在汽車越來越普及的今天，很多人已經(jīng)擁有了屬于自己的私家車，那么，擁有私家車出行是方便了，但是，在私家車越來越多，有一個難點(diǎn)問題就出現(xiàn)了，那就是停車，一般在買房的時候，都會考慮到停車的問題；人們開車去探親訪友已習(xí)以為常，被小區(qū)物業(yè)收取停車費(fèi)也見怪不怪。那么，2021物業(yè)收取停車費(fèi)是否合理合法？其收取的費(fèi)用應(yīng)該歸誰支配？2021停車費(fèi)糾紛怎么辦？

物業(yè)收取停車費(fèi)是否合法？物業(yè)有權(quán)收取小區(qū)停車費(fèi)?

到底物業(yè)是否有權(quán)向業(yè)主收取停車費(fèi)？需要考察停車費(fèi)的性質(zhì)。

小區(qū)停車費(fèi)由兩種費(fèi)用組成，一種是土地使用費(fèi)，一種是管理費(fèi)。兩種費(fèi)用的收費(fèi)依據(jù)與收費(fèi)主體是不同的，分四種情形：

• 如果建設(shè)單位將規(guī)劃的整個停車場以車位形式出售或贈送給業(yè)主，則各個車位屬于購買或接受贈予的業(yè)主所有。因車位屬業(yè)主所有，物業(yè)公司則無權(quán)收取土地使用費(fèi)性質(zhì)的停車費(fèi)。但物業(yè)公司對車位等進(jìn)行了維護(hù)管理，故不少小區(qū)針對車位單獨(dú)收取了物業(yè)管理費(fèi)。

• 如果建設(shè)單位將停車場的車位出租給業(yè)主，則停車場的所有權(quán)歸建設(shè)單位所享有，而使用權(quán)歸承租車位的業(yè)主享有，業(yè)主交納的費(fèi)用是車位的使用費(fèi)。該費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和建設(shè)單位在合同中具體約定。

• 物業(yè)公司經(jīng)過建設(shè)單位的授權(quán)之后是可以代替建設(shè)單位向業(yè)主收取停車費(fèi)的，但此時的停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不是由物業(yè)公司決定，而是由業(yè)主和建設(shè)單位在合同中具體約定。也可以說，物業(yè)公司此時是沒有權(quán)利要求收取小區(qū)停車費(fèi)的。

• 如果建設(shè)單位在出售房屋時，將停車場的建設(shè)費(fèi)用分?jǐn)偟矫總€業(yè)主，即業(yè)主所付的房價中實(shí)際包含了停車場的分?jǐn)傎M(fèi)用，則停車場的所有權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有。

根據(jù)《民法典》第二百七十四條，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。由此可知，土地使用費(fèi)收費(fèi)的法律依據(jù)是《民法典》，收費(fèi)主體是業(yè)主。業(yè)主可以因車輛占用土地而收取土地使用費(fèi)。

而管理費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)是《民法典》及國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。《民法典》第八百八十八條，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。

寄存人到保管人處從事購物、就餐、住宿等活動，將物品存放在指定場所的，視為保管，但是當(dāng)事人另有約定或者另有交易習(xí)慣的除外。

第八百八十九條，寄存人應(yīng)當(dāng)按照約定向保管人支付保管費(fèi)。

當(dāng)事人對保管費(fèi)沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，視為無償保管。

而《物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。由此，物業(yè)在征得業(yè)主同意后是可以利用小區(qū)的土地進(jìn)行經(jīng)營的。車主向物業(yè)交納的其實(shí)是車輛保管費(fèi)。

停車位權(quán)屬歸誰，業(yè)主自購車位的權(quán)利如何？

民法典規(guī)定了兩種確定停車位權(quán)屬的方式，即根據(jù)約定確定和根據(jù)法律確定。

民法典第二百七十五條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！币虼耍绻^(qū)規(guī)劃中沒有設(shè)置停車位，后來設(shè)置了停車位，而且是在小區(qū)業(yè)主共有的場地或道路上設(shè)置的，其權(quán)屬應(yīng)歸業(yè)主共有。

業(yè)主自購車位的權(quán)利如何？

首先，要看小區(qū)物業(yè)公司收取停車費(fèi)的性質(zhì)是什么。從買了車位、不需要收取登記車輛的停車費(fèi)的角度來看，業(yè)主所享有的權(quán)利應(yīng)該是對車位的使用權(quán)，即業(yè)主對車位享有占有的支配權(quán)，那么業(yè)主將未登記的車輛停放在自己的車位上，也是不應(yīng)該收取費(fèi)用的。這種使用權(quán)的本身是業(yè)主的權(quán)利，不應(yīng)將上述使用權(quán)與特定車輛進(jìn)行掛鉤。如果物業(yè)公司認(rèn)為是對未登記車輛進(jìn)入小區(qū)的一種臨時管理，那么物業(yè)公司進(jìn)行收費(fèi)，就應(yīng)該形成臨時管理所相對應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這種臨時管理關(guān)系中，業(yè)主應(yīng)享有就自購車位上自主停放其所有或使用車輛的權(quán)利，物業(yè)公司則提供該車位上的車輛保管服務(wù)?！?/p>

物業(yè)公司的物業(yè)管理權(quán)來自全體業(yè)主的授權(quán)。因此，如業(yè)主與物業(yè)公司之間有合同，并且合同中有約定，就應(yīng)該按照合同約定執(zhí)行；如果雙方?jīng)]有合同約定，而現(xiàn)行法律中又沒有強(qiáng)制性規(guī)定，物業(yè)公司單方面規(guī)定業(yè)主登記車輛數(shù)、未經(jīng)登記的車輛不能停放或停放需收費(fèi)等對業(yè)主作出限制，不但不符合法律規(guī)定，還有侵犯業(yè)主權(quán)利之嫌。

常見小區(qū)停車費(fèi)用途有哪些?

由業(yè)主委員會委托物業(yè)公司收取,并按期公布收支情況，用于小區(qū)發(fā)展。

小區(qū)停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

《民法典》規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

《民法典》做了明確規(guī)定。物業(yè)公司是否有權(quán)向業(yè)主收取停車費(fèi)(車位費(fèi)、占道費(fèi))的問題，根據(jù)不同情況，有所不同。

屬于業(yè)主共有的地方，只要不影響小區(qū)交通，物業(yè)公司無權(quán)向你收取停車費(fèi)(車位費(fèi)、占道費(fèi))，物價部門也不會對物業(yè)公司在小區(qū)道路收費(fèi)有任何批文。

根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司向業(yè)主收取的停車費(fèi)，應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納營業(yè)稅并主動開具服務(wù)業(yè)普通發(fā)票。收費(fèi)不開具發(fā)票的行為，違反了稅法的有關(guān)規(guī)定，消費(fèi)者可向當(dāng)?shù)氐胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)舉報，也可向當(dāng)?shù)叵M(fèi)者協(xié)會投訴。

停車收費(fèi)是物價局批準(zhǔn)的有正規(guī)的發(fā)票，收取的費(fèi)用歸全體業(yè)主所有,但要是小區(qū)的投資建設(shè)太大就可以歸物業(yè)使用,但要經(jīng)業(yè)委會同意,小區(qū)停車是否收費(fèi)要視情況而定。

如果小車停車位區(qū)域所有權(quán)并未計(jì)入業(yè)主公攤面積亦未通過贈送、贈與方式轉(zhuǎn)移至業(yè)主，即所有權(quán)屬開發(fā)商，則無論是通過保管方式或是場地占用費(fèi)方式收取停車費(fèi)都是理所應(yīng)當(dāng)。如果停車區(qū)域系全體業(yè)主所有，全體業(yè)主通過業(yè)主大會形成決議以場地占用費(fèi)形式進(jìn)行收費(fèi)，也符合法律;但此時物業(yè)收費(fèi)是受托關(guān)系，收取的停車費(fèi)用所有權(quán)系全體業(yè)主所有，物業(yè)可依據(jù)委托而收取必要的勞務(wù)費(fèi)用或是服務(wù)費(fèi)用。

2021遇到小區(qū)停車費(fèi)糾紛怎么處理?

可以先協(xié)商，協(xié)商不成可以起訴解決。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條　建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

小區(qū)停車場的所有權(quán)情況分為以下幾種情況：

1、如果建設(shè)單位將規(guī)劃的整個停車場以車位形式出售或贈送給業(yè)主，則各個車位屬于購買或接受贈與的業(yè)主所有，停車場內(nèi)的公共部分，如車道，屬于所有擁有車位所有權(quán)的業(yè)主共有。

2、如果建設(shè)單位將停車場的車位出租給業(yè)主，則停車場的所有權(quán)歸建設(shè)單位享有，而使用權(quán)歸承租車位的業(yè)主享有，業(yè)主交納的費(fèi)用是車位的使用費(fèi)，該費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和建設(shè)單位在合同中具體約定。

3、如果建設(shè)單位在出售房屋時，將停車場的建設(shè)費(fèi)用分?jǐn)偟矫總€業(yè)主，即業(yè)主所付的房價中實(shí)際包含了停車場的分?jǐn)傎M(fèi)用，則停車場的所有權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有，對于停車場的使用和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會在管理規(guī)約中約定，但應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要。停車場的收益應(yīng)歸全體業(yè)主共有，主要用于停車場的維修養(yǎng)護(hù)，也可按照業(yè)主大會的決定使用。

《民法典》第二百七十五條 【車位、車庫的歸屬】建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

結(jié)語

搞清楚以上規(guī)定，再回到小區(qū)停車費(fèi)收益歸誰的問題上。依據(jù)民法典有關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用小區(qū)空地用作停車場產(chǎn)生的收入、建設(shè)單位利用建筑物外墻面產(chǎn)生的收入等，應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。在民法典頒布前，我國法律對此規(guī)定不明確，經(jīng)常發(fā)生爭議。民法典的規(guī)定更好地保護(hù)了業(yè)主的共有權(quán)，使其包括了收益權(quán)。這也意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收益全裝進(jìn)自己腰包的時代已經(jīng)結(jié)束。

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