作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

金科股份（000656.SZ）連著干了三件大事：

第一，完成董事會換屆，選拔出了一批“年輕化、知識化、專業(yè)化”的董事會成員；第二，喬遷新總部大樓“金科中心”；第三，確立新五年發(fā)展規(guī)劃，力爭2025年總銷售規(guī)模達(dá)4500億元以上。

新形象，新班子，新戰(zhàn)略。從去年底到今年3月初，三個(gè)多月時(shí)間，這些動作連貫完成。隨之2020年全年業(yè)績于4月1日公布，無縫銜接。

2020年，金科股份實(shí)現(xiàn)營收877.04億元，同比增長29.41%；凈利潤97億元，同比增長52.66%，其中歸母凈利潤70.30 億元，同比增長23.86%；凈利率11.06%，較去年提升1.68個(gè)百分點(diǎn)；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率23.26%，繼續(xù)維持較高水平。

金科2020年全口徑銷售規(guī)模2232億元，行業(yè)排名從2017年的第32位提升至如今的第16位。

金科服務(wù)（09666.HK）也在2020年成功分拆上市，登陸港交所，募資凈額達(dá)67億港元，實(shí)現(xiàn)了“地產(chǎn)+服務(wù)”的A+H 的雙資本運(yùn)作平臺。

業(yè)界頗為關(guān)注的“三道紅線”指標(biāo)，金科也全部“變綠”：凈負(fù)債率同比降45個(gè)百分點(diǎn)至75.07%，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至69.85%，現(xiàn)金短債比1.34倍。

在這個(gè)基礎(chǔ)上，新當(dāng)選的董事長周達(dá)和新任總裁楊程鈞，可以將更多的精力放在新的征途上。

周達(dá)是1981年出生，楊程鈞是75后，二人雖然年輕，但都是超過15年的“老金科”，是金科的中堅(jiān)力量，在過去的發(fā)展歷程中，與蔣思海、喻林強(qiáng)等一起帶領(lǐng)金科實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，也成為他們二人接棒后的“底蘊(yùn)”所在。

這一點(diǎn)，在2020年財(cái)報(bào)中也體現(xiàn)的很明顯，特別是土儲和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)方面。

土儲豐厚，總可售面積超7100萬平

土儲能級的提升，是金科2020年土地投資的一大亮點(diǎn)。全年拿地金額892億元，新增土地投資148 宗，計(jì)容建筑面積2364萬平方米，同比提升超40%。其中，二三線（含新一線）城市占比近80%城市。

更具體來講，二線（含新一線）城市占比63%，這使得金科的優(yōu)質(zhì)土地資源得到有效補(bǔ)充，樓面單價(jià)3773 元/平米，同比提升超40%，對后續(xù)的業(yè)績提升是一種強(qiáng)力支撐。同時(shí)，這些具有經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和人口基礎(chǔ)的城市，也提升了金科的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

這是有跡可循的，有例可證的。

金科去年銷售額2232億元，是首次突破2000億大關(guān)。當(dāng)中大本營重慶銷售額超400億元，四川、江蘇、浙江、河南、山東銷售規(guī)模均突破100億元。其中，江蘇銷售額299億元、浙江銷售額258億元。以區(qū)域來劃分，華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區(qū)銷售金額占比分別達(dá)到41%、19%、12%、13%、7%。

這也是金科 “三圈一帶、八大城市群”深耕發(fā)展，堅(jiān)持聚焦省域深耕，“以二三線城市為主，一四線城市為輔”的全國化布局策略的體現(xiàn)，六個(gè)深耕?。ㄊ校┯蚝嫌?jì)銷售貢獻(xiàn)占比超七成。

受益于此，金科的總土儲結(jié)構(gòu)很明晰，再加之2020年獲取了大量優(yōu)質(zhì)土地資源，可售資源分布進(jìn)一步優(yōu)化。

截至2020年末，金科總可售面積超7100 萬平方米。其中，重慶、華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別為24%、23%、17%、17%、10%、5%。從城市能級來看，新一線占比42%，二線占比14%，三線占比23%，四線占比11%，其他占比10%。

2021年，金科為自己設(shè)定的銷售目標(biāo)為不低于2500億元，相比去年增長12%。從其可售貨源分布以及過去三年50%的復(fù)合增長率來看，這是一個(gè)略顯保守的目標(biāo)。

三線“全綠”，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

如果從其五年戰(zhàn)略規(guī)劃來看，這個(gè)目標(biāo)可以更好的理解，除了追求規(guī)模之外，資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比、經(jīng)營性現(xiàn)金流等指標(biāo)，也是金科重點(diǎn)的優(yōu)化對象。

“三道紅線”之后，過去依靠杠桿快速擴(kuò)張的模式很難復(fù)制，行業(yè)進(jìn)入“管理紅利”時(shí)代。降杠桿和降負(fù)債成為房企的主題，在今年的業(yè)績會上，“三道紅線”指標(biāo)已然成為他們的一道必要解答題和披露項(xiàng)。

回歸到金科來看，也是如此，控速的背后，其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)得到明顯改善。截至2020年末，銷售回款2,011 億元，回款率高達(dá)90%；資產(chǎn)總額超3,800億元，較上年末增長18.52%；經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額達(dá)到145 億元，同比大幅增長548%，連續(xù)三年為正。

最為明顯的是，“三道紅線”監(jiān)測指標(biāo)在半年內(nèi)全部達(dá)標(biāo)，位列“綠檔”范疇。具體來看，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至69.85%，同比下降近5 個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率降至75.07%，同比下降45 個(gè)百分點(diǎn)；一年內(nèi)到期有息負(fù)債總額為325 億元，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.34，貨幣資金余額有效覆蓋短期有息負(fù)債。

按照其五年發(fā)展規(guī)劃，在后續(xù)幾年的發(fā)展中，這些指標(biāo)還將進(jìn)一步優(yōu)化。

多元產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展

除卻地產(chǎn)主業(yè)外，智慧服務(wù)業(yè)務(wù)、以科技產(chǎn)業(yè)和商旅康養(yǎng)為代表的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，以及新能源業(yè)務(wù)，在2020年也取得了不錯(cuò)的經(jīng)營效果。

在金科877億元的總營收中，生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)營收22.2億元，占比2.54%；新能源營收8.3億元占比0.95%。特別是新能源業(yè)務(wù)，雖然營收占比較小，但是同比增加106.56%，實(shí)現(xiàn)翻倍；實(shí)現(xiàn)凈利潤1.80 億元，同比上漲41.73%。

主要是因?yàn)榫皪{、煙墩風(fēng)電場總裝機(jī)容量達(dá)到40 萬千瓦，全年上網(wǎng)電量共計(jì)97751 萬千瓦時(shí)，同時(shí)EPC 代建業(yè)務(wù)突破，全年順利承建并完成9.9 萬千瓦裝機(jī)項(xiàng)目。

“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)方面，金科產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入重慶、四川、湖南、山東、山西、江蘇、河北等13 個(gè)省份22個(gè)城市，累計(jì)開發(fā)運(yùn)營管理項(xiàng)目25個(gè)，面積超1100 萬平方米。其中，科技產(chǎn)業(yè)新增開發(fā)運(yùn)營面積260 萬平方米，武漢新洲健康科技小鎮(zhèn)、濟(jì)寧生命健康科技城、固安智慧科技城等多個(gè)項(xiàng)目也在快速推進(jìn)中。

另外，通過引入紅星集團(tuán)所謂戰(zhàn)略投資者，金科收購整合位于重慶、昆明、慈溪的3個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目股權(quán)，社區(qū)型購物中心和區(qū)域型購物中心相結(jié)合的商業(yè)發(fā)展模式得到進(jìn)一步明確。

更為亮眼的是智慧服務(wù)業(yè)務(wù)，金科服務(wù)此前交出了自己的首份年報(bào)，2020年實(shí)現(xiàn)收入約為33.59 億元，同比增長約44%，實(shí)現(xiàn)凈利潤約6.33億元，同比增長約69%；毛利率29.7%，同比提升2.4 個(gè)百分點(diǎn)。

截止2020年末，金科服務(wù)已布局全國152 個(gè)城市，在管面積共計(jì)約1.56 億平方米，獨(dú)立第三方占比48.6%；合約面積共計(jì)約2.77 億平方米，獨(dú)立第三方占比56.3%。

精耕地產(chǎn)主業(yè)，做強(qiáng)智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實(shí)商旅康養(yǎng)，這是金科 “四位一體、生態(tài)協(xié)同”的戰(zhàn)略指導(dǎo)，圍繞地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整合要素資源，同時(shí)布局新賽道，進(jìn)一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈，這是金科未來五年的發(fā)展主線，也是金科新一代管理層的目標(biāo)。

金科的五年規(guī)劃，貫穿整個(gè)“十四五”，2020年的收獲將會成為其發(fā)展“底蘊(yùn)”。