內(nèi)容摘要：央企中鐵四局第二總部將入駐中央商務(wù)區(qū)外青松公路、新達(dá)路東南角，城市發(fā)展備建用地未來規(guī)劃方向解析。

近日，我們相繼報道了中央商務(wù)區(qū)有關(guān)收儲、征收工作的資訊，大家普遍都非常關(guān)注。

這期文章我們將“挖呀挖呀挖”再度深挖中央商務(wù)區(qū)。

我們在梳理該板塊資訊時又有了重大發(fā)現(xiàn)。

去年11月，官方在香花橋街道中央商務(wù)區(qū)相關(guān)征收報道時提到：

此次共簽約2家企業(yè)，是對集體經(jīng)濟(jì)組織所屬土地進(jìn)行征收。下一步將按照時間節(jié)點于2022年年底前對其他4家企業(yè)進(jìn)行土地征收。這6塊土地位于中央商務(wù)區(qū)內(nèi)、外青松公路、新達(dá)路東南角，將用于央企總部及人才公寓建設(shè)。

香花橋街道下一步將圍繞中央商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)，年內(nèi)將完成外青松公路東側(cè)和華紡路北側(cè)二個基地的簽約工作，還將完成外青松公路西側(cè)1.2.3地塊和滬蘇嘉線四個基地的征收補(bǔ)償前期工作。

這段報道文字信息量還是很大的，我們來梳理一下：

中央商務(wù)區(qū)6幅啟動房屋拆除招標(biāo)地塊

首先，該報道透露了去年底計劃完成中央商務(wù)區(qū)6幅地塊的征收簽約工作；這6幅地塊與我們此前報道的兩次中央商務(wù)區(qū)房屋拆除工程招標(biāo)地塊數(shù)量和區(qū)位正好吻合，即外青松公路東側(cè)5幅地塊，外青松公路東側(cè)63-09地塊（原華紡路北側(cè)）房屋拆除工程招標(biāo)。

另外，該報道還提到外青松公路、新達(dá)路東南將用于央企及人才公寓建設(shè)。

目前，正在征收的外青松公路5幅地塊中，61-02地塊正好位于外青松公路新達(dá)路東南，用地性質(zhì)方面也是唯一符合產(chǎn)業(yè)用地的。其用地性質(zhì)為C2C6，即商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、教育科研設(shè)計用地，其中商業(yè)占比20%，教育科研設(shè)計占比80%，占地8552平方米。

那么，哪家央企會入駐這里呢？

去年7月，我們發(fā)現(xiàn)官方在“潮涌浦江”系列報道中提到，中國中鐵四局集團(tuán)有限公司（下文簡稱“中鐵四局”）根據(jù)發(fā)展需要，擬在青浦新城中央商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)設(shè)立集團(tuán)第二總部，即中鐵四局智慧總部。

中鐵四局智慧總部定位為高質(zhì)量發(fā)展策源中心，將在青浦新城注冊成立中鐵四局集團(tuán)（上海）有限公司，擬將局投資發(fā)展中心、技術(shù)研發(fā)中心、下屬工程公司等遷入，同時新成立金融管理中心、產(chǎn)業(yè)孵化中心和管理咨詢中心，在全局范圍內(nèi)整合優(yōu)質(zhì)高端資源并吸收社會頂尖人才進(jìn)駐。

中鐵四局疑似地塊

該報道提到中鐵四局的項目意向地塊就位于外青松公路、新達(dá)路東南角，將用于總部辦公及總部人才公寓建設(shè)。預(yù)計五年內(nèi)引進(jìn)總部職工800人，本地招聘高新人才200人。

結(jié)合上述兩則官方報道，我們可以非常確定這里將入駐的央企就是中鐵四局。

那么人才公寓選址在哪里呢？

“人才公寓”為保障性租賃住房。

2022年1月，關(guān)于印發(fā)《關(guān)于本市保障性租賃住房規(guī)劃土地管理細(xì)則》（滬府辦規(guī)〔2021〕12號）通知發(fā)布（下文簡稱“細(xì)則”）。

該“細(xì)則” 中明確提到，保障性租賃住房用地在規(guī)劃用地分類中對應(yīng)為“四類住宅組團(tuán)用地（Rr4）”，控制性詳細(xì)規(guī)劃和郊野單元村莊規(guī)劃編制中可在普適圖則備注欄明確類型。

3幅保障性租賃住房用地

2022年6月30日，青浦新城中央商務(wù)區(qū)控規(guī)（滬府規(guī)劃〔2022〕154 號）正式獲批，除去幾幅城市發(fā)展備建用地外，整個中央商務(wù)區(qū)單幅地塊共規(guī)劃了3幅保障性租賃住房用地（四類住宅組團(tuán)用地），即39-01、84-01、87-01地塊，這3幅地塊用地指標(biāo)為：

39-01地塊：

用地位置：新園路、翰卓路（規(guī)劃）西北

用地性質(zhì)：四類住宅組團(tuán)用地

用地面積：25853平方米

容積率：2.5

建筑高度；50米

住宅套數(shù)：607套

84-01地塊：

用地位置：華青路、新業(yè)路東北

用地性質(zhì)：四類住宅組團(tuán)用地

用地面積：16122平方米

容積率：2.2

建筑高度；50米

住宅套數(shù)：334套

87-01地塊：

用地位置：翰匯路（規(guī)劃）、新水路西南

用地性質(zhì)：四類住宅組團(tuán)用地

用地面積：41080平方米

容積率：2.3

建筑高度；50米

住宅套數(shù)：836套

但顯然，官方報道的“人才公寓”選址更傾向于央企辦公地點的附近，也就是疑似61-02地塊附近。

此前，我們報道過，根據(jù)已批復(fù)的片區(qū)規(guī)劃，即將征收的外青松公路東側(cè)5幅地塊中，其中有2幅地塊為三類住宅用地，即61-06、57-01地塊（詳見附圖《中央商務(wù)區(qū)6幅啟動房屋拆除招標(biāo)地塊》）。

如果選址這里有兩種做法，一種就是用途不作調(diào)整，按照現(xiàn)有住宅地塊開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，61-06、57-01地塊住宅總建筑面積5%為保障性租賃住房，約3761.18平方米，如果按照70平方米/套推算，大約有54套左右。該方案取決于中鐵四局的人才公寓需求量，個人感覺似乎不夠用，從官方報道的表述上看，也更傾向于獨立建設(shè)“人才公寓”項目。

所以，很可能是上述地塊會調(diào)整為四類住宅組團(tuán)用地，但不確定是其中的1幅還是2幅地塊都作調(diào)整。

上述“細(xì)則”提到，已批控詳規(guī)劃為規(guī)劃住宅用地（Rr1、Rr2和Rr3）調(diào)整為保障性租賃住房用地（Rr4）的，不涉及容積率、建筑高度等其他指標(biāo)調(diào)整的，在建設(shè)項目規(guī)劃管理階段通過規(guī)劃實施深化程序予以確定。

另外，上述官方報道中還提到了華紡路北側(cè)基地征收工作，很可能所指整個青浦之芯島。

前幾天，我們報道了青浦之芯島片區(qū)的其中1幅地塊，即63-09地塊（原華紡路北側(cè)）已啟動房屋拆除工程招標(biāo)，島上其他地塊尚未公布相關(guān)招標(biāo)。

外青松公路西側(cè)收儲可研批復(fù)截圖

上述官方報道中，還提到了正在推進(jìn)外青松公路西側(cè)1、2、3地塊的征收工作。

今年4月，區(qū)發(fā)改委簽發(fā)了《關(guān)于青浦區(qū)香花橋街道外青松公路西側(cè)地塊土地收儲項目可行性研究報告（代項目建議書）的批復(fù)》，但該批復(fù)中沒有任何地塊區(qū)位的表述。不過這3幅地塊位于中央商務(wù)區(qū)中央活動區(qū)是比較確定。

這與我們此前在報道中央商務(wù)區(qū)10幅收儲地塊時的研判一致，征收聚焦在中央活動區(qū)。

我們梳理還發(fā)現(xiàn)，去年12月，發(fā)布的《青浦新城單元規(guī)劃草案》中（下文簡稱“單元規(guī)劃”），對原中央商務(wù)區(qū)控規(guī)中大部分城市發(fā)展備建用地賦予了新的用地性質(zhì)，其中包括了青浦之芯島。

下面我們就來說說該“單元規(guī)劃”版中央商務(wù)區(qū)作了哪些調(diào)整：

新城樞紐站片區(qū)：

“單元規(guī)劃”版新城樞紐站片區(qū)

此前，我們在報道《青浦新城單元規(guī)劃草案》公示時，因篇幅原因主要聚焦在軌交站點周邊，中央商務(wù)區(qū)僅提到了新城樞紐站片區(qū)，即64、65、66、67街坊。該“單元規(guī)劃”顯示，原控規(guī)的4幅城市發(fā)展備建用地，其中3幅地塊已調(diào)整為商業(yè)或商辦地塊，即64-01、66-01、67-03地塊；而65-01地塊已變身為了居住用地（詳見附圖）。

青浦之芯島：

“單元規(guī)劃”版青浦之芯島

而該“單元規(guī)劃”中青浦之芯島也展示了具體用地性質(zhì)，其中63-10地塊為居住用地；59-06、63-09、63-11地塊為商業(yè)或商辦用地；28-07地塊保持文化用地不變，將建設(shè)長三角演藝中心。其中的63-09地塊就是已啟動房屋拆除工程的招標(biāo)地塊。

原控規(guī)其他城市發(fā)展備建用地：

"單元規(guī)劃"版原控規(guī)其他城市發(fā)展備建用地

上達(dá)中央公園南園（一期）東側(cè)原城市發(fā)展備建用地28-11地塊，被調(diào)整為了商業(yè)或商辦用地，而位于城中北路與崧澤大道西南的2幅城市發(fā)展備建用地，即04-01、08-01地塊依然保持原用地性質(zhì)不變（詳見附圖）。

原控規(guī)體育用地：

“單元規(guī)劃”版原控規(guī)體育用地

另外，我們還發(fā)現(xiàn)，分別位于上達(dá)中央公園27-06地塊和東部高中南側(cè)的100-01地塊原2幅體育用地，在該“單元規(guī)劃”中被“調(diào)整”為了文化用地。

我們把上述“調(diào)整”特意加了雙引號？因為我們覺得這里的“調(diào)整”有點可疑！

"單元規(guī)劃"部分圖例截圖

我們就此反復(fù)核對了該規(guī)劃圖圖例，發(fā)現(xiàn)文化用地和體育用地都有各自獨立圖例（詳見附圖）。

這次上述2幅地塊的確被填色為了“文化用地”。但這很可能是搞錯了，因為中央商務(wù)區(qū)原本就規(guī)劃了4幅大型文化用地，如果把這2幅體育用地再調(diào)整為文化用地，一來文化用地過多，二來整個中央商務(wù)區(qū)沒有一幅體育用地，這也不符合生活圈規(guī)劃規(guī)范。原控規(guī)規(guī)劃的東西兩側(cè)2幅體育用地非常合理，故我們研判這2幅地塊應(yīng)該還是體育用地（以上推論僅供參考）。

根據(jù)《2023年青浦區(qū)人民政府“掛圖作戰(zhàn)”重點工作任務(wù)清單》顯示，《青浦新城單元規(guī)劃》將于今年底完成控規(guī)編制工作，屆時應(yīng)該會有答案。我們會持續(xù)關(guān)注。

今年4月，青浦之芯島已啟動城市設(shè)計國際方案征集工作。預(yù)計，該城市設(shè)計國際方案征集最終成果將于今年6月30日提交，屆時，青浦之芯島上的4幅城市發(fā)展備建用地真正用途將更為確定。

（說明：文章中的地塊編號統(tǒng)一對應(yīng)原中央商務(wù)區(qū)控規(guī)地塊編號；另外，“單元規(guī)劃”中商業(yè)或商辦用地色塊很難區(qū)分，所以文中表述為商業(yè)或商辦。）

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資料：青浦區(qū)政府網(wǎng)、上海市政府網(wǎng)

編輯：大青浦房談