——房市快訊——

4月7日舉行的全國(guó)自建房安全專(zhuān)項(xiàng)整治工作電視電話(huà)會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，各地區(qū)、各部門(mén)要圍繞防風(fēng)險(xiǎn)、保安全這條主線(xiàn)，認(rèn)真抓好自建房排查整治常態(tài)化工作，有效消除存量、管住增量。此外，會(huì)議指出，各地還要積極構(gòu)建房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制，加快推進(jìn)房屋安全管理地方立法，積極推進(jìn)房屋養(yǎng)老金、房屋定期體檢、房屋質(zhì)量保險(xiǎn)“三項(xiàng)制度”試點(diǎn)和自建房安全跨部門(mén)綜合監(jiān)管試點(diǎn)。

自建房越多，購(gòu)買(mǎi)商品房的動(dòng)力就愈加不足，這是非常容易想到的簡(jiǎn)單推理邏輯。而當(dāng)下的房市，明顯是大家持幣觀(guān)望，真正應(yīng)該解決的是大家消費(fèi)信心的問(wèn)題。但現(xiàn)在明顯是在推動(dòng)現(xiàn)有消費(fèi)力釋放的招數(shù)。而只有減少部分自建房的數(shù)量，才能有效激發(fā)更多購(gòu)買(mǎi)潛力。而在既往時(shí)代，自建房和商品房之間，一直有著不可調(diào)和的矛盾。此時(shí)，是真正收緊自建房，鼓勵(lì)商品房了。

細(xì)數(shù)下自建房和商品房之間存在的矛盾，主要涉及以下幾個(gè)方面：

• 土地使用權(quán)問(wèn)題：自建房一般是指?jìng)€(gè)人在農(nóng)村或城市郊區(qū)自行購(gòu)買(mǎi)土地并建造住房，但土地使用權(quán)歸屬問(wèn)題比較復(fù)雜。在城市區(qū)域內(nèi)，土地歸國(guó)家所有，只有經(jīng)過(guò)土地拍賣(mài)或出租才能獲得土地使用權(quán)。而在農(nóng)村和郊區(qū)，土地歸村集體所有，村集體可以將土地使用權(quán)出讓給個(gè)人，但一般需要繳納一定的土地出讓金。因此，自建房的土地使用權(quán)問(wèn)題需要與相關(guān)部門(mén)協(xié)商解決。

• 建筑質(zhì)量問(wèn)題：自建房的建造一般由個(gè)人或小型施工隊(duì)完成，建筑質(zhì)量難以得到保障。而商品房則由專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造，建筑質(zhì)量有一定的保障。因此，自建房的建筑質(zhì)量問(wèn)題需要引起足夠的重視。（這一點(diǎn)，隨著市場(chǎng)行情的下滑，商品房的房屋質(zhì)量問(wèn)題也成為當(dāng)下購(gòu)房者的主要擔(dān)憂(yōu)。）

• 城市規(guī)劃問(wèn)題：自建房的建造通常沒(méi)有得到城市規(guī)劃部門(mén)的審批，而商品房的建造則要遵循城市規(guī)劃和建設(shè)規(guī)范。自建房的建造容易違反城市規(guī)劃，給城市規(guī)劃帶來(lái)負(fù)面影響。因此，自建房需要與城市規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行溝通，遵守城市規(guī)劃規(guī)定。

• 房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題：自建房的產(chǎn)權(quán)證明可能不完備，難以證明房屋的產(chǎn)權(quán)。而商品房的產(chǎn)權(quán)證明比較完備，可以保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。因此，自建房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題需要得到妥善解決。

但整體而言，當(dāng)下的自建房和商品房之間的矛盾，是商品房銷(xiāo)售下滑，購(gòu)買(mǎi)力不足，而自建房無(wú)疑吸納了一部分購(gòu)買(mǎi)力。所以，自建房的摸排是會(huì)加速的。同時(shí)，房地產(chǎn)稅這種長(zhǎng)效稅收系統(tǒng)也會(huì)盡快完善。我們參考下發(fā)達(dá)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)稅的發(fā)展沿革，期冀從中看到一些曙光。

——發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅發(fā)展沿革——

房地產(chǎn)稅是國(guó)家為了籌措財(cái)政收入和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)而征收的稅收。不同國(guó)家的房地產(chǎn)稅征收方式和歷史沿革各不相同。以下是一些發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)稅的歷史沿革：

美國(guó)

美國(guó)房地產(chǎn)稅起源于17世紀(jì)，最初主要是對(duì)土地征收稅收。后來(lái)隨著城市化的發(fā)展，房產(chǎn)稅成為主要稅收來(lái)源之一。不同州和地區(qū)的征稅方式和稅率各不相同。一般來(lái)說(shuō)，美國(guó)房地產(chǎn)稅基于房屋的市場(chǎng)價(jià)值征收，也有一些地區(qū)基于土地價(jià)值征收。

英國(guó)

英國(guó)最早的房產(chǎn)稅是17世紀(jì)時(shí)征收的窗戶(hù)稅，后來(lái)改為房屋租金稅和房產(chǎn)稅。20世紀(jì)初期，英國(guó)引入了地價(jià)稅和房產(chǎn)稅并存的制度。1989年，英國(guó)改革了房產(chǎn)稅制度，取消了房產(chǎn)稅，改為引入一種叫做“理論價(jià)值”的地價(jià)稅，但該制度受到了批評(píng)并于1993年廢除。

加拿大

加拿大的房地產(chǎn)稅是由各省和地區(qū)自主制定的，稅率和征收方式各不相同。一些地區(qū)基于房屋市場(chǎng)價(jià)值征收，而另一些地區(qū)則基于土地價(jià)值征收。加拿大的房地產(chǎn)稅收入主要用于支持當(dāng)?shù)卣墓卜?wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

澳大利亞

澳大利亞的房地產(chǎn)稅包括地方政府和州政府兩個(gè)層面。地方政府主要通過(guò)房產(chǎn)稅征收稅收，州政府則主要通過(guò)土地價(jià)值稅和附加值稅征收稅收。澳大利亞的房地產(chǎn)稅收入主要用于支持當(dāng)?shù)卣墓卜?wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

總體來(lái)說(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅征收方式和歷史沿革各不相同，但都是為了籌措財(cái)政收入和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

我們不去討論所有權(quán)的問(wèn)題，而是聚焦當(dāng)下的主要矛盾點(diǎn)，各機(jī)關(guān)單位的節(jié)流已經(jīng)在做了，但如何開(kāi)源呢？尤其是在投資和外貿(mào)兩架馬車(chē)歇菜的當(dāng)下，如何激發(fā)潛在購(gòu)買(mǎi)力，自然成為當(dāng)下可行的方式。

隨著房市的進(jìn)一步趨冷，如何有效支撐地方財(cái)政，單獨(dú)靠各個(gè)城市的餐飲和旅游收入，杯水車(chē)薪。汽車(chē)行業(yè)整體開(kāi)啟的降價(jià)大潮，凸顯出大件消費(fèi)品趨冷的事實(shí)。而新房或二手房的交易，不用看數(shù)據(jù)也能知曉，與往日不同，信心不再的民眾，是會(huì)延宕買(mǎi)房時(shí)機(jī)的。自然能夠想到的方式之一就是征收房地產(chǎn)稅，且已經(jīng)從不同人士嘴中開(kāi)始增加房地產(chǎn)稅的曝光率。

近日，財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉在《比較》發(fā)表《新時(shí)代中國(guó)財(cái)政體系改革和未來(lái)展望》一文。樓繼偉認(rèn)為探討財(cái)政體系的未來(lái)發(fā)展導(dǎo)向需要問(wèn)題導(dǎo)向，并提出可行的選擇方案。其中之一是建立適合作為地方稅的稅種。房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的稅種，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為正常增長(zhǎng)后應(yīng)盡快開(kāi)展試點(diǎn)。

2013年以來(lái)，全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、財(cái)政部會(huì)同有關(guān)方面積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作，取得階段性成果。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)差異很大，實(shí)際情況十分復(fù)雜，房地產(chǎn)稅立法工作需要循序漸進(jìn)、穩(wěn)妥推進(jìn)。

樓繼偉在文中稱(chēng)，房地產(chǎn)稅立法工作的難點(diǎn)有很多，最大的難點(diǎn)是房地產(chǎn)如何估值。一般來(lái)說(shuō)應(yīng)以完全產(chǎn)權(quán)、交易不受限的住宅為估值基準(zhǔn)。而現(xiàn)實(shí)中大量的住房產(chǎn)權(quán)不完整、交易受限。解決的辦法是以基準(zhǔn)估值為基礎(chǔ)做適當(dāng)?shù)拇蛘?，但?wèn)題十分復(fù)雜。還有其他諸多難點(diǎn)，導(dǎo)致該稅法探索了多年仍未正式成法。

匯總以上信息，這一次，房地產(chǎn)稅將不再是以往狼來(lái)了的故事，而是真的要來(lái)了。