江厝路是福州老城區(qū)之一，每到夜幕降臨的時候，江厝路兩側(cè)都會擺滿各種小攤，從上世紀(jì)九十年代開始，江厝路的夜市就已經(jīng)形成，這里承載了無數(shù)人的回憶。即使現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)很流行，大家都在網(wǎng)絡(luò)上購物，這里仍然有很多人在夜市里買一些小商品，整條路都熱鬧非凡。

省直湖前和市直湖前兩大單位房大家都不陌生，隱藏在五鳳山山脈的半山腰上的一個神秘小區(qū)，湖前蘭庭似乎已經(jīng)被很多人忽略，2018年以前它周邊全是民房，這幾年金輝金茂府入駐后，把所有的民房都拆了，甚至連商專這個大學(xué)都已搬遷到連江去了。金茂府如今的單價更是達(dá)到3.5萬/平米，高端豪宅也引來了大家的關(guān)注。

今天向大家解讀隱藏在半山腰的湖前蘭庭，它又是一個怎么樣的小區(qū)？

江厝路商圈很熱鬧

生活在江厝路的居民，對居住在這里的環(huán)境和配套評價很高，唯獨(dú)會嫌棄這里的一點(diǎn)只是體現(xiàn)在小區(qū)已經(jīng)老舊了，這也是不爭的事實(shí)，畢竟在鼓樓區(qū)是福州的老城區(qū)。

江厝路兩側(cè)一邊是單位房，一邊是商品房，南側(cè)有福泉花園，米羅時代這兩個商品房社區(qū)，北側(cè)則是省直湖前與市直湖前兩大單位宿舍，東側(cè)靠近省體育中心板塊，西側(cè)則是毗鄰在五鳳山山腳下。如今江厝路南側(cè)的保利天悅二期已經(jīng)開始陸陸續(xù)續(xù)交付，西側(cè)的金茂府也已經(jīng)交付，整個江厝路商圈就變成新老交替的房源供應(yīng)。

金茂府的均價為3.5萬左右，保利天悅二期則是在4.5萬左右，這兩個新盤也是鼓樓區(qū)的代表之作，而老舊的省直單位宿舍單價則在2萬或者2萬以內(nèi)了。

福泉花園價格雖然不如米羅時代，它也在2萬多的單價，米羅時代也是整條路上單價最高的小區(qū)，目前的均價為2.5萬/平米，相對于這樣的價格，大家都還不認(rèn)同，因?yàn)榉績r下跌，購房者現(xiàn)在江厝路的價格并不看好。

半山腰上的湖前蘭庭更是如此，后面我們有對湖前蘭庭的價格分析。以下是湖前蘭庭小區(qū)的優(yōu)缺點(diǎn)。

小區(qū)的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)一、毗鄰五鳳山山脈，綠化率高；

一進(jìn)入小區(qū)的大門，就可以看到小區(qū)內(nèi)的一片湖與一片山，像是公園一般的感受；小區(qū)背靠五鳳山，清晨與傍晚的時候，空氣特別的清新，內(nèi)部的綠化也做得很到位，不用出小區(qū)就可以在公園里休閑散步。

優(yōu)點(diǎn)二、小復(fù)式樓，稀缺產(chǎn)品；

湖前蘭庭有一棟樓全部是小復(fù)式樓結(jié)構(gòu)，38平米的產(chǎn)權(quán)，挑高4.5米的高度，整個福州都難以找到類似這樣的房源產(chǎn)品。而且二期還有很多疊拼的別墅產(chǎn)品，總價大約在300多萬，其他樓棟的頂層還是復(fù)式樓，也就是30到300平米的產(chǎn)品均能選擇到。

優(yōu)點(diǎn)三、商品房社區(qū)，內(nèi)部配套齊全；

小區(qū)內(nèi)部自帶一個籃球場的小區(qū)并不多，它的后山上不僅有籃球場，還有游泳池，還有羽毛球場，也有兒童樂園。出小區(qū)后就是私立校的三牧中學(xué)，步行大約15分鐘到永輝超市，生活還算比較方便。

缺點(diǎn)一、山體斜坡，老年人不便利；

湖前蘭庭即便有電梯，但是從江厝路開始進(jìn)入小區(qū)內(nèi)有很長的一段坡路，老年人腿腳不方便，特別是坐輪椅的老年人，這個小區(qū)并不合適。

缺點(diǎn)二、物業(yè)管理一般，停車緊張；

湖前蘭庭的物業(yè)管理較為一般，小區(qū)基本上沒有管理，進(jìn)出都比較自由，晚上遲一些回家就找不到車位，停車位十分的緊張。

市場分析

湖前蘭庭目前在售房源有20余套，掛牌房源的均價為24000元/平米，2002年交付使用，目前已有20年，馳翔物業(yè)管理，物業(yè)費(fèi)每平米1.2元/月?？偣灿?1棟樓，382戶業(yè)主，綠化率達(dá)到35%，總體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)，它屬于體量較低的低密度，低樓層的小區(qū)。

從整個商圈的價格來做參考，米羅時代掛牌均價2.6萬，福泉花園掛牌均價2萬，省直湖前掛牌均價2.13萬，市直湖前掛牌1.95萬，這些小區(qū)雖然價格相差并不遠(yuǎn)，以當(dāng)下的市場能夠成交的價格基本要在掛牌價格上做出2000元/平米的讓價。

對比江厝路上的小區(qū)，湖前蘭庭并沒有優(yōu)勢，它在山坡上也會受到比較大的影響，很多人覺得山上的房子太過偏僻，寧可選擇省直湖前也不愿意去買湖前蘭庭的房子。

從過去的成成交歷史上看，近幾個月湖前蘭庭的樓梯房價格基本在2.2萬以內(nèi)有概率成交，電梯房由于戶型比較大，總價一般情況在2萬左右成交。而山上的疊拼復(fù)式樓價格更低一些，成交基本會在2萬以內(nèi)了。

從鼓樓片區(qū)的角度出發(fā)，它屬于鼓樓最西北角的位置，沒有很大的發(fā)展空間，周邊都已經(jīng)相對成熟，西側(cè)的山脈更不可能挖掘修建新的樓盤，因此湖前蘭庭只能慢慢的老去，最終成為老舊小區(qū)。

以上便是小編對小區(qū)的個人見解與分析，希望能夠給更多購房者一些建議與參考。

房產(chǎn)教練周小方，做客戶的房產(chǎn)教練；

更多內(nèi)容可看主頁。