房子應(yīng)該自己做主。但是物業(yè)經(jīng)理告訴他，當(dāng)時買房時簽署了小區(qū)臨時管理規(guī)約，規(guī)約中明確寫道，封閉陽臺需要全體業(yè)主表決，如果達到三分之二以上業(yè)主同意，才能夠封閉陽臺，而且還要按照統(tǒng)一方案施工，業(yè)主個人不得擅自封閉。

小王回憶起當(dāng)時買房時確實簽署了不少文件，但是現(xiàn)在看來自己當(dāng)時大意了。在買房合同之后，不僅有前期物業(yè)服務(wù)合同，還有小區(qū)臨時管理規(guī)約，而自己確實簽下了名字。

即使簽下了名字，小王還是覺得物業(yè)多管閑事。他表面上表示不再封閉陽臺，但是暗地里還是趁著物業(yè)不注意，將陽臺封好了。

物業(yè)發(fā)現(xiàn)陽臺被封好后，多次找到小王，要求他將陽臺恢復(fù)原狀。但是小王根本不予理會。無奈之下，物業(yè)選擇了向法院提起訴訟。

有人認為，物業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，而且也管不了。如果業(yè)委會表決通過晚上八點之后不得開燈，是不是也合理？

根據(jù)《民法典》第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。顯然，陽臺屬于業(yè)主的私人空間，是專有部分。因此，封閉陽臺應(yīng)是業(yè)主行使“物權(quán)”范圍內(nèi)的行為。

然而，因為業(yè)主簽署了小區(qū)臨時管理規(guī)約，即認可小區(qū)全體業(yè)表決后三分之二通過后房客進行封閉，那么才可以封閉陽臺。既然小王簽署了這個協(xié)議，那么是否意味著小王以放棄物權(quán)的方式來維持小區(qū)整體的美觀？

其實不然，業(yè)主因“物權(quán)”而享有的居住利益比建筑物和小區(qū)整體美觀這樣的表層利益等次更高，應(yīng)得到優(yōu)先保護。不過，《室內(nèi)住宅裝飾裝修管理辦法》明令禁止未經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門批準“搭建建筑物、構(gòu)筑物”以及“改變住宅外立面。也就是說，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

例如，在封窗時，直接把陽臺墻面打掉、直接安裝落地窗的行為，就屬于危及建筑物安全，陽臺墻面屬于建筑物的外立面，未經(jīng)批準不得改變。

法院審理后認為，規(guī)約是物業(yè)提供的，屬于制式合同。因此，對于制式合同的提供者來講，應(yīng)當(dāng)盡到說明、提示的義務(wù)，讓相對方充分理解。按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主大會或全體業(yè)主共同決定的事項，主要是小區(qū)業(yè)主共有和共同管理方面的事務(wù)。

實際上，對于全體業(yè)主的共有部分是可以按照三分之二表決通過做出決定的，但是對于小區(qū)業(yè)主專有部分，是不能以所有業(yè)主表決的方式通過來處理。如果小王封閉的陽臺不符合安全規(guī)定，由城管或者是住建部門來依法處理，作為物業(yè)，對建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有部分的物業(yè)管理，主要責(zé)任是監(jiān)督，是否封閉陽臺是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)服務(wù)合同不應(yīng)進行約定。

據(jù)此法院判決駁回了物業(yè)的訴求。