自從去年做了一系列宅基地相關(guān)的視頻，就不斷地有朋友通過評(píng)論和私信咨詢我，城鎮(zhèn)居民能不能花錢在村兒里買宅基地、買院子？也有朋友咨詢關(guān)于農(nóng)村合作建房的合法性問題。最近又有幾個(gè)網(wǎng)友問到我，所以，這次就統(tǒng)一回復(fù)一下這幾個(gè)問題。

五種方式，合法實(shí)現(xiàn)小院愿望

城鎮(zhèn)居民想擁有一個(gè)農(nóng)村小院兒，目前，有五種方式可以實(shí)現(xiàn)，法律依據(jù)主要是《土地管理法》、《民法典》、《繼承法》、《村民委員會(huì)組織法》、《宅基地管理暫行辦法（征求意見稿）》、《農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法（征求意見稿）》、個(gè)別省市的鄉(xiāng)村振興條例，以及我在工作中接觸的案例，和一些官方人士的實(shí)操。

事先聲明，我不是什么專家，只是一直以來從事房地產(chǎn)相關(guān)工作，出身農(nóng)村，近幾年也對(duì)鄉(xiāng)村振興事業(yè)多有參與，恰好對(duì)這些有點(diǎn)熟悉，所說的內(nèi)容，只限于自身的認(rèn)識(shí)，僅供參考！

先糾正一下，不存在買賣宅基地的概念。宅基地指的是用于村集體成員居住的村集體建設(shè)用地，它的所有權(quán)歸村集體所有，這是我們國(guó)家土地公有制在農(nóng)村的重要體現(xiàn)，農(nóng)戶并無所有權(quán)，只有使用權(quán)。 所以，很多人講，我想到農(nóng)村買塊宅基地，這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。

這五種方式各有利弊，實(shí)現(xiàn)難度也各不相同，你可以根據(jù)自身情況來取舍。

第一種方式，租賃。

直接在農(nóng)村租個(gè)院子，它的優(yōu)點(diǎn)是普適性強(qiáng)，全國(guó)范圍內(nèi)的鄉(xiāng)村都可以這么做，基本沒有違法違規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)。但它有兩個(gè)缺點(diǎn)：

1. 租賃合同受限于合同法，最高只能簽20年。

2. 不能按自己的想法重建，只能做一些修繕優(yōu)化。

3. 租賃獲得的使用權(quán)不易流轉(zhuǎn)，也很難用做金融工具。

第二種方式，繼承。

這種方式一度有很多爭(zhēng)議。我可以確定的是目前的法規(guī)政策，這是完全受法律保護(hù)的一種獲取方式，而且可以依法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。這個(gè)在之前的視頻中，我們也提到過?？傊?，無論是《民法典》、《繼承法》，還是農(nóng)業(yè)農(nóng)村部的相關(guān)說明，這都是一個(gè)合法合規(guī)且暢通的方式。

第三種方式，購(gòu)買。

一些村集體經(jīng)濟(jì)組織，以合作社的形式整合了村集體的建設(shè)用地，開發(fā)了一些類文旅的養(yǎng)老民宿項(xiàng)目，對(duì)外銷售使用權(quán)。購(gòu)買的優(yōu)點(diǎn)是：

1. 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般比小農(nóng)戶的自建房更具美感，但是這也不絕對(duì)啊，有些項(xiàng)目的設(shè)計(jì)也是玷污土地，慘不忍睹。

2. 流通優(yōu)勢(shì)?？梢赞k理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，有的項(xiàng)目還可以按揭。房屋使用權(quán)可以像商品房一樣流轉(zhuǎn)交易，當(dāng)然也可以租賃或經(jīng)營(yíng)獲利。

購(gòu)買的方式，也有以下3個(gè)缺點(diǎn)：

1. 法律風(fēng)險(xiǎn)比較高。市場(chǎng)上的這種項(xiàng)目，合法合規(guī)的比較少，濫竽充數(shù)的極多，不易分辨。上個(gè)月我就接觸了一個(gè)項(xiàng)目，土地性質(zhì)是“設(shè)施用地”，卻在公然售賣。

2. 產(chǎn)權(quán)年限不高。據(jù)我了解，目前多數(shù)都是20年的產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然也有的是30年、40年，最高有達(dá)到50年的，比如張家界。

3. 可選性比較少。全國(guó)范圍內(nèi)只有大概100個(gè)區(qū)縣存在這種產(chǎn)品。

第四種方式，合作建房。

顧名思義，城市居民出錢，農(nóng)民出宅基地資格權(quán)和使用權(quán)。房屋建成之后，雙方都可以辦理對(duì)應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。雙方協(xié)商好房屋產(chǎn)權(quán)切割方案，簽定合作建房協(xié)議。由農(nóng)民負(fù)責(zé)房屋建設(shè)的相關(guān)證件和合法性保障，房屋竣工后，雙方都可以辦理相關(guān)的房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

這種合作建房的模式，跟第二種方式在法理上具有一定的相通性，同樣存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，目前全國(guó)范圍內(nèi)有105個(gè)試驗(yàn)區(qū)，在這些試驗(yàn)區(qū)進(jìn)行城鄉(xiāng)合作建房，基本沒有什么問題。

第五種方式，戶口遷入。

把戶口遷入當(dāng)?shù)卮寮w經(jīng)濟(jì)組織，然后申請(qǐng)宅基地或者在村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓獲得。這是最直接的方式，也是最不易實(shí)現(xiàn)的一種方式。當(dāng)然，如果你剛好娶了一個(gè)當(dāng)?shù)卮宓南眿D或者嫁給了當(dāng)?shù)卮迕?，那?duì)你來說，也是最簡(jiǎn)單的一種方式了。

綜述

對(duì)于城鎮(zhèn)居民來說，以上五種方式，都是可以依法獲得一個(gè)農(nóng)村小院兒的通路；對(duì)于農(nóng)民來說，也是將宅基地使用權(quán)讓渡，從而獲利的一些途徑。不同的角度，自然可以有不同的思考和操作。但是，依法依規(guī)是保護(hù)自己權(quán)益的不二法門。

延申閱讀——給農(nóng)民子弟的忠告

我一直不愿意整理這篇文稿，除了懶，還有一個(gè)原因，就是在當(dāng)前多方都在做空鄉(xiāng)村的時(shí)局下，鄉(xiāng)村資產(chǎn)的交易，很難真正使農(nóng)民獲利，更大可能會(huì)使得農(nóng)民在鄉(xiāng)村資源的人為價(jià)值低點(diǎn)失地失房，甚至喪失掉共享鄉(xiāng)村振興成果的可能。

就目前的情勢(shì)而言，在鄉(xiāng)村振興實(shí)施過程中，宅基地的價(jià)值實(shí)現(xiàn)，已經(jīng)是各地各方都虎視眈眈的標(biāo)的。然而，無論是立法層面、制度層面、執(zhí)法層面、司法層面都還亟待完善。這也將對(duì)行政能力提出較高的要求，做的好，這是農(nóng)民走向共同富裕，共享發(fā)展成果的優(yōu)質(zhì)內(nèi)驅(qū)力；反之，將成為鄉(xiāng)村社會(huì)重蹈房地產(chǎn)覆轍的投機(jī)序幕。

最后，請(qǐng)看到視頻的你，把這個(gè)視頻多多轉(zhuǎn)發(fā)。留言評(píng)論注意方法技巧！

我希望農(nóng)民子弟能夠認(rèn)清這一點(diǎn)，做到心中有數(shù)，避免稀里糊涂失地丟房。也祝愿渴望院落生活的城鎮(zhèn)朋友，通過合法的通路實(shí)現(xiàn)自己的小院兒夢(mèng)想。

好，感謝你的點(diǎn)贊和陪伴，我是鐵腿李尋鄉(xiāng)，關(guān)注我，跟你分享一個(gè)策劃人的三農(nóng)世界觀，咱們下期再見！