摘??要：

隨著經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的下行，金融機(jī)構(gòu)或企業(yè)產(chǎn)生的不良債資產(chǎn)也越來(lái)越多，而這些不良資產(chǎn)中又以房地產(chǎn)居多。評(píng)估機(jī)構(gòu)在承接這類(lèi)業(yè)務(wù)時(shí)，相比于普通房地產(chǎn)評(píng)估而言，不良資產(chǎn)中所涉及到的房地產(chǎn)評(píng)估有著自身顯著特點(diǎn)。在評(píng)估時(shí)要特別注意事前充分溝通、同時(shí)要綜合考慮具體的項(xiàng)目收購(gòu)及處置方案，采用合理的評(píng)估結(jié)論表現(xiàn)形式，這樣才能保證評(píng)估工作的順利進(jìn)行，規(guī)避項(xiàng)目執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：不良資產(chǎn)評(píng)估 ?房地產(chǎn)評(píng)估 ?工作要點(diǎn)

不良資產(chǎn)主要是指商業(yè)銀行企業(yè)持有的次級(jí)、可疑及損失類(lèi)貸款、已核銷(xiāo)的帳銷(xiāo)案存資產(chǎn)、抵債資產(chǎn)及其他不良資產(chǎn)等。不良資產(chǎn)評(píng)估需求主要在金融企業(yè)將不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)管理公司或資產(chǎn)管理公司將不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給其他社會(huì)投資者時(shí)產(chǎn)生，而不良資產(chǎn)評(píng)估所涉及的對(duì)象又以房地產(chǎn)居多。

由于疫情影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)供需兩端、國(guó)內(nèi)外兩個(gè)市場(chǎng)同時(shí)承壓，較多企業(yè)運(yùn)營(yíng)受到影響，償債能力下降，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)逐漸增加，房地產(chǎn)變現(xiàn)償債逐漸成為了一種趨勢(shì)。不良資產(chǎn)評(píng)估工作是不良資產(chǎn)收購(gòu)和處置工作的前提和基礎(chǔ)，對(duì)控制不良資產(chǎn)的收購(gòu)和處置風(fēng)險(xiǎn)起著重要的作用。隨著金融企業(yè)或資產(chǎn)公司不良資產(chǎn)收購(gòu)和處置活動(dòng)的日益活躍，不良資產(chǎn)收購(gòu)和處置過(guò)程中的房地產(chǎn)評(píng)估工作也越來(lái)越多。

本文主要分析不良資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目中涉及的房地產(chǎn)評(píng)估的項(xiàng)目特征、具體內(nèi)容和工作要點(diǎn)。

一、不良資產(chǎn)評(píng)估中房地產(chǎn)評(píng)估的項(xiàng)目特征

（一）房地產(chǎn)種類(lèi)繁多且地域分散

多數(shù)情況下，不良資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中的房地產(chǎn)種類(lèi)繁多，既有純土地、工業(yè)廠房、住宅、商鋪、公寓、寫(xiě)字樓等建成的房地產(chǎn)，又有在建工程或者“爛尾樓”等未建成的房地產(chǎn)，更有甚者還有不屬于收購(gòu)或處置范圍內(nèi)的土地和建筑物。

不良資產(chǎn)評(píng)估中房地產(chǎn)往往涉及到一個(gè)資產(chǎn)包中的多個(gè)甚至十多個(gè)、幾十個(gè)房地產(chǎn)，地域分散的情況比較突出。情況最好的是在一個(gè)市區(qū)的不同地方各個(gè)區(qū)縣或者鎮(zhèn)里，多數(shù)情況是在不同的市區(qū)，有時(shí)甚至?xí)霈F(xiàn)在不同的省的各個(gè)地方，給評(píng)估工作尤其是現(xiàn)場(chǎng)勘查和詢價(jià)估值造成不小的困難。

（二）項(xiàng)目周期短

在金融企業(yè)或資產(chǎn)公司進(jìn)行不良資產(chǎn)收購(gòu)和處置過(guò)程中，潛在買(mǎi)方或者賣(mài)方存在偶然性，所以一旦確定意向方，往往收購(gòu)或處置周期要求很緊。而項(xiàng)目的評(píng)估工作又是收購(gòu)或處置工作的前提，所以委托方給評(píng)估工作的時(shí)間周期一般很短，多半要求看完現(xiàn)場(chǎng)后三天內(nèi)出初步評(píng)估結(jié)果。

另外，經(jīng)常有不良資產(chǎn)所處區(qū)域偏僻，房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，獲取市場(chǎng)信息資料困難，而可比較的參照物較少，需要更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)收集評(píng)估資料，這樣就導(dǎo)致不良資產(chǎn)評(píng)估中房地產(chǎn)評(píng)估工作的時(shí)間顯得更加緊張。

（三）價(jià)值類(lèi)型復(fù)雜

不良資產(chǎn)評(píng)估中房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型包括市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值又包括清算價(jià)值、投資價(jià)值、殘余價(jià)值等。

不良資產(chǎn)評(píng)估中房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型，應(yīng)該根據(jù)評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象等具體情況來(lái)明確，并對(duì)具體價(jià)值類(lèi)型進(jìn)行定義，一般委托方需要評(píng)估機(jī)構(gòu)提供兩個(gè)或以上的價(jià)值類(lèi)型。比如說(shuō)，報(bào)告中既要體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值又要體現(xiàn)清算價(jià)值，增加了項(xiàng)目的復(fù)雜程度。

（四）不確定性因素多

不良資產(chǎn)評(píng)估中房地產(chǎn)評(píng)估存在諸多不確定性因素，在很多情況下委托方提供的資料中沒(méi)有完備的產(chǎn)權(quán)資料或者待估房地產(chǎn)存在缺陷，致使評(píng)估機(jī)構(gòu)難以確定評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積、用途等重要信息；部分房地產(chǎn)即使有權(quán)屬資料，但資料也多樣化，可能存在權(quán)屬更替信息復(fù)雜等情況；另外，不良資產(chǎn)評(píng)估中房地產(chǎn)使用狀況也較復(fù)雜，經(jīng)常存在強(qiáng)拆、占用或者現(xiàn)狀不詳并且無(wú)法入戶勘查等情況，這都是房地產(chǎn)評(píng)估中的不確定因素。

二、不良資產(chǎn)評(píng)估中房地產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容

（一）資料收集、權(quán)屬調(diào)查

在對(duì)不良資產(chǎn)評(píng)估中的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需通過(guò)走訪當(dāng)?shù)貒?guó)土局、房產(chǎn)局等相關(guān)政府部門(mén)，對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行查冊(cè)、咨詢調(diào)查，對(duì)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)狀況及瑕疵在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行如實(shí)披露。

（二）合理安排項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘查路線

根據(jù)評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)狀況、用途、使用現(xiàn)狀等因素結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行分析測(cè)算，不同的房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)采用不同的合適方法進(jìn)行評(píng)估。?

（三）出具評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格和變現(xiàn)價(jià)格

首先，采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估出評(píng)估對(duì)象在完善產(chǎn)權(quán)并正常使用的條件下公開(kāi)市場(chǎng)上最可能達(dá)到的客觀合理價(jià)格或收益。

其次，根據(jù)委托方的要求，考慮評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)、交易方式的特殊性如快速變現(xiàn)、拍賣(mài)、處置時(shí)間、市場(chǎng)受眾面、客戶購(gòu)買(mǎi)心理、買(mǎi)受人需額外支付拍賣(mài)傭金、稅費(fèi)等因素對(duì)房地產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格的影響，出具變現(xiàn)價(jià)格。

三、金融不良資產(chǎn)評(píng)估中房地產(chǎn)評(píng)估的注意事項(xiàng)

（一）事前充分溝通

在不良資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，前期的充分溝通通?？蛇_(dá)到事半功倍的效果。

首先，委托方在委托評(píng)估前一般會(huì)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目有一定的調(diào)查了解，通過(guò)與潛在購(gòu)買(mǎi)方或賣(mài)售方的溝通，我們可提前對(duì)評(píng)估對(duì)象有進(jìn)一步的了解。

其次，通過(guò)前期的充分溝通，對(duì)委托方的處置方案有一定的了解后，資產(chǎn)評(píng)估師可以與委托方協(xié)商使用合適的價(jià)值類(lèi)型，盡量適應(yīng)項(xiàng)目的評(píng)估目的。

（二）合理安排項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘查路線

不良資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的作業(yè)時(shí)間要求一般較短，而充分的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、走訪、資料收集又是做好項(xiàng)目評(píng)估的基礎(chǔ)，故合理安排現(xiàn)場(chǎng)勘查路線能大量節(jié)省項(xiàng)目外勤時(shí)間，同時(shí)也能保證項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘查等外勤工作的質(zhì)量，是做好不良資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的關(guān)鍵。

這樣既能保證在有限的時(shí)間內(nèi)完成評(píng)估咨詢報(bào)告，又能確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

（三）綜合考慮具體評(píng)估對(duì)象的收購(gòu)或處置方案

不同的收購(gòu)和處置方案所對(duì)應(yīng)的變現(xiàn)折扣損失是不一樣的，不良資產(chǎn)預(yù)計(jì)處置時(shí)間也不一致，這樣求得的變現(xiàn)價(jià)值也不盡相同，要具體問(wèn)題具體分析。

（四）評(píng)估結(jié)論可以采用區(qū)間值表示

中評(píng)協(xié)關(guān)于印發(fā)《金融不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知（中評(píng)協(xié)〔2017〕52號(hào)）中對(duì)評(píng)估結(jié)論的表現(xiàn)形式雖未予以明確，但是在中評(píng)協(xié)關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》的通知（中評(píng)協(xié)〔2018〕35號(hào)）和中評(píng)協(xié)關(guān)于印發(fā)修訂《金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》的通知（中評(píng)協(xié)〔2017〕43號(hào)）中都強(qiáng)調(diào)：經(jīng)與委托方溝通或者特殊情況下，在與經(jīng)濟(jì)行為相匹配的前提下，評(píng)估結(jié)論可以用區(qū)間值形式表示，同時(shí)給出確定數(shù)值評(píng)估結(jié)論的建議。所以，基于金融不良資產(chǎn)評(píng)估中所涉及的房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目特點(diǎn)，在特殊情況下（比如產(chǎn)權(quán)資料缺失、房地產(chǎn)存在缺陷、房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)使用狀況無(wú)法入戶勘查等），評(píng)估結(jié)論可以采用區(qū)間值表示，并且采用區(qū)間值更合理。

總 結(jié)

綜上：

評(píng)估機(jī)構(gòu)在承接金融不良資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目中涉及房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，應(yīng)特別注意事前溝通，合理安排現(xiàn)場(chǎng)勘查線路，深入了解評(píng)估對(duì)象收購(gòu)或處置方案及周邊市場(chǎng)環(huán)境，并采用合理的評(píng)估結(jié)論表現(xiàn)形式，這樣才能保證評(píng)估工作的順利進(jìn)行，規(guī)避項(xiàng)目執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

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