案情摘要

馮某民為馮某璞的父親。2006年3月14日，馮某璞取得涉案7E房的所有權(quán)。2014年4月1日，肖某與馮某民簽訂《房屋租賃合同》，該合同載明：“7E房的出租人為馮某民，承租人為肖某，馮某民向肖某交房時為毛坯房，馮某民提供3個月免租期，由肖某出資裝修房屋，裝修款共計138，200元；租賃期限共92個月，自2014年4月1日起至2021年10月31日止，每月租金為1500元，租金總額為138，000元，房租費從肖某出資的房屋裝修款中予以扣除，不須再支付租金，直到抵扣完為止……租賃期滿后依附于房屋的裝修歸馮某民所有……。

馮某民與肖某均在該合同第3頁落款處簽字確認(rèn)?！?2016年9月29日，馮某民以馮某璞代理人的名義對涉案房屋進(jìn)行處置，2016年11月23日，7E房的所有權(quán)人從馮某璞變更為黃某東。同時，因黃某東知道涉案房屋已被馮某民出租，故雙方補簽了《房產(chǎn)租賃合同》，此后馮某民一直有向黃某東交過租金，但自2017年12月份后再未繳納租金，故黃某東開始與涉案房屋使用人肖某進(jìn)行交涉。

基于以上，肖某向一審法院起訴請求：1.確認(rèn)肖某與馮某民之間簽訂的有關(guān)深圳市鹽田區(qū)XX華庭X房產(chǎn)的《房屋租賃合同》合法有效；2.黃某東繼續(xù)履行肖某與馮某民簽訂的《房屋租賃合同》；3.本案受理費及相關(guān)費用由黃某東承擔(dān)。

黃某東向一審法院反訴請求：1.肖某搬離深圳市鹽田區(qū)XX華庭X房產(chǎn)；2.肖某按4000元/月的標(biāo)準(zhǔn)向黃某東支付自2017年12月至搬離之日的房屋占用費，暫計至2018年8月為32，000元；3.肖某承擔(dān)本案受理費。

案件審理經(jīng)過

一審爭議焦點：（一）肖某提交的《房屋租賃合同》是否成立；（二）該《房屋租賃合同》是否有效；（三）肖某是否應(yīng)從涉案房屋搬離并向黃某東支付房屋占有使用費。

首先，肖某提交的《房屋租賃合同》最后一頁有馮某民的簽名，馮某民在《情況說明》中也確認(rèn)曾應(yīng)案外人唐某的要求簽過一份《房屋租賃合同》，只是不清楚實際承租人，其雖否認(rèn)肖某所提交租賃合同前兩頁內(nèi)容的真實性，但未提交相應(yīng)證據(jù)證明其主張。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立，因此，一審法院認(rèn)定肖某提交的《房屋租賃合同》成立。

其次，肖某提交的《房屋租賃合同》中對房屋租賃期限、租金給付等具體事項進(jìn)行了明確約定，馮某民稱其將房屋出租給對方使用是為了抵償對案外人唐某的債務(wù)，而肖某是經(jīng)唐某介紹租賃涉案房屋，不論馮某民與唐某之間的債務(wù)是否清結(jié)以及租金標(biāo)準(zhǔn)是否合理，該合同的簽訂均是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。該《房屋租賃合同》未辦理登記備案手續(xù)，不影響合同的效力。黃某東關(guān)于租金約定不合理、合同未備案，該合同無效的答辯意見，一審法院不予采納。

再次，肖某與馮某民之間簽訂的租賃合同合法有效，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百二十五條“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”之規(guī)定，現(xiàn)肖某的承租期尚未屆滿，黃某東雖從馮某民、馮某璞取得涉案房屋所有權(quán)，但肖某仍可繼續(xù)租賃使用，其應(yīng)承擔(dān)的租金給付義務(wù)仍應(yīng)按原租賃合同履行。

黃某東要求肖某搬離房屋并支付房屋占有使用費的訴訟請求于法無據(jù)，不予支持。至于因肖某繼續(xù)使用涉案房屋至租賃期滿可能給黃某東造成的損失，黃某東應(yīng)依據(jù)其與馮某璞之間的房屋買賣合同向馮某民、馮某璞另行主張。

二審對一審查明的事實予以確認(rèn)。二審爭議焦點：（一）肖某與馮某民之間是否存在房屋租賃合同關(guān)系；（二）黃某東是否有權(quán)要求肖某搬離涉案房屋并支付占用費。

首先，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百零三條關(guān)于租賃合同的定義規(guī)定，租賃關(guān)系有別于其他法律關(guān)系的基本特征在于：出租人同意由承租人使用租賃物，并由承租人向出租人支付租金。根據(jù)案件事實及日常生活經(jīng)驗可以得出，馮某民同意由肖某使用涉案房屋的待證事實存在具有高度可能性。

其次，就租賃對價問題，雖然肖某未向馮某民直接支付租金，但按肖某與馮某民之間租賃合同的約定，系由肖某出資裝修原為毛坯房的涉案房屋，并以裝修款138，200元折抵2014年4月至2021年10月的租金。

本院認(rèn)為，按民法理論對有期限使用非金錢標(biāo)的物的合同類型劃分，無償使用的為借用，有償使用的即為租賃，故而租賃合同的基本特征在于其雙務(wù)有償性，由此可知，《中華人民共和國民法典》第七百零三條中“支付租金”的表述，立法本意并非限定僅以金錢方式給付使用對價的方為租賃合同，承租人給予出租人其他財產(chǎn)性利益作為承租對價的，亦符合租賃合同的有償性質(zhì)，即可視為屬前述法律規(guī)定的“支付租金”。

因馮某民系以取得裝飾裝修價值的方式，從肖某處獲取出租房屋的對價，肖某并非無償使用涉案房屋，一審法院認(rèn)定馮某民與肖某之間存在房屋租賃合同關(guān)系，并無不當(dāng)。

本案中，馮某民與肖某之間簽署的租賃合同對黃某東仍有約束力，肖某繼續(xù)占用涉案房屋具有合同依據(jù)，對黃某東并不構(gòu)成無權(quán)占有，黃某東在租期屆滿前不得僅以其系所有權(quán)人為由請求返還房屋。因肖某按約已以出資裝修的方式給付租賃對價，亦無須在合同約定之外再向黃某東支付租期內(nèi)的租金或占用費，至于黃某東所稱其因無法獲得租金所遭受的損失，其可與房屋出賣人協(xié)商負(fù)擔(dān)或另循法律途徑解決。

裁判規(guī)則

1、租賃合同本質(zhì)為雙務(wù)有償合同，并非僅以給付金錢作為使用對價的才構(gòu)成租賃關(guān)系，使用人給予其他財產(chǎn)性利益作為承租對價的，亦可成立租賃合同關(guān)系。

2、根據(jù)買賣不破租賃規(guī)則，新的房屋買受人在租賃期限沒有到期的情況下，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。買賣不破租賃規(guī)則設(shè)立的目的，是保護(hù)承租人的租賃權(quán)。通常認(rèn)為，在一個租賃關(guān)系中，承租人是弱者，因此要給承租人更多的保障；從而，即使出租人將房租出賣給其他人，租賃關(guān)系仍然存在，買受人將繼續(xù)受到租賃合同的限制。

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