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（圖片來源網絡）

評估對象基本情況

在德州某商城，開發(fā)商為取得最大利潤，在規(guī)劃為營業(yè)的房地產上面又違規(guī)增加了一層居住房屋，雖然開發(fā)商通過運作辦理了《房屋所有權證書》，但在辦理土地證時遇到了困難，導致超過了《房屋買賣合同》約定的時間3年仍沒有辦理出分戶《土地使用權證書》，導致業(yè)主無法辦理房地產抵押貸款，有近50多位業(yè)主聯(lián)合起來一紙訴狀將開發(fā)商告上了法庭，請求法院支持開發(fā)商賠償其房地產無法辦理抵押貸款而帶來的損失。

這種案例在全國也很少，法院技術室也覺得無從下手，最后委托某評估機構進行該損失的評估。

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該評估機構在接受法院技術室的委托后，經過分析，此類房地產價值貶損評估一無案例可循，市場比較法不可用，二屬于不可修復貶損，成本法亦不可用，主要表現為一定期限內無抵押收益或抵押收益的減少，宜采用 “損失資本化法”進行評估。

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資本化法：是以預期原理為基礎，是預測估價對象未來收益或損失，通過一定的折現率折現到估價時點的各期損失或收益之和，最終求取估價對象房地產價值貶損的方法。

基本公式為：

?????V＝A/R[1－1/（1+R）n]

式中：

V—房屋價值貶損評估值；

A—未來某一年的凈收益損失額或費用增加額；

R—資本化率；

n—凈收益損失年限。

評估過程

（1）凈收益損失額或費用增加額的確定

估價對象因沒有土地使用權證書導致無法辦理抵押貸款，或貸款費用增加。

通常有以下三種情況：

A：擔保公司擔保費用。因為雖然該房地產在專業(yè)銀行不能貸款，或不能辦理抵押登記，但仍有較高的價值，可以通過擔保公司擔保的形式而取得貸款，代價是擔保費用。經調查，德州市1～5年期內擔保費一般為貸款額的1～3%，在本案中，因有房屋所有權證，而無土地使用權證的房地產，變現能力稍差，但保險系數較大，同類房地產抵押擔保費一般為抵押價值的2%/年。假設一套價值100萬元的房地產，貸款額一般為房屋價值的60%，即貸款額為60萬元，貸款1年，則擔保費＝60萬元×2%×1年＝1.20萬元。

B:?地下錢莊或私人借貸利率與銀行正常利率的差值，即付出的多出來的利息。經調查，在估價時點德州市1年期私人借貸利率一般為1分/月，即年利率為12%，而有房地產抵押的商業(yè)銀行貸款年利率一般為9%，則其差額為3%，同樣以一套貸款額為60萬元為基準，則多付出的利息為1.8萬元。

C:?貸款經營利潤：

同類行業(yè)（商貿）取得貸款的總收益減去手續(xù)費、利息、經營費用等！但這種方案需要估價師有豐富的經驗及大量的市場調查，“特爾斐法”也很必要，況且貸款也不一定就能取得收益，甚至是負收益！經估價師調查，德州市商貿流通行業(yè)年經營毛收益率約為24%，抵押貸款手續(xù)費一般為貸款額的1%（含抵押登記費及手續(xù)費、查檔費、評估費），利息（正常抵押貸款年利率為9%），經營費用（人工及管理費）一般占10%，則貸款經營利潤為5%，即60萬元×5%=3.0萬元

綜合以上3個方案，因現實中此類貸款選擇方案A的情況比較多，故取較大的權重為40%，方案B和方案C權重各取30%。

得A=1.92萬元。

（2）資本化率的確定

資本化率采用市場比較法（先通過類似區(qū)域商業(yè)房地產價值、租金及可收益年限，后運用收益法公式）得R=7.6%（具體過程略）。

（3）凈收益損失年限的確定

經法院調解及該房地產開發(fā)商積極運作，大約2年后可以辦理處分戶土地使用權證書，加上過去的3年，則N=5。

（4）價值貶損額

V＝A/R[1－1/（1+R）5]

=1.92/7.6%[1－1/（1+7.6%）5]

=7.75（萬元）

則一套價值百萬的商業(yè)房地產，因沒有土地證不能辦理抵押貸款造成的價值貶損率為7.75%。

最后綜合得出估價結果，最終也取得當事人及法院的認可！

解析

2007年《物權法》出臺，十七大提出的“創(chuàng)造條件讓群眾擁有財產性收入”，使人們的財產保護意識越來越強。這里的財產性收入除了房屋自然增值等因素外，還包括房地產的出租、抵押收益等。

不完全產權帶來的價值貶損主要表現為抵押收益的減少或沒有抵押收益！這樣，此類房地產僅有自用權、出租經營權，價值減損表現在無融資權益。故抵押收益的多少，就是不完全產權房地產價值的差值！

因為房地產一般是企業(yè)、個人等的最大的資產，也是銀行等最青睞的抵押物，故房地產融資權利，尤其是對企業(yè)及其他有資金需求的個人等來說，是非常重要的！

作為估價師我們在房地產價值評估中，我認為應該對此有所體現！

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